[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 판교 대장동 사업을 계기로 정치권에서 개발이익 환수를 위한 법률 개정안이 쏟아졌지만 업계에서는 '과도한 규제'라며 반발하고 있다. 대장동 문제의 핵심은 지방자치단체와 도시공사의 '내부 비리'이므로 이를 근절하는 게 우선이라는 지적이다.

특히 이들은 이같은 법안이 현실화되면 민간의 '개발사업 위축'이라는 부작용이 생길 것이라고 우려한다. 민간택지 '분양가상한제'로 재개발·재건축을 통한 주택공급이 줄어든 것처럼, 개발이익 환수로 시행사들의 사업참여가 줄어들어 택지개발 등을 통한 주택공급이 둔화될 것이라는 우려가 높다.

◆ 진성준 민주당 의원 대표발의…개발이익 부담률 50~60%로 상향

27일 국회에 따르면 진성준 더불어민주당 의원 등 12명의 여당의원은 지난 22일 '개발이익 환수에 관한 법률' 일부개정법률안을 발의했다.

개정안이 통과되면 토지에서 발생한 개발이익에 대한 부담이 높아진다. 개발부담금은 개발이익에 부담률을 곱해서 산출하는데, 이번 법안에서 부담률을 높이는 것이다.

애초 개발부담금은 법 제정 당시 개발이익의 50%를 환수하도록 설계됐다. 하지만 규제 완화로 1998년부터 현재까지 개발이익의 20∼25%의 수준을 환수하도록 하고 있어 당초 취지가 퇴색했다는 지적이다. 이에 따라 부담률을 법 제정 당시 수준으로 높인다는 것이 이번 개정안의 취지다.

부담률이 기존 20%에서 50%로 높아지는 사업은 ▲택지개발사업(주택단지 조성사업 포함) ▲산업단지개발사업 ▲관광단지조성사업(온천 개발사업 포함) ▲도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 ▲교통시설 및 물류시설 용지조성사업 ▲체육시설 부지조성사업이다.

부담률이 25%에서 60%로 높아지는 사업은 ▲지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 ▲부담률이 50%로 높아지는 사업과 유사한 사업으로 대통령령으로 정하는 사업 등이다.

개발제한구역에서 시행하는 사업은 부담률이 종전 20%에서 50%로 높아진다. 다만 개발부담금을 내는 사람이 개발제한구역 지정 당시부터 토지 소유자여야 한다.

진 의원은 발의안에서 "이 법은 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수해 이를 적정하게 배분해서 토지 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하기 위한 취지로 제정됐지만 당초 취지가 퇴색했다"며 "부담률을 법 제정 당시 수준으로 상향해 개발이익이 지역사회에 환원되도록 하고 국가 균형발전에 기여하도록 해야 한다"고 말했다.

◆ 도시개발법 이윤율, 총 사업비 10% 제한…"이익 대부분 공공으로"

이낙연 전 더불어민주당 대표도 지난 7월 '개발이익 환수에 관한 법률' 일부개정법률안을 발의했다. 개발이익에 대한 부담률이 현재 최저 20%인데 이를 45~50%로 2배 이상 올리자는 내용이다.

부동산 개발이익이 특정층에 의해 독식되고 있는데 이 재원을 환수해서 무주택자, 서민의 주거안정에 사용하고 자산불평등을 완화하겠다는 취지다.

진 의원 등 11명 여당의원은 지난 22일 '도시개발법' 일부개정법률안도 발의했다. 도시개발사업 이익의 대부분을 공공의 몫으로 돌리도록 하기 위한 것이다.

현행법은 국가·지방자치단체·공공기관 등이 참여한 법인이 도시개발사업으로 이익을 낼 경우 공공시행자 외 민간사업자가 취할 수 있는 이익에 제한을 두지 않고 있다.

'화천대유자산관리'가 성남도시개발공사와 함께 판교 대장지구 도시개발사업에 참여해서 수천억원 개발이익을 번 것에 대한 비판도 거세다.

이에 이번 개정안에서는 국가, 지방자치단체 등 공공사업자가 출자에 참여해 설립한 법인이 도시개발사업을 시행하는 경우 공공시행자 외 사업자 투자지분은 50% 미만으로, 이윤율은 총 사업비의 10% 이내로 제한하도록 했다.

앞서 이헌승 국민의힘 의원이 지난달 29일 대표발의한 '도시개발법' 개정안은 이윤율을 '총 사업비의 6% 이내'로 제한했는데 이보다는 높은 수치다.

◆ "특혜부터 근절해야"…공공부채 급증·개발사업 위축 '부작용' 우려

하지만 업계에서는 '과도한 규제'라며 반발하고 있다. 대장동 문제의 핵심은 성남도시개발공사가 민간사업자를 선정하는 과정에서 특정 업체에 '특혜'를 준 것이므로 이를 근절하는 게 우선이라는 이유에서다.

성남도시개발공사가 지난 2015년 대장동 개발사업(성남판교대장 도시개발사업) 우선협상대상자를 '성남의뜰' 컨소시엄으로 선정한 것에는 의문이 풀리지 않고 있다.

성남도시개발공사가 ▲1조5000억원 규모 사업 계획서를 하루 만에 '졸속 심사' 했던 점 ▲당시 사장이 공석인 가운데 유동규 기획본부장이 사장 대행 자격으로 결정한 점 등이다. 특히 화천대유는 경쟁입찰이 아닌 '수의계약'으로 판교 대장지구 내 5개 사업부지를 확보한 것으로 알려졌다.

또한 업계에서는 개발이익 환수비율이 높아질 경우 민간 입장에서 사업성이 떨어지기 때문에 사업 참여가 위축될 것이라고 지적했다.

시행업계 관계자는 "시행사들은 자기자본(에쿼티) 대비 개발이익이 얼마나 나오는지 보고 사업에 참여할지 말지를 결정한다"며 "그런데 정부에서 수익률에 상한선을 둬 버리면 시행사 등 민간에서 참여할 수 있는 건이 많지 않을 것"이라고 말했다.

이같은 규제는 '공공기관 부채 급증'이라는 부메랑 효과를 가져올 것이라는 우려도 있다. 현행 '공공주택특별법'에서는 공공택지에서 건설하는 주택의 약 40%를 민간분양 아파트로 건설하도록 하고 있다. 

공공기관이 택지 개발을 전부 다 할 수 없어서 민간도 참여해온 것이다. 그런데 낮은 사업성 때문에 민간의 사업 참여 포기가 많아지면 공공기관의 부담은 더 커진다.

대형건설사 관계자는 "한국토지주택공사(LH)는 지금도 부채가 160조원 규모"라며 "앞으로 3기 신도시 등으로 공급될 택지를 다 사들이려면 더 큰 돈이 필요해질 것"이라고 말했다. 이어 "민간이 사업참여를 하지 않아서 공공이 다 개발해야 된다면 부채도 더 많이 져야 하고 인력도 더 많이 끌어와야 하는 비효율이 발생한다"고 덧붙였다.

무엇보다 이같은 규제로 부동산시장에 부작용이 생길 것이라는 우려가 크다. 민간택지 '분양가상한제'가 시행된 후 재개발·재건축을 통한 주택공급이 크게 위축된 것처럼, 정부의 개발이익 환수로 '개발사업 위축'이 발생할 것이라는 지적이다.

시행업계 관계자는 "공공에서 민간사업자를 모집하면 시행사나 건설사 뿐만 아니라 금융기관이 컨소시엄을 구성해서 들어오기도 한다"며 "그런데 이익에 제한이 걸리면 컨소시엄 구성도 쉽지 않아지고, 업계가 위축됨과 동시에 (택지개발 등을 통한) 주택공급도 줄어들 것"이라고 말했다.

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