[뉴스핌=한태희 기자] #경기 분당의 전용 85㎡ 아파트에 전세를 살고 있는 김 모(39)씨는 최근 집주인과 협의해 3억원짜리 전셋집을 월세로 돌렸다. 전셋값으로 5000만원을 더 올려달라는 집주인과 협의 끝에 '반전세' 즉 보증부 월세 형식으로 임대차계약을 바꾼 것이다.  

그런데 문제는 집주인이 요구한 월세금액. 집주인은 보증금을 3억원으로 하고 인상분인 5000만원에 대해 전월세 전환율 10%를 적용해 연 500만원, 월 40만원을 월세금액으로 요구했다. 법에서 정한 전월세 전환율이 10%라는 게 집주인의 주장이다. 

하지만 김씨는 10%나 기준금리 4배 가운데 낮은 것을 전월세 전환율로 적용한다는 점을 알았다. 기준금리(연1.75%)의 4배면 7%다. 이렇게 되면 월세금은 29만원 정도로 줄어든다. 

곰곰히 생각해 본 김씨는 이런 형태의 월세계약이 자신에게 불리하다는 것을 알았다. 은행의 전세금 대출 이자율은 연 3.4%. 만약 5000만원을 대출 받아 전세를 연장하면 연 170만원, 월 14만원의 이자만 내면 된다. 김씨는 결국 전세 대출을 받았다. 터무니 없이 세입자에게 불리한 전월세전환율을 감당할 수 없어서다.

주택 임대차 시장에서 전셋집 비중이 줄고 반전세나 보증부 월세가 늘고 있다. 낮은 금리 때문에 전셋집을 월세로 돌리려는 집주인이 많아져서다. 또 치솟는 전셋값에 부담을 느낀 세입자가 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례도 늘고 있다.

하지만 전세를 월세로 돌릴때 적용되는 전월세전환율 상한선이 전세계적인 저금리 기조에 맞지 않게 높다는 지적이 나오고 있다. 기준금리(현재 1.75%)의 4배를 받을 수 있는 현행 구조 때문에 세입자들이 '상식'보다 턱없이 높은 집세를 내야한다는 것.

이에 주택시장 전문가 및 학계에선 전월세전환율을 낮춰야 한다고 조언한다. 정부와 국회도 상한선을 낮추는 방안을 추진 중이다.

18일 국회와 국토교통부에 따르면 정부와 국회 서민주거복지특별위원회는 월세로 빠르게 바뀌는 주택임대차 시장에서 서민 임차인을 보호하기 위한 방안을 검토하고 있다. 

우선 전문가들은 주택임대차보호법에 근거한 전월세전환율을 현실에 맞게 조정해야 한다고 주장하고 있다.  현재 주택임대차보호법에서 규정한 전월세전환율 상한선은 연 10%와 기준금리의 4배 중 낮은 비율이다. 이에 따라 현 전환율 상한선은 7%(기준금리 1.75%의 4배)다.

한국감정원이 조사한 서울지역의 실제 거래되고 있는 주택 전월세전환율은 평균 5.9%. 현행 법정 전환율 상한선에 비해 1% 넘게 낮은 수치다. 이것만 봐도 법정 전환율이 비현실적이라는 게 전문가들의 주장이다.

정부도 법정 전환율 인하를 적극 추진하고 있다. 국토교통부 김재정 주택정책관은 "전월세 전환율을 어느 수준까지 낮추겠다고 말하기가 어렵지만 정부 뿐만 아니라 여당과 야당 모두 공감하고 있다"며 "인하 방안을 논의 중"이라고 설명했다.

정치권도 전월세전환율 인하에 착수했다. 전환율을 기준금리의 4배를 3배로 낮추는 방안과 기준금리와 대통령령으로 정하는 일정 비율을 더하는 방안 등이 거론되고 있다.

이언주 의원(새정치민주연합)은 관련 법률 개정안을 내며 "현행 법에서 전월세 전환율의 상한선을 제한하고 있으나 전환율이 높아 서민들의 주거비 부담이 가중되고 있다"며 "월세로의 전환시 가격 폭등을 규제하기 위해 광역 지자체 별로 기준금리 3배 안에서 전환율을 고시하도록 하려는 것"이라고 설명했다. 

일각에서는 기준금리 3배도 높다는 목소리가 나오고 있다. 은행권 전세 대출 이자율이 기준금리의 2배 수준인 만큼 전월세전환율도 이 정도가 적절하다는 이야기다. 
 
하지만 이를 우려하는 목소리도 나오고 이다. 월세로 돌릴 땐 세입자가 월세를 제대로 내지 않을 수 있는 리스크(위험성)도 있다. 때문에 리스크에 대한 프리미엄이 전월세전환율에 붙을 수밖에 없다는 게 반대론자들의 이야기다. 

이용만 한성대학교 부동산학과 교수는 "집주인 입장에서 봤을 때 전세를 월세로 돌릴 때 일종의 프리미엄을 붙여서 전월세전환율을 사용하는데 이를 낮추면 임차인 부담을 줄일 수 있다"고 설명했다. 다만 그는 "프리미엄엔 월세로 전환할 때 생기는 리스크를 반영하는데 리스크 부담을 낮추는 방안도 염두해야 한다"고 설명했다.

건설산업연구원 김현아 연구위원은 "전월세전환율의 적정 수준을 논하기는 매우 어렵다"며 "만약 전환율을 지금 수준에서 크게 내리면 집주인들은 결국 보증금을 높일 것이기 때문에 오히려 세입자들의 부담이 더 커질 수 있을 것"이라고 말했다.

정부 및 여당과 야당이 전환율 상한선 인하에 의견을 모았지만 갈 길은 멀다. 야당은 전환율을 낮추는 게 의미가 있으려면 계약신갱청구권 등을 같이 도입해야 한다고 주장한다. 전월세 전환율은 임대차 재계약 때 적용하기 때문이다.

이언주 의원실 관계자는 "지자체가 전월세 전환율을 매 분기 고시하고 이를 위반한 경우 임차인으로 하여금 반환을 청구할 수 있도록 하는 내용을 법 개정안에 담았다"며 "계약갱신청구권 등이 함께 논의돼야 한다"고 설명했다.

반면 국토부는 계약갱신청구권 도입을 반대한다. 제도 도입이 가격 규제가 될 것이란 이유에서다. 대신 국토부는 주택임대차 분쟁조정위원회를 설치한다는 계획이다.

김재정 주택정책관은 "임대인과 임차인 간 분쟁을 조정하기 위한 '주택임대차 분쟁조정위원회' 마련을 추진 중"이라고 설명했다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "전월세 전환율 인하를 강제하면 자칫 공급 물량이 줄 수 있다"고 설명했다.


[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)