[공모리츠열풍③] 리츠도 잘 골라야 웃는다...롯데리츠, 20%넘게 올라

기사입력 : 2019년12월05일 08:00

최종수정 : 2019년12월05일 08:07

롯데·이리츠코크렙·신한알파 배당률 3~5%
공모가 대비 주가 최대 60%↑…고평가 우려도
중소형 중에는 에이리츠 홀로 상승세

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = #최근 롯데리츠 공모에 참여한 투자자 A씨는 함박웃음을 짓고있다. 상장 첫날 주가가 공모가(5000원)보다 30% 치솟으면서 상한가를 기록한데 이어 한 달여가 지난 지금도 여전히 공모가보다 25% 가량 상승한 수준을 유지하고 있기 때문이다. 저금리시대에 5%대 배당을 준다는 것만 보고 공모에 참여했는데 자본차익까지 얻게 돼 투자하는 재미가 쏠쏠하다.

#투자자 B씨는 최근 리츠 상승세에 속이 쓰리다. B씨가 3년전 공모에 참여한 모두투어리츠는 스타즈호텔에서 발생하는 임대수익을 배당하기로 했으나, 출범 후 중국의 사드보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 챙겨주지 못했다. 이로 인해 주가는 반토막났다. 5%대 배당을 약속하는 다른 리츠 상품을 보면서 리츠 투자 자산이 리스크 헷지가 가능하도록 배분돼있는지를 잘 따져봐야겠다고 다짐했다.

국내 상장리츠에 시중 자금이 몰리면서 주가 상승이 가파르다. 다만 중대형과 개발형 리츠 등 일부 종목에만 강세가 집중돼 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다.

[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = 2019.12.02 goeun@newspim.com

5일 한국감정원 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 공모리츠는 시가총액 순으로 롯데리츠, 이리츠코크랩, 신한알파리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 6개다.

지난 10월 30일 상장한 롯데리츠는 공모가보다 약 25% 뛰었다. 같은 기간 코스피가 제자리걸음을 한 것에 비해 하방 경직성이 뚜렷하다. 지난해 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 각각 공모가보다 약 40%, 60% 뛴 가격에 거래되고 있다.

다만 주가가 급등하면서 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 하락할 전망이다. 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 6.6~6.7%의 배당수익률을 목표로 했으나 증권가에서는 현 주가수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 상장 당시 각각 연 7%의 배당수익률을 약속했던 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 5.0%와 3.3%에 그칠 전망이다.

고평가 논란도 제기되고 있다. 이리츠코크랩과 신한알파리츠의 밸류에이션(실적대비 적정 주가) 지표인 주가 대비 운영자금(P/FFO)은 약 24배, 롯데리츠는 74배로 글로벌 평균의 2배를 넘는다. P/FFO는 주가(P)를 리츠의 현금 창출력인 운영자금(FFO)로 나눈 값이다. 값이 높을수록 고평가됐다는 의미다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "신한알파리츠는 주가 급등으로 인해 밸류에이션 임계점에 도달했다는 판단"이라며 "현 주가 시점에서 추가 상승여력은 9%로 제한적이지만 배당수익률로 접근하기에는 지금 주가도 충분히 메리트있다고 판단한다"고 말했다.

다만 일부 전문가들은 P/FFO보다 배당수익률로 고평가 여부를 판단해야하며 이들 종목이 글로벌 평균 수준보다 높은 배당수익률을 유지하고 있어 과열됐다고 판단하기는 이르다고 설명했다.

윤정한 미래에셋대우 연구원은 "국내 상장리츠가 밸류에이션 지표인 주가 대비 운영자금(P/FFO) 측면에서 미국이나 일본에 비해 고평가된 것은 맞다"면서도 "배당수익률 측면에서 봤을때 이리츠코크렙과 롯데리츠는 5%, 신한알파리츠도 3%로 글로벌과 비교해 높은 수준이기 때문에 아직 고평가 영역에 접어들었다고 판단하지는 않는다"고 설명했다.

◆ '주가 하락' 중소형…공실률·유동성 한계

시가총액 200억~400억원 규모의 중소형리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠의 경우는 앞선 중대형 리츠 3개와는 다른 주가흐름을 보이고 있다. 지난 2011년 상장한 케이탑리츠는 주가가 공모가 대비 약 80% 하락했고, 2016년 상장한 모두투어리츠는 약 50% 하락했다. 배당수익률은 코스피 평균인 2% 수준에 머무른다.

이들 종목의 주가와 배당수익률이 부진한 이유로는 오피스 자산에 투자한 케이탑리츠는 높은 공실률, 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 기초자산이 같은 업종에 몰려있어 리스크 헷지가 어렵다는 점이 꼽힌다.

신한알파리츠의 기초자산인 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임의 임대율은 각각 100, 92%이지만 케이탑리츠의 건물 중 일부 상가는 오래 공실로 비워져있는 상태다.

모두투어리츠는 서울 명동과 독산동 등에 소재한 호텔체인 스타즈호텔 4곳에서 발생하는 매출의 절반을 임대수익으로 수취하나, 사드 보복으로 인해 중국인 관광객이 줄어들면서 배당 매력이 떨어졌다. 4개 호텔이 모두 비슷한 중저가 호텔이라는 점도 리스크헷지를 어렵게 했다.

자산규모가 중대형의 10분의 1에 불과해 유동성이 부족한 것도 한계다. 모두투어리츠의 11월 하루평균 거래량은 6700주에 그쳤다. 반면 롯데리츠는 상장직후라는 점을 감안하더라도 하루평균 190만주에 달했다.

한 증권사 애널리스트는 "거래를 하려면 어느 정도의 유동성이 있어야 하는데 규모가 작은 종목들은 거래에 한계가 있어 주가에도 영향이 있다"고 설명했다.

반면 비슷한 규모의 중소형리츠인 에이리츠는 공모가를 약 30% 웃도는 가격에 거래되며 중대형과 비슷한 상승세를 보이고 있다.

에이리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 리츠가 아니라, 개발사업에 투자하는 개발리츠다. 에이리츠가 투자한 문배동 아파트의 입주잔금이 들어오는 2020년에는 현 주가기준 배당수익률 14% 수준이 예상된다. 이후 신규프로젝트가 없다면 다시 5%로 감소하는 구조다.

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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48

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이재명 '위증교사' 1심 김동현 판사 누구 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 이재명 더불어민주당 대표의 위증교사 혐의 1심 선고를 맡은 서울중앙지법 형사합의33부 재판장에 대한 관심이 집중되고 있다. 서울중앙지법 형사합의33부(김동현 부장판사)는 25일 오후 2시 위증교사 혐의로 기소된 이 대표의 1심 선고공판을 진행한다. 전라남도 장성 출신의 김동현 부장판사는 고려대학교 법학과를 졸업하고 2001년 사법연수원을 30기로 수료했다. 김 부장판사는 2004년 광주지법 판사를 시작으로 인천지법, 서울동부지법, 서울고법 등을 거쳐 지난해부터 선거·부패 사건을 전담하는 서울중앙지법 형사합의33부 부장판사로 재직하고 있다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 이재명 더불어민주당 대표가 25일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에 자리하고 있다. 2024.11.25 leehs@newspim.com 김 부장판사는 이 대표의 위증교사 사건 외에도 '대장동·위례신도시·성남FC·백현동 의혹' 사건을 함께 심리하고 있는데, 해당 사건은 기록의 양이 방대하고 쟁점이 복잡해 1심 선고를 하기까지 몇 년이 더 걸릴 수 있다는 전망이 나온다. 당초 이 대표 측은 두 사건을 분리해서 진행할 경우 방어권 보장에 어려움을 겪게 된다며 병합 심리를 요구했으나, 김 부장판사는 두 사건을 병합하지 않고 별도로 진행하기로 결정했다. 또 김 부장판사는 이른바 '가짜 수산업자'에게 금품을 받은 혐의로 기소된 박영수 전 특별검사(특검)의 1심 사건을 맡으며 징역 4개월에 집행유예 1년을 선고하기도 했다. 당시 김 부장판사는 "이 사건 범행으로 공직자의 공정한 직무수행과 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐다"며 "특히 박영수 피고인은 국정농단 규명을 위해 임명된 특별검사로 어느 공직자보다 공정성과 청렴성에서 모범을 보여야함에도 금품을 수수했다"고 질책했다. 박 전 특검 등에게 금품을 제공한 혐의로 기소된 가짜 수산업자 김모 씨에 대해서는 "다수의 공직자에게 긴 시간 금품을 제공한 점, 이종범죄로 처벌받은 전력이 있는 점 등을 고려했다"며 징역 6개월의 실형을 선고했다. 또 김 부장판사는 이명박 정부 시절 이른바 '스파르타팀'을 꾸려 정부에 우호적인 방향으로 온라인 여론을 조작한 혐의 등으로 기소된 전직 청와대 비서관들에게도 징역형 집행유예를 선고한 바 있다. 이런 가운데, 위증교사 혐의는 이 대표의 형사 사건 중 가장 불리한 판결이 나올 가능성이 높은 사건으로 꼽히고 있다. 검찰에 따르면 최근 6년간 유죄가 확정된 위증교사 사범 195명 중 실형(69명)이나 징역형 집행유예(114명)가 선고된 사례는 94.8%에 이르며 벌금형(12명) 선고 비율은 6.2%에 그쳤다. 이 대표가 만약 위증교사 혐의로 대법원에서 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 확정받으면 공직선거법 제19조에 따라 피선거권이 박탈돼 형이 실효될 때까지 선거에 출마할 수 없게 된다. jeongwon1026@newspim.com 2024-11-25 11:19