[뉴스핌=이동훈 기자] 부동산 틈새시장으로 개발제한구역(그린벨트) 투자가 주목받고 있다. 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 개발이 금지된 땅을 신도시와 택지개발지구로 꾸준히 변경하고 있기 때문이다.

최근 서울권 지역에서 공급된 대규모 택지지구는 대부분 그린벨트 해제지역이다. 위례신도시를 비롯해 하남 미사지구, 남양주 다산신도시, 고양 원흥지구 등이 대표적이다. 개발계획이 추진되기 전에 땅을 선점한 투자자들은 최소 2~3배가 넘는 시세차익을 거둔다. 많게는 수백배 차익이 발생하는 경우도 적지 않다. 소위 투자 ‘대박’이 이뤄지는 셈이다.

대규모 택지개발지구 주위로 추가적인 개발이 이뤄질 가능성이 있다. 청약시장 열풍이 식을 줄 모른다. 주택 수요자들은 새 아파트를 소유하고자 하는 갈증이 많다. 서울 외곽지역을 개발해 신규 아파트 공급을 늘리는 방법 외에는 이를 해결할 방법이 마땅찮다. 이런 이유로 틈새 투자를 원하는 투자자라면 ‘황금알’을 낳는 그린벨트에 관심을 가져볼 만하다.

◆ 최근 4년간 여의도 면적 12배 풀려

개발제한구역 제도는 도시의 급격한 개발을 막고 산림 환경을 유지하기 위해 지난 1971년 도시계획법(현 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)을 개정해 도입됐다. 당장의 개발도 중요하지만 난개발을 피하고 후대에도 사용할 수 있는 적정 규모의 땅을 물려줘야 할 책임도 있다는 인식에서다. 그린벨트로 지정되면 건물의 용도변경과 토지의 형질변경, 토지 분할이 금지된다.

하지만 지난 2000년까지 '철옹성'이었던 그린벨트는 점차 줄어들고 있다. 지난 4년간 전국적으로 사라진 그린벨트 면적이 3670만㎡에 달한다. 서울 여의도 면적(290만㎡)의 12.7배 규모다. 2012년 1594만㎡가 풀려 가장 많았고, 2013년 798만㎡, 2011년 587만㎡, 2014년 559만㎡, 2015년 131만㎡ 순이다.

이 과정에서 부산은 1530만㎡의 그린벨트가 풀려 전국 해제면적의 41%를 차지했다. 이어 대규모 택지개발이 진행된 경기도가 748만㎡로 2위에 올랐다. 국책사업인 ‘국제과학비즈니스 벨트’ 사업이 이뤄진 대전이 384만㎡가 해제돼 3위를 기록했다. 뒤이어 △서울 193만㎡ △울산 181만㎡ △대구 150만㎡ △경남 143만㎡의 해제면적을 보이고 있다.

수도권 외곽지역의 개발 필요성이 부각되고 있어 그린벨트 해제는 시차를 두고 계속 이뤄질 가능성이 크다. 국토교통부는 ‘2020 광역도시계획’에 따라 오는 2020년까지 수도권을 비롯해 부산권·대구권·광주권·대전권·울산권·창원권 등 7대 권역에서 총 2억2700만㎡의 그린벨트를 해제할 방침이다. 여의도 면적의 80배에 달하는 규모다. 환경평가에서 3~5등급을 받아 자연경관을 관리할 필요가 없다고 결정된 곳이 주요 대상이다.

◆ 서울 인접지 과천, 하남 1순위

대규모 택지개발이 이뤄진 지역과 교통 호재가 많은 지역이 투자 유망지역으로 꼽힌다. 특히 서울로 출퇴근이 가능하고 주거 환경이 좋은 곳이 투자 1순위다.

이 중 경기도 과천은 투자자들에게 많은 인기를 받는 지역이다. 과천은 서울과 가깝고 준강남으로 불리지만 면적의 85%가 그린벨트로 묶여 있다. 그만큼 개발 가능 지역이 풍부한 셈이다. 개발 기대감도 높다. 과천청사 일대 중층 재건축 단지가 고층 랜드마크 아파트로 탈바꿈을 시도하고 있다. 과천시 지식정보타운 공공주택지구도 곧 착공된다. 전체 135만3090㎡ 면적에 주택지구, 상업지역, 공공관청, 교육시설 등이 들어선다.

교통 호재도 있다. 경마공원~복정역 간 복선전철(15.22㎞) 사업이 추진되고 있다. 총 1조2245억원이 투입되며 2025년 개통 예정이다. 복선전철 사업이 완공되면 4호선, 신분당선, 분당선, 8호선이 동서로 연결되며 지식정보타운 안에 신역사 개통으로 과천시와 강남권이 10분대로 연결된다.

경기도 하남은 지역 개발이 본격적으로 이뤄져 시선을 끄는 지역이다. 하남은 미사강변도시 보금자리 개발이 성공적으로 진행됐다. 이 지역에 공급된 3만8000여 가구가 미분양 없이 모두 주인을 찾았다. 2018년 개통 예정인 지하철 5호선 미사역과 지하철 9호선 연장선(2020~2025년)이 뚫리면 ‘사통팔달’ 교통망을 갖춘다. 하남시는 전체 면적의 80%가 아직 그린벨트다.

남양주 양정역세권과 세종시도 관심 지역이다. 남양주 양정역세권 개발은 다산신도시 우측에 자리하고 있다. 복합단지 개발을 위해 남양주시가 대규모 그린벨트 해제를 추진하고 있다. 이 지역은 총 199만8000㎡에 정보통신 기반의 4차 산업도시로 탈바꿈한다. 2024년까지 도시 조성을 마치겠다는 게 남양주시 계획이다. 세종시는 세종청사 주변으로 그린벨트 해제에 대한 기대감이 높다. 그동안 땅값도 크게 올랐다.

리얼투데이 양지영 리서치실장은 “서울 인접지역으로 신도시와 대규모 택지개발지구가 조성되자 자산가들이 저평가된 토지 매입에 적극적으로 나서는 분위기”라며 “특히 주거 환경이 좋고 서울로 출퇴근이 가능한 하남과 과천, 의왕 등의 그린벨트 지역이 주목을 받고 있다”고 말했다.

◆ 대규모 개발과 맞물리면 수백배 차익도

자영업을 하는 A씨(남· 60)는 2005년 경기도 성남시 수정구 창곡동에 임야 약 1400㎡를 매입했다. 3.3㎡당 매입가는 12만원으로 총 5000만원이 들었다. 바로 앞에 서울 송파구 복정동에서 성남시 수정구 산성동을 잇는 왕복 8차선 도로가 있어 투자가치가 높다고 판단했다.

A씨는 2년여 빈 땅으로 놀리다 LPG 충전소를 세웠다. 투자비는 10억원 안팎. 유동 차량이 많지는 않아 매출은 신통치 않았다. 하지만 2008년 이 땅 바로 옆으로 대규모 택지개발지구인 위례신도시가 지정되며 상황이 달라졌다. 개발 호재에 땅값은 순식간에 3.3㎡당 300만원에 육박했다. 위례신도시 개발이 막바지 단계에 들어서자 땅값은 더 올랐다. 최근 3.3㎡당 650만원, 총 270억원에 사겠다는 투자자가 나섰지만 A씨는 팔지 않았다. 향후 그린벨트가 풀리면 3.3㎡당 1000만원이 넘을 것이란 기대감 때문이다.

경기도 용인에 거주하는 B씨(남·56)는 평소 땅 투자에 관심이 많았다. 앞서 세종시와 경기도 안산 땅에 투자해 적지 않은 시세차익을 냈다. 자신감이 붙은 B씨는 틈새시장인 그린벨트 투자에 뛰어들었다. 투자 위험성이 높지만 수익률이 상당한 것에 매력을 느꼈다.

평소 잘 알던 용인 지역을 대상으로 물건을 물색했다. 2004년 지인의 소개로 용인 수지 지역의 임야 990㎡를 3.3㎡당 10만원에 매입했다. 투자비는 3000만원. 주변 땅값보다 저렴한 데다 땅 모양도 반듯한 게 맘에 들었다. 경사가 완만하고 도로와 접해 개발 규제만 풀리면 땅의 가치가 크게 오를 것으로 내다봤다. 용인 지역의 대규모 개발과 맞물려 2010년 그린벨트 지역에서 해제됐다. 개발 해제와 함께 땅값이 급등했다. 주변 땅의 매도호가가 3.3㎡당 250만원을 호가했다. 2015년 B씨는 이 땅에 전원주택 4가구를 지어 한 채당 3억5000만원, 총 14억원을 받고 정리했다.

◆ 최소 5년 장기투자, 미래가치 잘 따져야

그린벨트 투자는 다른 부동산보다 장기적인 안목으로 접근해야 한다. 그린벨트 해제 시기를 정확히 예측하기 어려운 데다 풀리더라도 토지거래허가구역으로 묶여 당장 재산권을 제대로 행사하기 어렵기 때문이다. 더욱이 거래가 활발한 땅이 아니기 때문에 환금성이 좋지 않다. 팔려고 해도 그린벨트에서 풀리지 않았다면 매수자를 찾기 어렵다.

매수 전 신경 써야 할 부분도 많다. 그린벨트 해제 후 개발 허용 범위를 파악하고 현장 답사는 필수다. 대로변이나 역세권과 가까운 땅이 좋다. 묘지가 있거나 맹지는 피해야 한다. 기획부동산에서 땅을 불법적으로 쪼개 판매하는 경우도 있으니 주의해야 한다.

기대감이 많이 반영된 땅은 이미 가격이 높아져 투자 매력도가 낮다. 그린벨트가 풀린다는 소문 때문에 이미 '해제 프리미엄'이 붙은 상태다. 가격이 오를 대로 올랐다는 이야기다. 이런 지역은 시세차익이 크지 않고 공적 개발로 수용되는 경우 되레 손실을 보는 경우도 있다.

리얼인베스트먼트 최준서 부사장은 “그린벨트 투자는 리스크(위험)가 상당히 따르는 만큼 개발계획, 용도, 주변환경 등을 투자 전 꼼꼼히 따져야 한다”며 “최소 5년 이후를 내다보고 투자하고 경매를 통하거나 전문가의 도움을 받아 땅을 매입하는 것도 방법”이라고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)