우리나라 경제가 저성장·저금리의 패러다임으로 바뀌면서 자산관리에서도 글로벌화가 중요해졌습니다. 뉴스핌은 이런 추세에 맞춰 글로벌 자산관리(GAM: Global Asset Management)에 필요한 전략과 정보를 제공합니다. 보다 체계적인 관리를 위해 국내 유수 금융기관들의 단기(1~3개월), 중기(3개월~1년), 장기(1년 이상) 글로벌 포트폴리오 전략을 종합해 매월 [뉴스핌GAM]으로 독자 여러분을 찾아갑니다. [편집자 註]

[뉴스핌=노종빈 기자] 연초 이후 글로벌 자산 시장은 선진국·신흥국을 막론하고 부동산발 버블 우려 논란에서 자유롭지 못했다.

문제의 발단은 지난해 말부터 시작된 미국 연방준비제도의 테이퍼링 결정에 따라 글로벌 자금 흐름이 신흥국에서 선진국으로 방향을 '유턴'하고 있기 때문이다.

◆ 글로벌 부동산 지수, 신고가 랠리 지속

선진국들의 경우 지속되는 저금리 상황으로 시중 유동성이 늘어나면서 자금이 주택시장으로 몰려 주택가격 버블 우려를 낳고 있다.

반면 신흥국들은 해외투자자들의 자금 회수로 그동안 치고 올랐던 자산 가격에 추가적인 매수세가 뒷받침되지 못하면서 붕괴 위험에 직면하는 등 불안정한 흐름을 보이고 있다.

주요 글로벌 부동산 개발 및 자산관리업체들의 수익성을 보여주는 지표인 FTSE세계부동산 지수는 지난 2012년 이후 줄곧 강력한 상승세를 지속하고 있다.

이 지수는 글로벌 금융위기 직전인 지난 2007년 800선을 바라보며 최정점을 찍고 약 2년간 250선 근처까지 급락한 바 있다.

이후 수년간 박스권 등락을 거쳐 최근에는 지난 2011년 고점인 540선까지 넘어서며 지난 2월에는 560선 부근까지 거침없이 올라섰다.

과거 3년간 지속된 전고점을 넘어섰다는 점에서 추가 상승 가능성과 함께 하락하더라도 낙폭이 그리 크지 않을 것이라는 관측이 지배적이다.

◆ 美 주택시장 버블 논란 부각

대표적인 선진국 경제인 미국과 영국, 독일 등에선 최근 주택가격 급등으로 인한 버블 위험이 높아지고 있다는 지적이 나왔다.

미국의 대표적인 주택시장 지표인 S&P케이스-실러 20대도시 주택가격 지수는 최근까지 강세흐름을 지속하고 있다.

이 지수는 지난 2006년 고점인 200포인트대에는 미치지 못한 모습이다. 하지만 지난 2008년 하반기 이후 4년 여간 지속된 저점 박스권을 돌파한 이후 최근 2년간 줄곧 상승세를 지속하고 있다.

지난해 이 지수는 연간대비 13.4%나 상승하면서 완연한 주택시장 회복세를 보여준 바 있다.

최근 미국 주택시장 회복세에 따라 임대용 주택을 현금을 주고 매입하는 사례도 크게 늘어나고 있다.

블랙나이트파이낸셜의 분석 보고서에 따르면 지난해 말 미국 임대용 주택의 현금매수 비율은 47%를 기록, 1년 전 27%에 비해 두배 가까이 늘어났다. 현금 매수 비중이 높아지는 것은 그만큼 주택 임대시장에 진입하는 투자자나 펀드들의 투자 심리가 활발하다는 점을 보여주는 것이다.

◆ 유럽, 저금리 힘입어 자산가격 지속 상승

그동안 저금리 상태가 지속되면서 이를 기반으로 유럽 주요국의 주택 가격도 지속적인 강세를 보였다. 하지만 최근 유로존 디플레이션 전망이 부각되면서 부동산 시장 버블 붕괴 가능성도 일부 제기되고 있다.

영국의 주택가격은 오르면 올랐지 내릴 가능성은 전혀 보이지 않고 있다.

영국 네이션와이드가 집계한 지난 2월 영국 평균 주택가격 지표는 1년 전에 비해 9.4% 급등했다. 지난달 말 영국 가디언지에 따르면 영국 주요 은행들의 장기 모기지 금리는 1.5%~1.6% 수준까지 떨어졌다.

로버드 가드너 네이션와이드 수석이코노미스트는 "낮은 금리로 인해 대출을 활용해 주택을 구입하려는 수요가 우호적인 상황"이라며 "최근 주택가격 상승세에도 불구 지난 2007년 글로벌 금융위기 이전에 비해서는 아직 낮은 상황"이라고 말했다.

하지만 지난 2월 영국의 평균주택가격은 14개월 연속 상승세를 보이면서 17만7846파운드를 기록, 지난 2007년 역사상 고점인 18만6044파운드에 바짝 다가서고 있다.

유럽 최대 경제대국인 독일에서도 주택가격이 지속적인 강세 흐름을 이어가고 있다. 연간 기준 주택가격을 발표하는 독일 중앙은행 분데스방크는 지난해 독일 125개 도시에서 주거용 부동산 가격이 전년대비 6.25% 올랐다고 밝혔다.

분데스방크는 "독일 집값이 상승세를 보이고는 있으나 아직은 금융 안정성을 위협할 정도는 아닐 것”이라고 풀이했다.

◆ 신흥·자원국도 자산 버블 우려

신흥국에서도 미국 연방준비제도의 테이퍼링(양적완화 축소) 정책 기조에 따라 투자자금 유출과 자산 가격 하락에 따른 버블 붕괴 우려가 제기되고 있다.

특히 최근 외환위기를 겪은 아시아·남미 국가들보다는 브라질과 호주, 캐나다 등 대표적인 자원 및 에너지 수출 국가들을 중심으로 위기 징후가 나타나고 있다.

글로벌 금융위기를 예측해 닥터둠으로 명성을 얻은 누리엘 루비니 미국 뉴욕대학교 교수는 캐나다 정부에 캐나다달러에 대한 평가절하 대책을 서두를 것을 조언했다.

루비니 교수는 네덜란드가 지난 1970년대 북해유전 개발의 호황으로 인해 제조업 기반이 붕괴하게 된 '네덜란드병'을 언급하면서 캐나다가 비슷한 전철을 밟을 수도 있다고 경고했다.

과거 중국 경제의 활황에 따른 자원 공급으로 수혜를 톡톡히 누렸던 호주에서도 부동산 버블과 붕괴 가능성을 우려하는 목소리가 높아지고 있다.

호주의 경우 인구 감소에 따른 거래둔화와 함께 중국발 부동산 자금의 유입 축소로 인해 자산가치 급락이 우려되고 있다.

해리 덴트 베인앤컴퍼니 연구원은 "호주 부동산 시장은 상승 요인에 비해 하락 요인이 압도적으로 많다"며 "주택 구입연령인 28세에서 41세의 소득수준이 시드니의 고급 주택 가격을 감당하기 어렵다면 집값은 하락할 것"이라고 말했다.

호주의 주택가격은 평균소득의 10배 수준에서 움직이고 있는데 이는 지난 2007년 미국 서브프라임 모기지 사태 당시 미국 캘리포니아주의 주택가격 수준과 유사한 것이다. 미국의 주택가격 버블은 지난 2007년 정점을 찍은 뒤 55% 급락한 바 있다.

남미 브라질에서도 버블 붕괴 가능성이 제기되고 있다. 노벨상 수상자인 로버트 실러 예일대 교수는 남미 최대 경제대국인 브라질 부동산 시장의 버블을 우려하고 있다고 말했다.

전문가들의 분석에 따르면 브라질 주택가격은 지난 2008년 이후 3배 상승했다. 이는 부동산 임대가격 상승률보다 가파른 속도이며, 자산 버블이 붕괴할 경우 40% 정도 하락할 것이라는 관측이 나오고 있다.

◆ 中 상승폭 소폭 둔화속 과열양상 지속

중국 부동산도 과열양상이 지속되고 있으나 상승률은 소폭 둔화됐다.

중국 주택가격은 최근까지 13개월 연속 높은 상승세를 지속하고 있는 상황인데 최근 일부 대도시를 중심으로는 상승률이 소폭 하락했다.

전년대비 상승률로 집계되는 지난 1월 베이징 주택가격은 전년대비 14.7% 올라 12월 16.0%보다 낮은 상승세를 보였다. 상하이도 직전월 18.2%보다 낮은 17.5% 상승률을 기록했으나 여전히 강세는 유지되고 있다.

중국의 경우 주택가격 상승세는 지속되고 있지만 중국 정부의 부동산 규제 강화에 따라 주요 대도시들의 주택가격 상승률은 지난해 말부터 다소 완화되고 있다는 분석이다.

[뉴스핌 Newspim] 노종빈 기자 (untie@newspim.com)