저금리속 가장 핫한 '포트폴리오', 투자대열에 대기업 사장님도 줄서
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<上편에서 이어짐>
[뉴스핌=이지연 기자] ‘소유’가 아닌 ‘대여’의 개념을 강조한 공유경제가 중국의 주택 시장에서 부동산 투자의 뉴 트렌드로 자리잡아가고 있다. 특히 대도시의 ‘미친’ 집값으로 인해 아예 내 집 마련을 포기한 젊은이들이 빠르게 증가하면서 신개념 주거공간 장기임대주택 사업이 활황을 맞고 있다.
연간 시장규모 442조원의 임대주택 사업은 중국 정부의 미분양주택 해소 독려와 업계 세부담 완화에 힘입어 폭발성장에 시동을 걸고 있다. 레이쥔 샤오미 회장 등 투자업계 큰손들은 이미 발 빠르게 장기임대주택 사업에 거액을 투자했으며, 리딩업체 큐브맨션은 업계 최초로 기업가치 10억달러를 넘어섰다.
◆ 442조원 중국 임대주택 시장, 정책 호재에 투자전망 ‘맑음’
중국 경제매체 중국증권보(中國證券報)에 따르면 중국의 임대주택 시장규모는 연간 2조5000억위안(약 441조9000억원)에 달한다. 패션의류 시장보다 크며 요식업 시장과 비슷한 수준. 이에 더해 주택 임대료가 꾸준히 상승하고 있어 임대주택 시장의 지속적인 성장세가 기대된다.
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아울러 중국 청년들의 주택임대 시장 규모는 8000억위안에 달하며, 신규 대졸자의 주택임대 수요가 연간 600억위안에 달한다는 분석도 있다.
유동인구 증가세도 호재다. 2014년 말 기준 중국 유동인구 수는 2억5300만명으로, 2020년에는 2억9100만명에 달할 것으로 관측된다.
베이징, 상하이, 광저우, 선전 1선 도시의 유동인구만 6600만명에 달하며, 이중 80%는 주택임대 수요가 강한 젊은층으로 조사됐다. 특히 베이징 상주인구 2151만명의 38%(819만명), 상하이 인구 2415만명 중 41%(990만명)는 외지인이며, 베이징만 해도 연간 500만명 이상의 외지인이 주택임대를 필요로 하는 것으로 나타났다.
아울러 베이징, 상하이, 난징, 선전, 청두 등 부동산 구매제한이 있는 도시에서 주택임대 수요가 지속적으로 증가할 전망이다. 현재 장기임대 맨션은 1선도시(베이징, 상하이, 광저우, 선전)와 주요 2선도시(난징, 청두, 항저우, 쑤저우)에 90~95% 집중돼 있는 상황이다.
한편 중국 당국의 미분양주택 해소 독려 및 영업세의 증치세(부가가치세) 전환에 힘입어 큐브맨션과 같은 주택 장기임대 사업이 더욱 활황을 맞이할 전망이다. 중국 정부는 장기임대주택 등을 통해 넘쳐나는 미분양주택 물량을 해소하길 바라고 있으며, 이는 장기임대주택 사업체의 장기적인 성장동력이다.
실제로 장기임대 아파트 사업은 ‘황금알 사업’으로 인식되며 온갖 투자금이 모여들고 있다. 레이쥔 샤오미 회장은 2014년 YOU+ 국제청년 아파트에 1억위안을 투자해 컨설턴트로 활동하고 있다. 작년에는 위젠궁위(寓見公寓)에도 투자해 업계의 큰 관심을 받았다.
또 다른 장기임대주택 사업체인 칭커궁위(青客公寓), 신파이궁위(新派公寓), 모구궁위(蘑菇公寓), 셰중궁위(協眾公寓), 칭녠후이(青年匯), 유커이자(優客逸家) 등도 거액의 투자를 유치하며 승승장구하고 있다.
아울러 영업세의 증치세 전환으로 주택임대 업계의 세부담이 현저히 낮아진다. 기존 5.65%의 영업세 세율이 증치세 세율 2.97%로 조정돼 톡톡한 절세혜택을 보게 됐다.
물론 아직 발전단계에 있는 장기임대주택 사업에는 투자 리스크 또한 존재한다.
우선 유동인구의 권익을 보장하는 유동인구 관리 허가증 문제다. 현재 주로 호텔업계에만 허가증이 발급돼 있으며 단기·장기 임대주택 업계에는 발급되지 않은 상황이다. 게다가 지역마다 관련 정책이 달라 혼선을 빚을 가능성이 크다.
건설기준에 따른 높은 비용도 문제다. 큐브맨션과 같은 장기임대 아파트는 호텔업계의 건설 및 운영기준을 따르고 있다. 따라서 초기비용이 굉장히 높은 편. 객실 하나당 소방안전 비용만 해도 4000위안선이다. 이 때문에 현 시점에서 이익을 내는 주택임대 업체는 매우 드문 편이며, 사업의 확장·운영도 대부분 자금조달에 기대고 있는 상태다.
치열한 업계경쟁 또한 투자 리스크로 꼽힌다. 기존 부동산·호텔 업계가 장기임대주택 사업에 뛰어들며 시장이 점차 레드오션화 되는 추세다.
부동산 중개업체 롄자(鏈家), 워아이워자(我愛我家) 등은 이미 자체 아파트 브랜드를 내놓았으며, 호텔체인 루자(如家) 또한 콤마맨션(逗號公寓)이라는 장기임대 아파트 브랜드를 출시했다. 대형 부동산 개발사 완커(萬科)는 광둥성에 이미 자체 맨션 완커이(萬科驛 완커역)를 선보였으며, 바오리그룹(保利集團), 진디그룹(金地集團) 등 대기업의 장기임대 맨션 브랜드도 연내 출시될 것으로 관측된다.
주택임대시장 전문가는 장기임대 아파트 업계에 향후 중·저가 브랜드를 중심으로 인수합병(M&A) 바람이 불 것으로 내다봤다.
[뉴스핌 Newspim] 이지연 기자 (delay@newspim.com)
