[편집자] '코로나'여파로 주택시장 불확실성이 커졌습니다. 주식시장에 이어 부동산도 상당한 충격이 예상됩니다. 강남 아파트 급매물이 늘고 시세도 하락 반전하는 양상이 이미 나타나고 있습니다. ′10년 주기설'과 맞물려 낙폭이 클 것이란 예측도 나옵니다. 주택 매수를 준비하는 실수요자에겐 기회일 수 있습니다. 변곡점에 들어선 주택시장을 종합뉴스통신 뉴스핌이 총 5번의 시리즈로 짚어봅니다.

(목차)
①'강남불패'무너질까
②전문가 진단
③사례로 보는 10년위기설
④급락하면 규제 풀릴까
⑤내집 마련은 어떻게?

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '코로나19' 사태와 보유세 상승의 충격으로 전국 주택시장이 급속히 냉각되고 있다. 전문가들은 투자심리가 크게 꺾여 장기적인 시세 하락이 불가피하다고 예상한다. 그럼에도 수도권을 중심으로 한 분양시장은 기존 주택시장과 별개로 열기가 당분간 이어질 것이란 게 중론이다. 

24일 한국감정원에 따르면 3월 셋째주 서울 아파트 매맷값은 전주대비 상승률이 제로(0%)로 조사됐다. 서울 아파트값 상승세가 꺾인 것은 지난해 7월 첫째주 이후 37주 만이다. 올 초부터 집값이 꾸준히 상승했던 대구(-0.05%), 부산(-0.02%)도 3월 들어 집값이 보합 또는 하락으로 돌아섰다.

이는 코로나19 사태에 따른 경기 불확실성과 정부의 고강도 규제 때문으로 분석된다.

해외 금융기관들은 코로나 충격을 반영해 우리나라 경제성장률 전망치를 크게 낮췄다. 글로벌 신용평가사 스탠더드앤푸어스(S&P)는 지난 5일 한국의 올해 국내총생산(GDP) 성장률을 1.6%에서 1.1%로 하향 조정한 데 이어 지난 23일 다시 -0.6%로 내렸다. 한국의 연간 경제성장률이 마이너스를 기록한 것은 2차 석유파동이 있었던 지난 1980년과 외환위기 이듬해인 1998년 두 번이다.

블룸버그 산하 경제연구소인 블룸버그 이코노믹스도 한국의 올 연간 GDP 성장률을 0.3%로 종전(1.7%)보다 낮췄다. 블룸버그 이코노믹스는 "한국은 (코로나19에 따른) 경제 활동의 광범위한 혼란이 이미 고용시장에 영향을 주고 있다"며 "앞으로 경제지표 수치가 악화할 것으로 본다"고 진단했다.

전국적으로 아파트 공시가격이 크게 올라 보유세 부담이 커진 것도 집값 하락을 부추기고 있다. 지난해 서울지역 아파트 매매가격 변동률은 1.11%였으나 올해 공시가격 변동률(안)은 14.75%에 달한다. 집값보다 공시가격이 14배 이상 오른 것.

작년 아파트 매맷값이 0.76% 떨어진 경기도는 올해 공시가격이 2.72% 올랐다. 대전(매매값 변동률 8.07%, 공시가격 변동률 14.06%), 세종(매맷값 변동률 -2.12%, 공시가격 변동률 5.78%)도 집값보다 공시가격이 더 크게 상승했다.

공시가격 상승에 따라 강남 지역에서는 웬만한 전용 84㎡ 아파트 한 채만 있어도 보유세가 1000만원이 넘는다. 강북도 인기 지역에서는 수백만원의 보유세를 내야 한다. 다주택자의 세 부담은 더 커서 강남권과 '마포·용산·성동구(마용성)' 등지에 3주택을 보유한 경우 보유세가 최대 1억원에 육박한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "작년 12·16대책과 올해 2·20대책, 공시가격 인상에 이르기까지 정부의 부동산 수요억제책이 강력하게 이어지고 있다"며 "여기다 코로나19 사태가 장기화되면서 부동산 수요 위축을 부르고 있다"고 말했다.

반면 분양시장은 정부의 잇따른 규제 속에서도 호황이다. 부동산리서치업체 양지영R&C연구소에 따르면 서울과 대대광(대구, 대전, 광주) 지역의 아파트 초기 분양률은 100%에 육박했다. 아파트 초기 분양률이란 분양 개시 후 3~6개월 사이의 평균 분양률로, 분양 흥행을 판단하는 척도다.

주택도시보증공사(HUG)가 주택분양보증서를 발급한 후 입주자 모집승인을 받아 분양한 30가구 이상의 전국 민간아파트를 조사 대상으로 한다.

지역별로 초기분양률이 가장 높은 곳은 세종시다. 세종시는 최근 2년간 초기 분양률이 평균 99.8%로 조사됐다. 세종시 다음으로는 대전(99.1%), 서울(98.4%), 광주(97.2%), 대구(94.4%)가 뒤따랐다. 이들 지역은 분양을 시작한 이후 반년 내 공급 가구를 완판한 것으로 해석된다.

대대광 지역은 최근 집값이 하락하는 상황에서도 분양시장이 흥행을 이어갔다. 이달 초 대구에서 분양한 '청라 힐스자이'의 1순위 평균 청약경쟁률은 141.40대 1을 기록했다. 당시 대구 집값이 0.03% 떨어져 24주 만에 하락 전환한 것과 대비된다.

최근 수도권 아파트들도 청약 경쟁이 불붙고 있다. 단지별 1순위 평균 청약경쟁률은 ▲과천 제이드 자이 193대 1 ▲서울 강서구 마곡9단지 146.82대 1 ▲경기 하남 위례신도시중흥S클래스 104대 1 ▲수원 쌍용 더 플래티넘 오목천역 16.64대 1이다.

전문가들은 최근 주택경기가 얼어붙고 있지만 분양시장은 '저렴한 분양가'와 '새 아파트'에 대한 선호도 때문에 흥행을 이어가고 있다고 분석했다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "HUG에서 아파트 분양가를 주변 시세보다 낮게 통제함에 따라 '새 아파트는 당첨되면 로또'라는 인식이 퍼져 있다"며 "코로나19 확산과 같은 악재에도 청약 열기는 좀처럼 꺾이지 않을 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com