상반기 매매가 강세, 하반기에 전셋값이 상승률 역전
매매·전세심리지수 강세, 입주물량 감소 등 불안요소 여전
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 임대차법 시행 이후 전세난이 가중되면서 아파트 전셋값 상승률이 매매가격 상승률을 추월했다. 전셋값이 고공행진하자 한동안 잠잠했던 매매시장이 다시 들썩일 조짐을 보이고 있다.
수도권에서 시작한 전셋값 고공행진이 현재는 전국으로 번진 상태다. 입주물량이 줄어든 데다 임대차법으로 전세시장에 매물이 감소한 게 주된 이유로 풀이된다. 수급불균형이 심해져 당분간 매매가보다 전셋값이 더 오르는 현상이 지속될 보인다. 여기에 전세난을 이기지 못한 서민들이 중저가 주택의 매매로 눈을 돌리고 있다는 점에서 매매시장 불안도 잠재돼 있다.
◆ 올해 수도권 전셋값 상승률 7.4%, 매매가 7.1% 앞질러
18일 부동산업계와 한국부동산원에 따르면 올해(12월 17일 현재) 누적 전셋값 상승률 7%대로 매매가격 상승률을 추월했다.
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전셋값 상승은 올해 하반기 들어 본격적으로 나타났다. 상반기에는 매맷값 상승률이 더 높았다. 수도권 아파트 매매가는 4.21%, 전국으로 넓히면 2.74% 올랐다. 이 기간 전셋값은 수도권이 2.57%, 전국이 1.94% 상승했다.
전셋값과 매매가 모두 상반기까지는 작년 마이너스 흐름에서 소폭 회복하는 선으로 움직였다. 2019년 말 부동산 고강도 대책을 꼽히는 '12·16대책' 영향이 컸다. 투기과열지구 주택담보대출이 시세 15억원이 넘으면 한 푼도 받을 수 없고, 9억 이하 40%, 9억 초과는 20%만 가능해지자 투자수요가 감소했다. 종합부동산세도 최고 구간이 3%에서 4%로 상향됐다. 보유세 부담이 커진 것이다.
하반기 들어 전셋값 상승이 두드러졌다. 수도권 전셋값 누적 상승률이 상반기 3.5%에서 7.45%까지 치솟았다. 전국적으로는 6.92% 상승률이다. 매매가 상승률이 수도권 7.15%, 전국 6.43%인 것과 비교하면 상승폭이 더 컸다.
하반기 전셋값이 강세를 나타낸 것은 임대차법 시행이 결정적이란 게 업계의 중론이다. 임차인 계약갱신청구권으로 사실상 4년(2+2) 계약으로 시장에서 인식되자 집주인들이 전셋값을 크게 올렸다. 전세수요는 꾸준히 증가하는데 기존 세입자들은 계약갱신청구권을 이용해 눌러앉는 사례가 늘었다. 최근 집값이 올라 청약시장을 기다리며 내 집 마련 시기를 늦췄기 때문이다. 보유세 강화로 집주인들이 전세를 월세, 반전세로 돌리는 현상까지 겹치자 전세대란이 불거진 것이다.
지역별로 올해 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 세종시다. 누적 상승률이 56.01%에 달했다. 세종시 전셋값 상승률 역시 매맷값 상승률(41.6%)을 앞섰다. 작년 매맷값과 전셋값이 각각 -3.0%,-2.3%를 기록한 것과 비교하면 폭등한 것이다.
이어 울산이 17.9%로 두 번째로 전셋값이 많이 올랐고, 대전(13.6%), 인천(9.4%), 경기(8.9%)로 뒤를 이었다.
◆ 내년에도 매매가보다 전셋값 강세 예상
전셋값이 매맷값 상승률을 추월하는 현상은 당분간 계속될 전망이다.
아파트 입주물량이 줄어 내년 수급 불균형 상황이 이어진다. 부동산114에 따르면 내년 서울지역의 아파트 입주물량은 2만6940가구로, 올해(5만289가구)의 절반으로 떨어진다. 내후년에는 1만7020가구로, 최근 10년 사이 입주 물량이 가장 적을 것으로 보인다.
경기도도 상황이 비슷하다. 내년 아파트 입주물량은 10만3754가구로 작년 12만4216가구로 16% 줄어든다. 2022년에는 8만가구 수준으로 떨어진다. 전세난을 피해 서울에서 경기도로 이주하는 인구가 늘어나는 상황에서 입주물량까지 줄어 주택시장 불안이 단기간에 해소되기 어려운 국면이다.
입주물량이 줄면 일반적으로 매매가와 전셋값에 악영향을 미친다. 전세 세입자가 매매시장에 눈을 돌리려 해도 시장에 풀리는 물량이 적으면 내 집 마련이 쉽지 않다. 매도자 우위 시장이 계속되는 셈이다. 3기시도시 외에는 사실상 주택공급을 크게 늘리기 어려운 게 현실이다. 하지만 3기신도시 입주까지 최소 4년 이상 걸린다는 점에서 전세시장뿐 아니라 매매시장 불안이 예상되는 이유다.
매매와 전세 심리지수가도 최고치 수준까지 치솟았다. 불안한 시장 상황을 반영한 결과다. 국토연구원에 따르면 지난달 주택 매매시장 소비심리지수는 전달 132.4에서 8.7포인트 오른 141.1을 나타냈다. 이는 2015년 4월(143.3) 이후 5년 7개월 만에 가장 높은 수치다. 전국 전세시장 소비심리지수는 128.7로 하반기 들어 강세를 지속하고 있다. 이 수치는 조사원 평가와 설문조사로 산출한 것으로, 0∼200 범위의 값으로 표현된다. 심리지수는 95 미만은 하강국면, 95 이상·115 미만은 보합국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류한다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세시장은 실수요로 움직이는데 전반적으로 물량이 줄다보니 수급불형이 발생했다"며 "전세난에 치진 세입자들이 서울 외곽의 중저가 아파트와 다세대·연립주택 매수로 눈을 돌리는 상황"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
