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반포주공 수주戰 판세, GS건설 우세 속 현대건설 맹추격

기사입력 : 2017년09월07일 14:54

최종수정 : 2017년09월07일 15:57

최고가 아파트로 공사비만 2.6조, 상징성 커 강남서 맹주 될 기회
회사 차원에서 역량 총동원..낙주하면 홍보비 날리고 이미지 타격

[뉴스핌=이동훈 기자] 공사비 3조원에 달하는 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 시공권 수주를 놓고 GS건설과 현대건설 간 경쟁이 뜨겁다.

수익성이 좋은 대형 주택사업 일감을 확보할 수 있는 데다 향후 강남 재건축 수주에 유리한 자리를 차지할 수 있으며 서울 주거 심장부에 자사 랜드마크를 세울 수 있다는 무형의 잇점까지 더해지자 양사 모두 물러설 수 없는 싸움을 벌이고 있는 것.

현재 수주전 '판세'는 일찌감치 수주전에 뛰어든 GS건설이 다소 유리한 고지를 점했다. 하지만 후발주자로 참여한 현대건설도 초반 불리하다는 전망을 뒤엎고 바짝 추격하는 양상이다.

7일 부동산 업계에 따르면 강남권 재건축 중 최대어로 꼽히는 반포주공1단지 재건축 공사를 따기 위해 GS건설과 현대건설이 막판 치열한 혈투를 벌이고 있다.

우선 지금은 반포지역에서 강자로 부상한 GS건설이 한발 앞서 있다는 평가를 받는다. 반포지역에서 ‘래미안 퍼스티지’와 함께 랜드마크 재건축 단지로 꼽히는 ‘반포자이’를 시공했다. 내년 7월 입주 예정인 ‘신반포센트럴자이’와 ‘신반포자이’, 이달 분양예정인 ‘센트럴자이’ 등도 GS건설이 참여한 사업장이다. 그만큼 '자이'는 반포지역 주민들에게 친숙한 브랜드다.

시공사 참여를 경쟁사보다 빨리 선언하고 일찍 조합원 표를 모으기 시작한 것도 유리하게 작용하고 있다. 이번에 최고가 단지를 수주해 강남권에서 시공 경쟁력을 한 단계 높이겠다는 각오다.

반면 현대건설은 반포를 비롯한 강남에서는 이렇다 할 재건축 실적이 없다. 지난 2011년 입주한 ‘반포힐스테이트’(미주아파트 재건축)가 유일하게 참여한 단지다. 총 397가구 소형 단지로 이 지역에서 상징성이 크지 않다. 

현대건설이 강남에서 부진한 이유는 우선 재건축 수주경쟁이 한창이던 지난 2000년대 초반 워크아웃 여파로 사업에 참여하지 못했던 데 있다. 주택사업을 담당했던 현대산업개발이 90년대 후반 계열분리하고 고 정주영 명예회장 사후 완전히 '남남'이 되면서 주택사업 역량이 크게 줄어든 것도 당시 재건축에 참여하지 못했던 이유다. 

이런 이유로 현대건설은 더욱 이번 수주가 절실하다. 브랜드 인지도보다 강남 재건축의 수주 실적이 부족해 경쟁력을 높이지 못하고 있어서다. 이 단지에는 자사의 프리미엄 브랜드 '디에이치'를 넣는다. 

현대건설은 시공순위 2위란 프리미엄과 탄탄한 재무구조가 장점이다. 삼성물산이 주택사업에 보수적으로 나서는 상황에서 주택사업을 활발히 전개하는 건설사 중 시공능력이 가장 높은 셈이다. 회사 신용등급도 'AA-'로 삼성물산(AA+) 다음으로 신용도가 높다. 초대형 주택사업에 필요한 자금조달이 더 유리한 것이다. GS건설은 현대건설보다 3단계 낮은 ‘A-’다.

오는 27일 재건축 시공사를 선정하는 반포주공1단지 모습. 공사비만 2조6000억원 규모로 단일 아파트 중 최대 규모다.<사진=뉴시스>

반포주공1단지 조합 관계자는 “시공사 선정은 뚜껑을 열어봐야 알겠지만 초반 GS건설이 7대 3정도로 우세하다 최근엔 6대 4 정도로 판세가 형성되고 있다”며 “GS건설은 반포지역에서 브랜드 선호가 높다는 점, 현대건설은 회사가 튼실하고 시공순위가 최상위라는 점이 장점으로 주목받고 있다”고 말했다.

판세가 예상과 달리 팽팽하게 이어지자 수주전은 무한경쟁으로 치닫고 있다. 신용도가 높은 현대건설이 사업비 파이낸싱을 할 때 조달금리가 더 낮다고 홍보하자 GS건설은 어제 열린 사업설명회에서 아예 사업비 이자를 모두 회사에서 부담해 조합원 분담금을 올리지 않겠다고 공언했다.

현대건설은 조합원 가구당 이사비로 7000만원을 무상으로 지원한다고 맞불을 놓았다. 

양사 모두 회사 차원의 역량을 모두 쏟아부은 상태라 수주를 못한 건설사는 상당한 타격을 입을 공산이 크다. 상위 건설사 간 경쟁에서 밀려 강남권 재건축 시장에서 설 자리가 줄어들 수밖에 없다.

금전적인 피해도 크다. 이들 건설사는 설계, 사업타당성 용역비 등을 제외하고 홍보예산으로 각각 300억~400억원을 투입할 예정이다. 지하철과 버스, 벽보 홍보와 OS(외부조달 요원) 등에 주로 투입한다. 수주 경쟁에서 밀리면 이 비용을 한 푼도 회수할 수 없다.

시공사 선정은 오는 27일 조합원 투표로 결정한다. GS건설이 기호 1번, 현대건설이 기호 2번이다. 총 조합원은 2072명으로 반수 이상 득표하면 시공권을 얻는다. 5층짜리 아파트는 재건축 후 최고 35층, 5388가구로 탈바꿈한다. 공사비만 2조6000억원 규모다.

또 다른 조합원 관계자는 “최고가 단지로 재건축하는 만큼 양사가 제시한 단지 설계와 금융지원, 특화품목 등에는 차별성이 크지 않다”며 “브랜드 선호도와 조합원 혜택이 득표전에 중요한 부분을 차지할 것”이라고 말했다. 이어 “최근 현대건설이 조합원 이사비 7000만원을 무상으로 지원한다고 하자 이 부분에 관심을 두는 조합원이 늘었다”고 덧붙였다.

 

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)

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90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
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'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
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