[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 금융당국이 가계부채 관리 일환으로 '고가 전세'의 대출보증 중단을 예고하면서 주택시장에 월세·반전세화가 더욱 가속화될 것으로 보인다.

고가 전세주택에 대출보증을 중단하면 세입자들은 저렴한 곳으로 이사를 하거나 전세 주택을 월세 또는 반전세로 전환해 계약을 맺어야 한다. 임대차3법 이후 전세매물이 감소하는 상황에서 고가 전세에 대출을 중단하면 월세화가 더욱 빨라질 것이란 관측이 우세하다. 내 집 마련을 준비하는 전세 세입자의 '주거 사다리'를 걷어차는 정책이란 비판의 목소리도 있다.

◆ 이르면 내달 12억 안팎 고가 전세대출 보증 중단...전세→반전세 불가피

19일 금융권과 부동산업계에 따르면 금융당국의 고가 전세에 대한 대출 규제가 임박하자 시장에 전세매물이 더 줄어들 것이란 분위기가 감지된다.

SGI서울보증은 이르면 다음달부터 고가 전세의 대출 규제에 나설 것으로 보인다. 이달 초부터 금융위원회가 구성한 '가계부채 관리 태스크포스' 발족 후 고가 전세에 보증 제공을 중단하는 방안을 검토하고 있다.

전세자금 대출보증은 현재 3곳에서 취급한다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사가 보증금에 상한선(수도권 5억원)을 두고 있지만 SGI서울보증은 한도를 두지 않아 이곳에서는 고가 전세의 대출보증을 받아왔다.

고가 전세의 기준선은 확정되지 않았지만 12억~15억원 범위에서 논의되고 있다. 주택담보대출이 제한되는 주택 가격인 15억원에 전세가율 60% 적용해 9억원 수준에서 적용하는 방안이 검토됐으나 기준선이 너무 낮다는 지적이 일자 12억원 이상을 기준선으로 조율 중이다.

집값 상승이 지속되면서 고가 전세의 거래가 급증했다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 서울 내 9억원 초과 아파트 전세거래는 2017년 3648건에서 2018년 5188건, 2019년 5660건으로 늘었다. 작년에는 9628건으로 급증했고 올해는 누적 기준(1~11월7일) 8830건을 기록했다. 이중 12억원이 넘는 거래는 전체의 1% 정도인 800건 안팎이다.

15억원 넘는 거래도 많이 늘었다. 서울지역 기준(전용 84㎡ 이상)으로 2018년 17건에 불과했던 거래건수는 2019년 50건, 2020년 231건으로 늘었다. 올해에는 351건으로 확대됐다. 이들 거래는 대체로 강남권에서 이뤄졌다. 지역별로는 서초구가 21개 단지에서 고가 전세가 거래됐고 송파구와 성동구, 동작구 등에서도 거래가 이뤄졌다.

여기에 내년 8월 계약갱신청구권이 처음으로 만기 도래하는 시점에 전세 문제가 더 확산될 가능성이 있다. 기존 보증금의 5% 상한에 묶여 한 차례 계약을 갱신했으나 만기 이후에는 최근 전셋값 상승분을 모두 부담해야 한다. 강남구는 지난 8월 역대 처음으로 아파트 전셋값 평균이 3.3㎡ 4000만원을 넘어섰고 서초구는 3831만원을 기록했다. 84㎡ 기준으로 전세가격이 대부분 12억원이 넘는 것이다. 고가 전세의 기준선이 12억원으로 확정되면 이들 주택은 대부분 대출을 받을 수 없다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "자녀 학교와 직장 등으로 거주하는 상황에서 전세금 증액 부분을 대출받을 수 없다면 반전세나 월세로 이동할 가능성이 있다"며 "내년 하반기 임대차법 시행 2년차가 도래하면 이런 현상이 더욱 확대될 공산이 크다"고 말했다.

◆ 집값 못 잡고 세입자만 피해 '하소연'..."전셋갑 상승 부작용도 우려"

고가 전세의 대출 규제가 임박하자 강남권에서 거주하는 세입자들은 혼란스럽단 반응이 많다.

자녀 교육과 직장 등으로 전세로 거주하고 있는데 대출이 막혀 계약 갱신이 어려워지면 이사를 결정할 수밖에 없어서다. 반전세 및 월세로 전환할 수 있지만 집주인이 허락하지 않으면 집을 비워줘야 하는 게 현실이다.

강남구 대치동에 거주하는 A씨는 "계약갱신청구권은 사용한 상태로 내년 9월 전세 만기가 돌아오는데 현재 전셋값 시세가 14억원 정도다"며 "자녀 둘이 고등학교, 중학교에 다니고 있는데 대출이 막히면 이사를 가야할 수도 있어 불안한 심정"이라고 말했다.

부동산 온라인 커뮤니티에서도 "정부가 정책 실패로 집값, 전셋값을 모두 올려놓고 세입자만 피해를 보고 있다", "최근 분양받기가 어려워 계속 도전하는 상황인데 전세 대출을 막으면 주거 사다리를 걷어차는 격", "서울에서 학군 좋은 단지는 전세 보증금이 12억원 넘는 곳이 적지 않다. 규제하려면 20억원 이상 초고가만 적용해야 한다" 등의 글이 공유되고 있다.

고가 전세의 대출을 규제하면 전셋값 더 오르는 부작용도 우려된다. 전세가 반전세, 월세로 전환하면 전세매물이 감소할 수밖에 없어서다. 3기신도시 및 택지지구 공급이 이뤄지고 있어 전세 수요는 더 늘어나는 형국이다. 실제 과거에도 전세 대출을 규제했지만 되레 부작용이 발생했다. 2014년 정부는 '주택임대차시장 선진화 방안'을 발표하면서 6억원 이하이던 전세 보증지원 기준 금액을 3억원 이하로 낮췄다. 그럼에도 그 해 전세가격은 전년보다 4.36% 뛰었다. 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 처음으로 70%대를 돌파했다.

부동산업계 전문가는 "고가 전세의 대출 규제는 가계대출 축소뿐 아니라 전셋값 상승을 잡아보겠다는 의지를 내비친 것"이라며 "하지만 전세매물이 줄고 반전세·월세화가 빨라져 시장에서 전셋값이 더 오르는 부작용이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

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