[뉴욕=뉴스핌] 황숙혜 특파원 = 버블 논란 속에서도 미국 부동산 시장의 상승 열기가 지속되자 월가에 고위험 주택저당증권(MBS) 거래가 봇물을 이루고 있다.
극심한 저금리 여건에 고수익률을 추구하는 투자자들의 수요가 맞물리면서 모기지 대출 채권을 기초자산으로 하는 구조화 증권이 활황을 연출하고 있다.
시장 전문가들의 시선은 곱지 않다. 지난 2008~2009년 서브프라임(비우량) 모기지 사태의 데자뷰라는 지적이다.
23일(현지시각) 모기지 시장 조사 업체 인사이드 모기지 파이낸스에 따르면 지난 2분기 이른바 민간(private-label) MBS 발행이 423억6000만달러에 달했다.
이는 2008년 금융위기 이후 최고치에 해당한다. 수치는 지난 1분기 298억달러에서 단기간에 42% 급증했다.
민간 MBS는 미국 국책 모기지 기관인 페니메이나 프레디맥의 보증 없이 민간 금융업체가 발행한 증권을 의미한다.
과거 금융위기 당시에는 이 같은 증권을 비기관(non-agency) MBS라고 지칭하기도 했다. 국책 모기지 기관이 이를 보증하지도 않고, 사들이지도 않기 때문에 투자 리스크가 높지만 수익률에 목마른 투자자들이 앞다퉈 매입하고 나서면서 신규 발행이 꼬리를 물고 있다.
부동산 투자 업체들은 물론이고 골드만 삭스를 필두로 모간 스탠리와 JP모간 등 월가의 공룡 투자은행(IB) 역시 일제히 해당 증권 발행에 공격적으로 뛰어들었다.
IB 업체들은 모기지 금융회사가 주택 담보 대출을 제공한 뒤 발행한 대출 채권을 매입한 뒤 이를 가공해 이른바 합성 증권을 발행한다.
발행사는 수수료 수입을 걷어들이고, 해당 MBS를 매입하는 투자자들은 시장 금리를 크게 웃도는 수익률을 얻는 구조다.
지난 2분기 미국의 전체 MBS 시장에서 민감 MBS의 비중은 4%에 그쳤지만 월가는 규모가 앞으로 더 커질 것으로 내다보고 있다.
연방준비제도(Fed)가 예고한 금리인상 시기가 2023년으로, 아직 상당 기간이 남은 데다 제로금리 정책 종료 이후에도 금리 수준은 빠르게 오르기 어려울 것이라는 의견에 힘이 실리면서 상대적으로 높은 수익률을 제공하는 민간 MBS에 대한 '입질'이 끊이지 않는 모습이다.
미국 최대 모기지 리츠(REITs) 업체 애널리 캐피탈 매니지먼트의 마이크 패니아 주거용 부동산 신용 헤드는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰에서 "발행과 거래가 모두 활황"이라며 "올 들어 5건의 MBS를 발행했는데 매번 규모가 확대됐다"고 전했다.
패니메이와 프레디맥이 별장이나 투자용 부동산 등 일부 자산과 연계된 모기지 증권 매입을 제한하면서 민간 MBS 발행을 더욱 부추겼다는 분석이다.
문제는 투자 리스크다. 모기지 대출 업체들이 국책 기관의 규정에 어긋나는 여신을 발행하는 데다 거래 상대방 리스크를 포함해 투명성과 관련된 변수들이 자리잡고 있다는 지적이다.
무엇보다 2008~2009년 주택 버블이 무너지면서 모기지 증권 시장을 강타했을 때 상당수의 투자자들이 민간 MBS 매입으로 대규모 손실을 떠안았다.
지난해 봄 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태가 본격화됐을 때 가파르게 상승했던 모기지 연체가 완만하게 떨어졌지만 6% 선에 머무는 상황도 시장 전문가들이 경계하는 부분이다.
팬데믹 사태로 인해 월세를 내지 못하는 세입자들에 대한 퇴거 유예 방안이 의회에서 연장되지 않은 데 따른 후폭풍과 주택 시장의 하강 기류가 MBS 시장을 강타할 수 있다는 경고다.
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