[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 주택공급 확대를 위해 태릉골프장 등 군 부지를 적극 활용한다. 그린벨트(개발제한구역)를 보존하는 대신 내리는 조치다. 

특히 서울과 강남의 만성적인 주택 부족을 해결하기 위해 군 유휴부지를 활용하거나 도심 및 1기 신도시 용적률을 완화하는 방안도 제시된다.

20일 총리실에 따르면 문재인 대통령과 정세균 국무총리는 이날 청와대에서 한 주례 회동에서 "국가 소유 태릉골프장 부지를 활용해 주택을 공급하는 방안을 관계부처와 지자체가 계속 논의해 나갈 예정"이라고 밝혔다. 

두 사람은 "주택 용지 확보를 위해 다양한 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴·확보하기로 했다"며 "개발제한구역은 미래 세대를 위해 계속 보존해야 한다"고 말했다.

문재인 대통령이 지난 6월 15일 춘추관에서 수석·보좌관회의를 주재하고 있다. [사진 = 청와대]

◆ 위례·남태평 등 군부지 개발예정…수방사 소유 부지도 '물망'

정부가 '국·공립 시설부지'에 주택을 공급할 경우 군부지라는 선택지가 있다. 이전에도 정부는 군부지를 활용한 주택공급 방안을 내놓았다. 실제로 국토부와 서울시가 발표한 '수도권 30만호 공급계획'에는 군 유휴부지 7곳을 활용해 4500가구를 공급하는 방안이 있다.

활용도가 낮은 성남시 수정구 창곡동 위례 군부지와 서울 관악구 남현동 남태령 군 관사, 동작구 본동 수도방위사령부(수방사) 부지가 대상이다. 국방부는 이달 초 서울 관악구 남현동의 군 관사 부지에 신혼희망타운과 행복주택 400가구를 공급하겠다고 발표했다. 

또한 위례 군부지에는 659가구, 동작구 본동 수방사 부지에는 255가구를 각각 공급할 계획이다.

수도방위사령부의 예하 부대가 있는 땅도 활용할 수 있다. 수방사 소유 부지로는 관악구 남태령 보급품 관리부대와 영점사격장, 동작구 노량진 군사경찰 분견대, 은평구 구파발 56사단 사령부와 예비군훈련장 등이 있다. 안양의 52사단 사령부와 예비군 훈련장도 거론된다.

이밖에 서울 내 개발 가능한 군부지로 서울 용산미군기지와 서초구 내곡동 예비군훈련장, 은평뉴타운 인근 군부대 부지도 있다. 용산과 서초구는 주거수요가 높다. 다만 내곡동 예비군훈련장은 그린벨트로 묶여 있어 개발이 쉽지 않을 것으로 예상된다. 

국방부 관계자는 "주거비 부담이 큰 수도권 지역에 청년·신혼부부를 위한 공공주택과 군인을 위한 관사를 동시에 공급할 것"이라며 "수도권 주택시장 안정 및 부족한 군관사 확충에 기여할 것으로 예상된다"고 말했다.

◆ 재건축, 그린벨트·신도시 개발보다 사업기간 짧아…비용대비 효과적

서울 외곽의 군 부지를 적극 활용한다 해도 이 역시 주택 공급 확대에는 한계가 있는 만큼 재건축 등 도시 재정비 규제를 완화해 공급을 획기적으로 늘려야 한다는 지적도 나오고 있다. 

전문가들은 서울 도심의 30년 이상된 노후 아파트를 재개발·재건축하는 게 주택공급에 효율적이라는 의견을 내놓고 있다. 재개발·재건축은 인허가 후 3~4년 안에 공급이 가능하다. 또한 그린벨트·신도시 개발과 달리 기존 교통·교육·상권 인프라를 그대로 이용할 수 있어 비용도 적게 든다.

서울 주요 재건축 지역으로는 강남구 압구정동 6개 재건축 지구단위계획구역, 송파구 잠실주공5단지, 올림픽선수촌아파트, 대치동 은마아파트 등이 있다. 이 6곳의 재건축 사업만 완료돼도 총 가구수가 기존 5만6788가구에서 10만5338가구로 약 2배 늘어날 것으로 예상된다.

실제로 다수 재건축 아파트들은 재건축을 마친 후 총 가구수가 늘어나는 효과가 있었다. 서울 강동구 둔촌주공아파트는 기존 5930가구였지만, 재건축을 거치면 총 1만2032가구로 6102가구 늘어난다.

송파구 가락동 헬리오시티(가락시영아파트)는 기존 6600가구였지만, 재건축을 마치자 9510가구의 매머드급 단지로 재탄생했다. 이 단지는 현재 우리나라 아파트 중 최대 규모라는 타이틀을 달고 있다.

송파구 잠실주공 아파트는 1~4단지까지 단지별 평균 4000가구였는데, 재건축을 거치면서 규모가 더 확대됐다. 잠실주공1단지를 재건축한 잠실 엘스는 총 5678가구로 늘었으며, 잠실주공2단지는 원래 4450가구였는데 잠실 리센츠로 재건축되면서 5563가구까지 입주 가능해졌다.

특히 재개발·재건축 지역의 용적률을 높여서 층고 제한을 완화하면 서울 내 주택 공급량은 더 크게 늘어날 것으로 분석된다. 용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로, 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 재건축 시 법정 허용 용적률이 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구수를 늘릴 수 있다.

서울시도 최근 재개발·재건축 등 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원하는 카드를 꺼내 들었다. 그린벨트 해제를 막는 동시에 도심지 고밀 개발과 재건축·재개발 지원으로 주택 공급량을 늘리겠다는 계획이다.

서울시 주택건축본부는 관리처분 인가를 받은 재개발·재건축 구역이 사업에 속도를 내도록 지원하는 태스크포스(TF)팀을 구성해 분양가상한제가 시행되는 이달 말까지 시내 총 1만1000가구를 공급하겠다고 밝혔다.

시는 시와 자치구, 조합이 함께 참여하는 TF팀을 꾸려 구역별 정비사업 추진현황을 점검하고 재건축 과정에서 발생하는 문제 해결 방안을 모색할 계획이다. 또 계획변경, 심의 등 사업 속도를 늦추는 요인들을 신속히 처리할 수 있도록 적극 지원할 방침이다.

◆ "1기신도시 용적률 완화해야…리모델링보다 공급효과 높아"

서울 외 강남 접근성이 높은 1기 신도시 아파트에 대한 재건축 용적률 기준을 완화해야 한다는 주장도 나온다. 1기 신도시에서 일산(169%)과 분당(184%)을 제외하면 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%)의 3개 도시 평균 용적률은 200%를 넘는다.

정비업계에 따르면 재건축 사업성을 확보하려면 기존 용적률이 180% 이하여야 한다. 1기 신도시는 이 기준으로 보면 대부분 사업성이 낮은 편이다. 3종 주거지역의 재건축 시 법정 한도 용적률은 기본 250%다. 또한 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있다.

하지만 1기 신도시는 재건축 사업성이 기본적으로 낮다보니 재건축 대신 개별 단지별로 리모델링을 진행하고 있다. 분당, 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 일산에서는 지난해 6월 장성마을 2단지 아파트가 처음으로 리모델링을 추진했다.

리모델링은 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축에 비해 주택 가구수를 늘리는 데 한계가 있다.

만약 정부가 1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 재건축의 사업성이 높아지게 된다. 이에 따라 리모델링보다 주택공급 증가 효과가 큰 재건축으로 선회할 가능성이 커진다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "1기 신도시가 가진 입지적 장점이나 인프라를 고려하면 (재건축으로) 더 넓고 양질의 주택을 짓는 것이 효과적"이라며 "(정부가) 1기 신도시 재건축을 수용한다면 적정한 수준에서 용적률을 높여주는 게 나쁘지 않은 선택이라고 생각한다"고 말했다.

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