[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "2년 거주의무 실거주 폐지로 매물이 눈에 띄게 늘었어요. 임대차3법과 실거주 의무화 때문에 집을 내놓기 망설이던 집주인들이 집을 내놓겠다는 문의전화로 정신이 없어요."(송파구 잠실주아파트 R공인중개사무소 대표)

정부와 집권 여당인 더불어민주당이 재건축 조합원 2년 실거주 의무 규제를 폐지한 직후 매물난을 겪던 서울 전세시장이 재건축단지 일대로 풀리고 있다. 서울 강남구 압구정 현대와 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공아파트 등 강남 주요 재건축 추진 단지의 전세 매물이 2배 넘게 증가하고 있다.

반면 토지거래제한구역으로 묶인 목동과 여의도는 시장 상황을 지켜보겠다는 집주인들이 늘어나면서 매물이 크게 늘지 않는 것으로 확인됐다.

시장과 전문가들은 정부의 대표적인 부동산 규제인 재건축 토지거래허가구역 뿐만 아니라 임대차 3법 등이 전세난과 매물 잠김 현상의 주 원인인 만큼 이를 해제하거나 폐지해 전세수급을 원활히 해야한다는 지적이다. 현재 재건축 2년거주 의무 폐지로는 전세난을 해소하기에는 일시적 현상일 뿐이라는 게 중론이다.

◆ '재건축 조합원 2년 실거주 의무' 규제 풀자마자 은마 등 재건축 단지 매물 쏟아져…전셋값도 급락세

22일 부동산 정보 제공업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 강남구 대치동 은마아파트의 전세 물건이 '2년 실거주 의무'를 백지화한 지난 12일 74건에서 일주일 사이에 120.2% 늘어난 163건으로 나타났다.

전월세 물건이 증가하면서 전셋값도 변화가 감지된다. 은마아파트 전용면적 76㎡ 전세의 경우 지난해 6월 6억 5000만원에 거래됐다. 최근 정부가 재건축 조합원의 2년 이상 실거주 의무를 폐지하면서 호가가 9억 8000만원에서 8억 7000만원으로 떨어졌다.

잠실주공 5단지 역시 전세매물이 증가했다. 지난 1월 20일 기준 48개에 불과했던 전세 매물은 이날 기준 149개로 세 배 가까이 뛰었다.

개포동 개포주공7단지도 올 초 25개 불과했던 전세 매물이 이날 기준 52개로 108% 늘어났다. 마포구 대표 재건축 단지인 성산시영 역시 최근 전·월세 매물이 급격히 늘었다. 이 단지도 재건축 안전진단을 통과했으나 조합설립 전이라 2년 실거주 규제 적용이 유력했다.

그러나 규제 철회 이후 전세 매물은 20건에서 36건으로 80%, 월세 매물은 12건에서 27건으로 125% 증가했다. 이외에도 노원구 상계주공, 도봉구 창동주공, 양천구 목동 신시가지 일부 단지에서 전세 매물 증가세가 뚜렷이 나타나고 있다.

◆ 토지거래허가구역 해제·임대차법 폐지 없이는…서울 여전히 가을 이사철 '전세대란' 우려

현지 부동산 업소들은 전세 매물 증가 현상이 단기에 그칠 것으로 보고 있다. 압구정 현대아파트 인근 D공인중개 사무소 관계자는 "2년 실거주 의무 조항이 폐지된 이후 집을 내놓겠다는 집주인들의 문의가 늘어났다"며 "하지만 공급물량 보다는 수요자가 늘어나고 있는 추세라 언제 물량이 끊길지 모른다"고 말했다.

이어 "지난해 시행된 임대차3법 이후 집주인이 집을 내놓기보다는 직접 들어와 살거나 재계약하는 경우가 많다"며 "공급물량이 워낙 적다보니 올 가을 이사철에 풀리는 매물이 지난해보다 적을 수 있다"고 덧붙였다.

잠실동 S공인중개업소 대표는 "전세 매물이 조금 풀리긴 했지만 이미 대기수요가 줄 서 있는 상황"이라며 "일부 다주택자들은 전셋값을 낮추는 경우도 있지만 일반적으로는 현 시세를 유지하고 있다"고 말했다.

반면 여의도와 목동은 지켜보자는 분위기다. 목동 신시가지 W공인중개사무소 관계자는 "다른 지역에 비해 매물량이 급격하게 늘어나지 않았다"며 "이제 막 논의가 시작된 단지들은 주변 상황을 지켜보겠다는 생각을 갖고 있는 것 같다"고 전했다. 여의도 삼익아파트 인근 Z공인중개사무소 관계자는 "체감할 수 있는 물량이 나오지 않고 있다"며 "워낙 낡고 허름한 단지이기도 하고 집셋값을 내리면서까지 집을 내놓겠다는 집주인들이 없다"고 말했다.

이들 지역을 제외한 강남과 서초 등 재건축 단지 위주의 전세 매물은 증가하고 있지만 전셋값 상승은 여전하다. 한국부동산원에 따르면 서울의 주간 아파트 전셋값 상승률은 최근 한 달 동안 0.10% 안팎을 이어가고 있다.

5월 마지막 주 0.05%로 상승 폭을 다시 키우더니 6월 이후 최근까지 0.08%, 0.11%, 0.09%. 0.10%, 0.11%, 0.13%로 변동 폭을 키우며 우상향 곡선을 그리고 있다. 지난달 서초구 반포 1·2·4주구 2210가구가 재건축 이주를 시작하면서 전세 물량이 함께 줄고, 이주 수요가 인근으로 옮겨가면서 전세난이 심화했다.

◆ "정교함 잃은 부동산 규제에 결국 서민만 피해"

전문가들은 임대차3법을 재검토하는 등 제도 보완에 나서야 한다고 지적했다. 특히 전셋값 불안은 최근 다시 급등세를 보이는 매매시장에 기름을 붓는 연쇄 효과로 이어질 수 있어 시급한 조치가 필요하다고 강조했다.

실제 지난해 7월 말 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입한 임대차 2법 시행 이후 급등해 올해 초까지 0.10%대 상승률을 이어가며 좀처럼 꺾이지 않다가 수도권 3기 신도시 등 대규모 주택 공급 계획이 담긴 2·4 대책이 발표되자 소폭 감소했지만 지난달 이후 최근까지 0.13%로 변동 폭을 키우며 우상향 곡선을 그리고 있다.

이 같은 상승세는 임대차 3법이 전세 시장에 악영향을 끼친 것으로 보인다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 조합원 2년 실거주 의무 규제는 오히려 개발 기대감과 전세 물량 축소로 집값과 전셋값을 모두 끌어올리면서 애꿎은 서민들만 피해자로 만들어낸 뒤 폐기된 것"이라며 "토지거래허가제와 임대차3법 등 부동산 정책의 정교함이 없었다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "가을 이사철을 앞두고 시중의 매물이 씨가 마를 텐데 전세가 오르면 또한 매맷값 상승의 압박감이 커지기 마련"이라며 "결국 전세 수요가 일부 매매 수요로 전환되고 공급대책이 불확실한 상태가 계속될수록 동반 급등세가 올 가을부터 내년 봄까지 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

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