[분양현장+] '오션뷰 대단지' 송도자이크리스탈오션…학군·서울 접근성 약점

기사입력 : 2021년01월23일 07:23

최종수정 : 2021년01월23일 07:23

일부 평형, 송도더샵마스터뷰 매매가보다 높아…GTX 호재 '불투명'
단지 남쪽 초교 개교 미뤄질 수도…주변 아파트분양 내년 말경 예상
수도권 제2순환 개통시 매연 우려…84㎡ 당첨가점 60점 안팎 예상

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "송도는 계속 개발되고 있으니까 들어가기만 하면 인프라 걱정은 없을 것 같아요. 다만 학생수가 적어서 초등학교 개교가 얼마나 미뤄질지가 문제죠."(인천 연수구 송도동 A공인중개사무소 관계자)

"서울 강남까지 매일 출퇴근은 힘들겠지만 송도의 미래가치를 생각해서 문의해오는 사람들이 많아요. 물론 수도권 제2순환고속도로가 개통하면 매연 문제나 시야가 가려질 것을 우려하는 분들도 계세요." (송도동 P공인중개사무소 관계자)

인천 송도국제도시에 '오션뷰' 서해바다 조망이 가능한 대단지 아파트가 들어선다. 송도국제도시 랜드마크시티지구 A10BL에 지어지는 '송도자이크리스탈오션'이 주인공이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '송도자이 크리스탈 오션' 투시도 [자료=GS건설] 2020.11.23 sungsoo@newspim.com

23일 부동산업계에 따르면 GS건설은 '송도자이크리스탈오션' 사이버 견본주택을 열고 분양 중이다. 지하 1층~지상 최고 42층, 9개 동(아파트 7개 동, 테라스하우스 2개 동), 총 1503가구 규모다.

전용면적별 물량은 ▲84㎡ 698가구 ▲98㎡ 538가구 ▲110㎡ 150가구 ▲132㎡ 73가구 ▲139~198㎡T(테라스하우스) 34가구 ▲147~205㎡P(펜트하우스) 10가구다. 일부 저층세대를 제외한 전 타입에서 바다조망을 할 수 있다.

◆ 일부 주택형, 송도더샵마스터뷰 매매가보다 높아…GTX 호재 '불투명'

분양가는 3.3㎡당 평균 2230만원이다. 전용면적별 분양가는 ▲84㎡ 6억~7억원대 ▲98㎡ 7억~8억원대 ▲110㎡ 8억~10억원대 ▲132㎡ 11억~13억원대 ▲139~198㎡T 17억~25억원대 선이다.

세부적으로는 ▲84㎡A 6억5600만~7억5900만원 ▲84㎡B 6억4200만~7억4200만원 ▲84㎡C 6억4800만~7억6500만원 ▲84㎡D 6억4700만~7억6400만원 ▲84㎡E 6억6600만~7억7400만원 ▲84㎡F 6억7300만~7억8200만원 ▲84㎡G 7억7300만원 ▲98㎡A 7억3400만~8억7100만원 ▲98㎡B 7억4000만~8억7800만원 ▲98㎡C 7억4100만~8억8000만원 ▲98㎡D 7억5100만~8억7300만원 ▲110㎡ 8억4500만~10억1300만원 ▲132㎡ 11억5900만~13억4700만원 ▲139㎡T(테라스하우스) 17억3700만원 ▲144㎡ 18억700만원 ▲144㎡T 17억8800만원 ▲147㎡P(펜트하우스) 17억8300만~18억8300만원 ▲151㎡P 18억5800만~19억5800만원 ▲162㎡T 21억2400만원 ▲171㎡T 22억2900만원 ▲198㎡T 25억4700만원 ▲205㎡P 26억4500만원이다.

발코니 확장비는 ▲84㎡A 2800만원 ▲84㎡B 3730만원 ▲84㎡C 2890만원 ▲84㎡D 2720만원 ▲84㎡E 3300만원 ▲84㎡F 3380만원 ▲84㎡G 2980만원 ▲98㎡A 3650만원 ▲98㎡B 3150만원 ▲98㎡C 2750만원 ▲98㎡D 3180만원이다.

주변 새 아파트로는 작년 6월 분양한 '힐스테이트레이크송도3차'가 있다. 이 단지는 인천시 연수구 송도동 397-5번지(송도랜드마크시티 6·8공구 A14블록)에 있으며 송도자이크리스탈오션과 차로 6분 거리다. 총 1100가구 규모며 분양가는 송도자이크리스탈과 동일한 3.3㎡당 평균 2230만원이다.

힐스테이트레이크송도3차 분양권 매물은 전용 84㎡ 기준 8억2937만~10억8462만원에 매도호가가 형성돼있다. 같은 평수 송도자이크리스탈오션(분양가 6억4200만~7억8200만원)이 1억~3억원 가량 저렴한 셈이다. 다만 호가가 아니라 주변 단지 실거래가와 비교하면 분양가가 싸지 않다는 의견도 나온다.

단지에서 차량으로 3분 거리인 송도더샵마스터뷰(21블럭) 전용 85㎡는 지난 2일 8억원에 거래됐다. 전용 149㎡는 작년 12월 4일 14억5000만원에 팔렸다. 송도자이크리스탈오션 144㎡가 면적이 더 작은데도 분양가(18억700만원)가 더 비싼 것.

청약을 준비해온 한 수요자는 "베란다 확장비 등 유상옵션 비용에다 등기비, 취득세까지 포함하면 주변 송도 아파트 대비 차익이 1억원도 안 된다"며 "분양가가 저렴하지는 않은 것 같다"고 말했다.

입지가 다소 아쉽다는 평가도 나온다. 단지에서 대중교통 이용이 불편하고 주변에 학군 및 학원가가 없어서다.

단지에서는 인천지하철 1호선 센트럴파크역까지 버스로 38분 걸린다. 한국고속철도(KTX) 인천국제공항역까지는 버스로 1시간 27분, 차량으로 32분 소요된다. 서울지하철 2호선 강남역까지는 차량으로 1시간, 버스로 2시간 정도 걸린다.

수도권광역급행철도(GTX)-B가 개통하면 단지의 교통여건이 크게 개선될 수 있다. 다만 현재로서는 GTX-B가 기존 노선대로 착공될 수 있을지 불투명하다는 전망이 나온다. 한국개발원(KDI)이 민자적격성 분석을 다시 진행했지만 또 '부적격'으로 나왔기 때문이다. 서울 접근성 개선 여부가 아직 불확실한 셈이다.

송도동 P공인중개사무소 관계자는 "GTX 호재가 가시화되지 않아서 서울까지 매일 출퇴근하기에 좋은 위치는 아니다"며 "송도에 있는 기업과 연구기관, 공기관에 출퇴근하는 경우가 아니면 힘들 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.22 sungsoo@newspim.com

◆ 단지 남쪽 초교 개교 미뤄질 수도…주변 아파트분양 내년 말경 예상

어린이집, 유치원까지는 차량으로 가깝게 이동할 수 있다. 인천예송유치원은 걸어서 33분(차로 6분), 유엔유치원은 걸어서 45분(차로 6분) 걸린다. 구립중산어린이집, 뒤나미스유치원까지는 차량으로 32~36분 가야 한다.

주변 생활편의시설로는 코스트코 송도점(차량 6분), 롯데마트 송도점(차량 10분), NC백화점(차량 7분)이 있다. 오는 2023년에는 이랜드몰이 근처(차량 7분)에 들어선다. 이밖에 나사렛국제병원(차량 17분), 송도31호공원(차량 1분), 센트럴파크(차량 8분)도 이용할 수 있다.

송도자이크리스탈오션 남쪽 블럭에는 초등학교, 중학교가 들어설 예정이다. 이들 학교가 개교하면 단지는 '초품아'(초등학교 품은 아파트)와 '중품아'(중학교를 품은 아파트)가 된다.

다만 학교가 입주시점에 맞춰 지어지지 않을 가능성도 높다. 송도자이크리스탈오션 주변 송도국제도시 A9블록, A17블록에 아파트 분양일정이 확정되지 않아서다. 이들 부지는 경관 사전심의 등을 받아야 해서 아파트 공급 시기가 내년 말경으로 예상된다.

만약 송도자이크리스탈오션 남쪽 블럭 초등학교가 제때 개교하지 않는다면 단지에 사는 어린이들은 해양4초등학교로 배정될 가능성이 높다. 이 학교는 오는 3월 개교 예정으로, 송도자이크리스탈오션에서 걸어서 22분 걸린다.

인천송담초등학교도 오는 3월 문을 열지만 단지에서 걸어서 47분 걸린다. 해양4초 옆에는 내년 3월 해양3중학교가 문을 연다.

◆ 수도권 제2순환 개통시 매연 우려…84㎡ 당첨가점 60점 안팎 예상

단지는 전 타입(일부 저층세대 제외)에서 바다조망이 가능하다. 바다를 접한 전면의 동 뿐만 아니라 후면부에 위치한 동도 바다조망을 할 수 있도록 설계했다.

다만 수도권 제2순환고속도로가 오는 2026년 완공될 경우 분진, 매연이 발생하고 시야를 가려서 바다가 멀리까지 안 보일 수 있다는 지적도 나온다.

수도권 제2순환고속도로는 경기도 김포~파주~남양주~오산~화성~인천~김포를 큰 원으로 잇는 순환도로다. 다만 수도권 제2외곽순환도로 인천~안산 구간은 10년 넘게 사업이 난항을 겪고 있어 단지에 미칠 영향을 속단하기 어렵다.

인천~안산 구간은 인천 중구 신흥동부터 경기도 시흥시 정왕동까지 연결한다. 총연장 19.8㎞(4차로, 폭 23.4m)로 사업비 1조6679억원을 투입해 2022년 착공, 2029년 완공을 목표로 하고 있다.

하지만 전체 12개 구간 중 유일하게 착공을 하지 못하고 있다. 환경단체와 지역 주민들이 갯벌 훼손 등을 이유로 반대하고 있어서다. 송도 갯벌은 각종 물새와 철새를 부양하는 습지로서 국제적 가치가 높은 곳으로 알려져 있다. 지난 2009년 습지보호구역으로 지정됐고, 2014년에는 람사르습지로 인증 받았다.

이에 따라 송도자이크리스탈오션의 청약 당첨가점은 전용 84㎡ 기준 60점 안팎으로 예상되고 있다. 힐스테이트레이크송도3차의 당첨 커트라인이 최고 79점, 최저 57점이었는데 이보다는 다소 낮을 것이라는 평가다.

인천 연수구 송도동 S공인중개사무소 관계자는 "수도권 제2순환고속도로가 완공되면 아파트 주민들이 분진이나 매연으로 피해를 받을 수도 있을 것 같다"며 "바다 조망도 가릴 수 있을 것"이라고 말했다. 하지만 "아직 착공하지도 않았으니 단지에 미칠 영향을 단언하기는 어렵다"고 덧붙였다.

청약일정은 오는 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위, 29일 2순위 청약 순이다. 다음달 4일 당첨자를 발표하며 22일~3월 5일까지 15일간 정당계약을 진행된다. 입주는 오는 2024년 6월 예정이다.

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영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다. 전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다. nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20