[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 노형욱 국토교통부 장관이 2~3년 후 집값 하락을 예상하며 '영끌'(영혼까지 끌어모음) 매수를 경고했지만 주택시장 안정화 달성이 단기간에 쉽지 않다는 인식이 내포된 것으로 풀이된다.

사실상 제로금리에 가까운 초저금리가 지속되면서 유동성이 풍부해 정부의 규제 정책만으로 집값을 잡기 어렵다는 시각이다. 물가상승 압박에 인플레이션 우려까지 겹쳐 부동산 시장이 더 뜨거워질 가능성도 있다. 결국 금리 인상과 유동성 축소가 본격적으로 이뤄지기 전까지는 서울을 중심으로 한 주택시장 강세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다.

◆ "백약이 무효"...금리인상 및 유동성 축소 이후 집값하락 기대

6일 부동산 업계에 따르면 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 각종 규제 정책을 쏟아내고 있지만 당장 집값 안정화로 이어지긴 힘들다는 의견이 제기된다.

전날 노형욱 국토부 장관은 기자 간담회에서 "시장에 저금리 기조에 따른 과도한 유동성에 집값이 비상식적으로 상승했다"며 "자산 버블(거품)이 꺼지는 시기가 빨리 올지, 2~3년 후에 올지는 모르겠으나 지금 주택을 '영끌'로 매입하는 게 유의할 필요가 있다"고 경고했다.

부동산을 비롯한 자산 가치가 끝도 없이 상승할 수만은 없다는 얘기다. 다만 유동성이 줄어들지 않는 한 정부의 정책도 부동산시장에 큰 힘을 발휘하지 못할 것이란 뜻으로 읽힌다.

기준금리가 급격히 인상될 가능성도 제한적이다. 투자은행(IB) 업계에서는 대체로 미국 연방준비제도가 테이퍼링(자산매입 축소) 시기를 내년 초에, 기준금리 인상에는 2023년 하반기에 나설 것으로 예상하고 있다. 한국은행도 올해 한 차례 정도 금리인상을 검토하는 상황이다.

금리가 1~2회 인상돼도 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 관측이 우세하다. 금리 인상으로 주택담보대출 금리가 덩달아 뛰겠지만 과도한 대출 이용자를 제외하고 이자 부담 압박이 급격히 상승하지 않는다. 지난달 기준 주택담보대출의 평균 금리는 2.7% 수준이다. 여기서 0.2%p(포인트) 정도 상승하면 주담대 금리는 연 2.7~2.9%로 오른다.

서울 정비구역 호재와 수도권 광역교통망 개발 등으로 집값 상승에 대한 기대감이 여전히 높은 상황이다. 내년 대통령선거로 앞두고 인프라 개발이 공약으로 거론될 여지도 커 주택경기 하락을 유인하기 쉽지 않다. 이런 이유로 3%대 대출금리가 매수심리를 억누르게 하는 정도의 부담은 아니라는 것이다.

금리인상이 집값 하락으로 직결될지도 미지수다. 과거 기준금리가 급격히 상승했던 '2005년 9월~2008년 9월'과 '2010년 6월~2012년 6월'에는 집값이 올랐다. KB국민은행에 따르면 전국 아파트값은 2005년 5.8%, 2006년 13.7% 상승률을 기록했다. 2010년과 2011년에도 각각 2.5%, 9.6% 올랐다. 시장에서 금리인상을 실물경제 회복으로 인식했고 경기회복으로 수요자의 구매력도 높아졌기 때문이다.

◆ 공급부족·전세난 여전히 불안요소...집값 하방경직 커져

금리인상 및 유동성 축소 가능성에도 공급부족과 전세난이 집값 하락을 지지하는 요인으로 작용할 것으로 보인다. '똘똘한 한 채' 수요 증가 등 시장의 흐름이 변화할 수 있지만 매수심리를 끌어내리기가 쉽지 않다는 시각이다.

일단 공급부족이 장기화되고 있다. 특히 실수요가 선호하는 서울 공급이 수요에 비해 부족하다. 노형욱 장관도 이 부분에 대해서 해결책을 찾아야 한다고 강조한다. 그동안 정부가 수요와 공급 측면에서 물량의 총량은 부족하지 않았으나 서울지역 내 부족 현상을 해결하지 못했다는 것이다.

이런 인식에도 당장 해결책을 찾기 어렵다. 재건축 규제로 정비사업 물량이 씨가 말라가고 있기 때문이다. 사업기간이 통상 10년 넘게 걸리다보니 단기간에 주택공급을 늘리기 어렵다.

올해 1~5월 서울지역 입주 아파트는 10만6446가구로 전년동기(14만8912가구) 대비 28.5% 감소했다. 지난 5월 기준으로는 1만8000가구에 그쳐 전년동기(3만856가구) 대비 41.7% 줄었다. 올해 1~5월 분양실적도 2306가구로 전년동기(6184가구) 대비 62.7% 줄었다. 같은 기간 5년 평균과 비교하면 73.6% 급감한 수치다. 2019년 말 착공에 들어간 강동구 둔촌주공(1만2032가구)이 분양하면 숨통이 트이겠지만 일시적인 현상에 그칠 공산이 크다.

전세시장 불안도 여전하다. 임대차3법 시행으로 가격 오름폭은 제한적이다. 하지만 계약갱신청구권을 사용한 뒤 전셋집을 구하려면 기존 계약금보다 2억~3억원 오른 주택이 상당수다. 3기 신도시 대기수요자가 전세시장에 눌러앉는 경향도 강해 물량 부족 현상이 지속되고 있다. 전셋값 상승은 매매가격 상승으로 이어지는 게 일반적이다. 경기 하락기에도 집값 하락을 지지하는 역할도 한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "기준금리 상승이 단기간 급격하게 오르기보단 점진적으로 오를 것이란 점에서 주택시장에 당장 큰 변수로 작용하지 않을 것"이라며 "물량 부족과 전셋값 상승 등으로 시장에 상승 요인이 더 많아 집값 오름세가 지속될 가능성이 있다"고 말했다. 

leedh@newspim.com