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"한국증시 비관이유 없다..2500넘어도 놀라지 마라"

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[유동원의 성공투자] "대형주 주도로 대세상승...금융 건설 유가관련주 유망"

최근 한국 증권사 리서치센터장들의 2015년 한국 증시 전망은 비관론 일색이다. 1800~2100 사이의 박스권을 예상하면서 그 이유로 유가하락에 대한 우려, 러시아 모라토리움 가능성으로 인한 한국 경제에 대한 부정적 영향 우려, 엔화 절하에 따른 한국 수출기업들의 타격 우려 등을 말씀하신다. 

개인적인 2015년 한국 증시 전망은 정반대이다. 지난 21년간 리서치 센터 장과 투자전략을 오랜 기간 맡아온 나로서 보는 한국 증시의 전망은 2015년 지수 2300을 시도 할 것으로 예상하고 만약 자금 유입의 강도가 높아진다면 2500도 가능하다고 판단한다. 소외되어 있는 대형주의 반란을 예상하고 있다. 

지금은 유가하락에 대한 우려도 정점을 지나가고 있고, 엔화 절하의 가능성도 정점을 지나가고 있으며, 러시아의 모라토리움의 가능성은 아주 희박하다고 판단한다. 또 베네수엘라의 재정문제의 한국영향은 거의 미미하다고 보고 있다. 따라서, 2015년 상반기 점차적인 증시 상승을 전망하며 상승 업종으로는 내수관련주, 금융주, 건설, 유가관련 주 등에 초점을 맞추어 점차적 적립식으로 투자하는 전략을 제시한다. 특히 저평가 배당성향 상승주의 2015년 초과 수익률에 대한 기대를 가지고 있다. 

이같은 전망의 위험도로 판단하고 있는 점은 유가하락이 단기간 추가적으로 일어날수 있다는 점이지만 중. 장기적 시각으로 볼 때 유가는 2015년 안정적으로 상승하여 연말에는 75달러 미만에서 유지될 가능성이 높다. 일본엔화의 하락 또한 현재 일본의 재정문제와 내수불항 및 현 환율에 따른 수출기업의 경쟁성 이미 확보 상황을 감안하면 추가 절하보다는 절상 쪽에 비중을 더 높게 보고 있다. 러시아의 현재 상황은 과거 모라토리움 선언과 비교해 훨씬 더 재정적, 외화 부채적으로 안정적이기 때문에 현 상황에서 추가 악재로 작용하기 보다는 안정화 될 것이라 판단한다. 

또한, 미국의 금리 인상은 과거와 비교해 볼 때 올 여름에 할 가능성이 높지만 그 강도와 시기가 늦추어질 확률이 충분히 상존한다고 판단하며 이로 인한 증시 악영향은 그 강도가 상대적으로 약할 것으로 판단한다. 달러의 강세는 1/4분기 어느 정도 지속 가능하지만 그 강도는 크지 않을 것으로 보여지며 원화가치는 저점을 찍고 점차적으로 절상할 것으로 예상한다. 

2006~7년 모든 분들이 긍정론 천하였다. 하지만, 그때 시장은 엄청난 고평가 구간, 배당성향의 확대 없이는 리레이팅은 말이 안 되었고, 제조기업 영업마진이 10% 가까이 되는데 추가상승 기대는 과장이었고, 장은 결국 2008년 900까지 폭락했다.

개인적으로 사용하는 RI (Residual Income;) 모델상 코스피의 적정 가격은 2176~2468사이 즉 평균으로 2300수준으로 판단하기에 지금은 크게 저평가되어 있는 상황이고 배당성향이 높아지면서 대한민국 증시의 재평가 가능성을 요의 주시 해야 한다. 
지금은 그 정반대 상황으로 판단하고 있다. 지금 한국의 자산가치가 2008년 금융 위기 수준의 저평가이기 때문에, 그래서 한국증시는 적어도 올해 2300까지 상승할거라고 믿는다. 그리고, 만약 2300을 돌파한다면 그 상승 폭은 제 예상을 훨씬 윗 도는 수준일 것이다. 아마도 2500까지도 상승하지 않을까 예상해본다. 

개인적으로 한국증시를 예측할 때 사용하는 '6-senses'란 모델로 한국 시장을 들여다 보면 낙관적인 전망을 가질 수밖에 없다. 주식가치 경기지표 기업이익 투자심리 유동성 정치적상황 등이 모두 개선되거나 최악의 상황이라 향후 한국증시는 큰 폭의 상승을 예고하고 있다.

1) 밸류에이션이 2008년 수준의 최고의 저평가 구간, PB 0.8x, PE 8.7x, ROE 9.5% 대형주. (+1)
2) 경기선행지표와 동행지표의 괴리 확대, 여기에 증시에 중요한 건 선행지표의 상승 추세. (+1)
3) 영업마진 확대에 따른 이익 모멘텀의 2015년 상승 가능성, 지금 제조업 영업마진이 6% 이하 수준의 최저치 인데 추가 하락 우려, 결국 이익추정치의 상 방향 전환 예상. (+1)
4) 주식관련 센티먼트, 공모주를 제외하고 최악의 상황. 숏 대차잔액 최고치 수준. (+1)
5) 유동성 지표의 M2증가율은 지난 3년 최저의 4~5%대에서 8.3% 수준으로 확대 및 두 자리 수로 추가 확대 가능성, (+1)
6) 정책적 상황이 정치적 문제로 최악처럼 얘기 하지만 배당성향확대, 재정 조기 집행, 통화정책의 현상 확대 유지, 연기금 및 고유기관들의 주식비중 확대 가능성 상존. (+1) 

6-senses를 보면, 어떤 투자를 하시고 싶으신가? 총점 6점 만점에 6점. 증시의 상방향 가능성이 아주 높다. 최근 많은 비관론 천하이지만 그저 마음의 여유를 가지고 지켜 봐야 한다. 이럴 때는 물 흐르는 데로 사서 묻어두는 마음으로 주식시장을 대해야 한다. 


[프로필] 
1993.          펜실베이니아대학교 와튼스쿨 경영·경제학 졸업
2011~2013 우리환아투자자문 북경 리서치센터장
2008~2010 우리엡솔루트파트너스 싱가폴 연구책임자, 자산관리사
2001~2007 씨티그룹글로벌마켓증권 상무
2000~2001 Morgan Stanley Dean Witter 애널리스트 이사

 

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'중밀도 도심블록형주택' 띄웠지만 [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 신속한 주택 공급을 목표로 도심 저층 주거지를 활용한 중밀도 주택단지인 이른바 '도심 블록형 주택' 도입을 검토하고 있지만, 실현 가능성과 정책 효과를 둘러싼 우려가 적지 않다. 정부가 구상 중인 도심 블록형 주택은 공공재개발 방식을 일부 차용한 사업 모델로, 토지를 수용한 뒤 공공이 임대주택을 공급하는 구조가 유력하게 거론된다. 이 경우 토지 및 주택 소유주에 대한 보상 문제가 핵심 쟁점으로 떠오를 가능성이 크다. 특히 민간 재개발·재건축 사업에서는 조합이 자체적으로 책임지는 이주 대책을 정부가 직접 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있어 행정·재정적 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 사업성에 대한 회의적인 시각도 제기된다. 중밀도 주택 특성상 용적률이 제한돼 주택 공급의 순증 효과가 크지 않은 데다, 도심 내 고비용 구조를 감안할 경우 공급 확대 수단으로서의 효율성이 낮다는 평가다. 여기에 수용과 임대주택 건설을 전제로 할 경우 대규모 재정 투입이 불가피해 재정 부담 논란도 피하기 어렵다는 분석이 나온다. 11일 건설·부동산 업계에 따르면 정부가 '특화주택' 정책의 일환으로 추진 중인 중밀도 도심 블록형 주택 사업은, 현재 거론되는 '수용 후 전세형 임대주택 공급' 방식으로 진행될 경우 정책 성과가 제한적일 수 있다는 진단이 업계 전반에서 제기되고 있다. 주택 공급 확대라는 정책 목표에 비해 실질적인 공급 효과와 비용 대비 효율성이 낮을 수 있다는 점에서 제도 설계 전반에 대한 재검토가 필요한 상황이다. AI 작성 이미지 도심 블록형 주택은 35층 가량 고밀도로 아파트를 짓는 재건축·재개발과 달리 저층 다가구 밀집지역을 '블록' 단위로 묶어 중밀도의 주택을 공급하는 방식이다. 중밀도의 의미는 확정되지 않았지만 대략 10층 미만의 새로운 공동주택 유형이 될 것으로 보인다. 현행 법령의 다세대주택(빌라) 규정대로 5층 이하로 지어 단독·다세대 주택과 대단지 아파트 사이에 위치한 일종의 타운하우스 단지와 유사한 새로운 중간 주거 유형으로 짓는다는 구상도 나온다. 이 모델은 대통령 소속 국가건축정책위원회(국건위)가 검토 중인 새로운 주택 모델로 알려졌다. 국건위는 도심 블록형 주택이 당장 추가 공급대책 물량이라기보다 단지형 아파트와 다세대·다가구 주택 사이에 새로운 건축 모델을 제시하는 중장기 구상이라고 밝혔다. 저층 주거지를 속도감 있게 개발하기 위해 도입한 개념이란 이야기다. 하지만 정부는 빠른 도입을 추진하고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 2일 정부세종청사에서 열린 주택공급추진본부 출범식에서 "전세 물량이 심각하게 부족한 상황은 아니지만 공급 감소로 인한 어려움이 나타나고 있다"며 "도심 블록형 주택과 같은 새로운 형태의 주택 공급을 고민하고 있다"고 말했다. 이어 국토부는 9일 발표한 경제성장전략에서 특화주택 도입을 위해 올 1분기 중 근거법을 마련한다는 방침을 밝혔다.  블록형 주택은 윤석열 정부 때 나온 '뉴:빌리지' 사업을 개편한 사업으로 꼽힌다. 뉴빌리지는 전면적인 재개발·재건축이 어려운 노후 단독, 빌라촌 등 저층 주거지역에서 민간이 주택을 정비할 경우 금융·제도적 인센티브와 공공의 기반·편의시설 설치를 패키지로 지원하는 사업이다.   다만 이재명 정부가 내놓은 도심 블록형 주택은 뉴빌리지와 달리 공공개발이란 특성을 갖는다. 뉴빌리지가 높은 분담금이나 재개발을 원치 않는 주민들의 자력 주거환경개선을 지원하는 사업이라면 도심 블록형 주택은 LH(한국토지주택공사)를 사업시행자로 도심내 저층주거지를 대상지로 지정해 토지를 수용한 뒤 재정을 투입해 최대 10층 이내 임대 주택을 짓는 소규모 공공재개발사업이다. 임대주택이 완공되면 임대사업은 사회적 기업이 대행한다. 박원순 시장 시절 서울시가 도입한 사회주택과 똑같은 방식이다. 도심지역 임대주택 공급을 늘리며 사회적 기업을 양성하는 제도인 셈이다.  도심 블록형 주택은 정부의 강제성이 없으면 사회 추진이 어려울 것으로 보인다. 노후 저층주거지역에 사는 거주자들이 재개발에 반대하는 이유는 먼저 높은 분담금 때문이며 입주까지 15년 이상 걸릴 수 있다는 부담 때문이다. 수용방식으로 진행되는 도심 블록형 주택은 이같은 문제는 해결할 수 있지만 보상금액에서 문제가 발생할 수 있다. 현 여당인 민주당은 야당 시절부터 LH의 매입임대주택사업에서 지나치게 많은 보상금액을 준다고 비판한 바 있다. 이재명 정부는 출범 이후 매입임대주택사업의 보상비용 문제를 지적하며 이의 개선을 추진하겠다는 뜻을 밝힌 상태다.  도심지는 수도권 신도시 후보지와 달리 토지비용이 월등히 높으며 실제 거주하는 인구도 훨씬 많다. 이 때 보상금액을 '합리적'으로 낮추면 소유주들은 수용을 반대할 수밖에 없고 정부의 강제집행이 이뤄지지 않으면 사업 추진이 힘들어진다. 수용당한 주민들에게 새로 지어질 도심 블록형 주택의 입주권을 보장하는 방식이 되면 분양가가 문제가 될 것이며 임대주택이 절반 이상이고 중밀도 단지라는 점에서 향후 재산가치 상승 가능성은 매우 낮아진다. 이는 공급자인 정부와는 상관없지만 해당 소유주들에겐 큰 문제가 될 수 있다.  더욱이 민간 재정비사업에선 세입자 이주문제는 사업자들이 스스로 해결해야하지만 도심 블록형 주택사업은 공공사업인 만큼 정부가 직접 해결해줘야한다. 정부는 최근 1기 신도시 재정비 추진과정에서 해당 지자체에 강력한 이주대책을 주문했고 이의 부실을 이유로 분당신도시 등은 지정물량을 축소하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 이에 따라 '임대주택을 짓기 위해 추가 임대주택을 확보해야하는' 일이 벌어질 수 있다. 아울러 중밀도로 지어지는 도심 블록형 주택은 실제 순증하는 주택수가 많지 않다는 점도 문제점으로 꼽힌다.  이와 함께 높은 분담금을 감수하더라도 재개발사업으로 고품질 주택을 갖고 싶어하는 주민들의 주거 개선 소원은 완전히 좌절되게 된다는 점도 문제점으로 꼽힌다.  한 부동산업계 관계자는 "고밀도로 개발해서 소유주에게 분양주택을 주고 나머지는 임대로 제공해야할텐데 막대한 재정을 들여 토지 수용 후 중밀도로 집을 지어서 임대주택을 공급한다는 것 자체가 주택공급 확대와 관련이 없다"며 "시장이 순응할 합리적인 방안 마련이 필요할 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-01-11 06:14
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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