[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 도입 2년째가 다가오는 공공 재건축과 재개발사업이 기로에 놓였다. 윤석열 대통령 당선인이 만들 새 정부에서는 주택건설사업에 민간영역의 참여 활성화를 우선 추진할 예정이라서다.

특히 주택공급 확대를 위해 도심부 재건축사업에 대해 공공 재건축·재개발과 대등한 수준의 인센티브를 줄 것이란 예측도 나온다. 이렇게 되면 고밀개발로 인한 단지 고급성 훼손과 많은 수의 공공주택으로 인한 사업수익성 악화 그리고 브랜드 약점, 조합원 의견 반영 부족 등이 문제로 지적되는 공공 재건축·재개발은 새 정부 들어서는 더욱 위축될 것이란 시각이 많다.

이에 따라 새 정부에서 공공 재건축·재개발에 대해 추가 혜택을 줘야한다는 지적이 나온다. 안전진단과 재건축초과이익환순제, 층수를 비롯해 새 정부 들어 각종 규제가 풀릴 민간 재건축보다 강력한 '메리트'가 있어야 공공 재건축·재개발이 지속될 것이란 전문가들의 이야기다.

10일 부동산 및 건설업계 전문가들에 따르면 윤석열 새 정부에서는 문재인 정부가 도입한 공공 재건축·재개발사업이 크게 위축될 것으로 보인다.

공공 재건축·재개발은 2020년 8·4대책에서 처음 도입됐다. 민간사업인 재건축과 재개발 사업에 공적 기능을 높여 임대주택을 많이 공급하기 위해 마련된 사업이다. 재개발의 경우 지방자치단체 조례상 허용 용적률의 120%를 상향해주고 재건축은 역세권 중심으로 준주거지역으로 용도 상향 후 최대 용적률 500%, 층수 50층으로 짓는다.

사업 유도를 위한 인센티브도 주어진다. 재개발은 국공유지를 무상으로 불하 받을 수 있으며 분양가 상한제가 배제된다. 이렇게 되면 늘어나는 일반 분양가로 인해 조합원 분담금이 줄어 조합원 입장에선 보다 유리해지는 것이다. 재건축은 용적률 상향으로 사업성을 높일 수 있다. 이에 따라 시장의 관심이 예측됐지만 정작 높은 용적률로 인한 주거 고급성 하락을 우려한 단지들이 많아지면서 시장의 호응을 얻지는 못하고 있다.

◆ "단지 '퀄리티' 떨어진다"...시장 외면 받는 공공 재건축·재개발

8·4 대책 이후 본격화된 공공 재건축·재개발은 시장의 외면을 받고 있는 상황이다. 국토교통부는 8.4대책 이후 공공재개발 후보지를 잇따라 발표했지만 선정된 후보지 주민들의 반응은 차갑다. 이들의 가장 큰 불만은 공공 재건축·재개발 사업 이후 단지의 가치가 떨어질 수 있다는 점이다.

우선 용적률 500%에 늘어난 용적률의 절반을 공공주택으로 공급해야한다. 공공주택은 분양과 임대로 나뉘는데 윤석열 정부가 출범하면 분양주택은 역세권 첫집 또는 청년원가주택 방식으로 공급되게 된다. 높은 주거밀도와 임대주택이 많아지면 상대적으로 단지 가치가 떨어질 수밖에 없다는 게 이들 조합원들의 불만이다.

이와 함께 브랜드 약점도 지적된다. 한국토지주택공사(LH)나 서울시 SH공사가 사업 시행자가 되는 만큼 중소 브랜드가 참여할 가능성이 높다. 이렇게 되면 입주 이후 주택의 투자가치가 낮아질 수 있다는 우려가 나온다.

더욱이 정부는 이 와중에서 개발이익환수를 강조하며 '스스로 무덤을 팠다'는 지적을 받는다. 공공 재건축·재개발을 발표한 8.4 부동산 대책에서 정부는 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 선언했다. 이는 결국 공공 개발에 대한 외면으로 이어졌다. 이듬해인 2021년 1월 16일 열린 공공재건축 사전컨설팅에 대치 은마아파트, 잠실주공5단지, 청량리 미주아파트와 같은 대단지 아파트들은 모두 불참하고 소규모 아파트단지들만 몇몇 참여하는 것으로 시장은 반응했다.

특히 강남권이나 용산, 마포와 같은 상대적으로 선호도가 인기주거지역을 중심으로 공공 재건축에 대한 반대 여론이 높다. 실제 목동과 잠실5단지에서는 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 소문이 돌면서 가격이 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 했을 정도다. 이후 공공 재건축 활성화를 위해 특히 재건축 초과이익환수제 배제 혜택이 주장됐지만 이 역시 아직까지 법제화되지 않은 상태다.

시장의 외면은 대선이 끝난 지난 달부터 더 심화되고 있다. 공공재개발 후보지 가운데 '최대어'로 꼽히는 흑석2구역을 비롯한 서울시 13개 구역 주민들이 본격 반발을 시작한 것. 이들 공공개발 반대 주민은 오는 11일 서울시청 앞에서 정부와 서울시의 공공개발에 반대하는 기자회견을 연다.

기자회견에 참여하는 지역은 흑석2구역, 금호23구역, 신설1구역, 강북5구역, 홍제동3080, 신길 1구역, 신길2구역, 신길3구역, 신길4구역, 양평13구역, 거여새마을구역, 영등포구역, 흑석10구역을 등이다. 13개 구역 비상대책위원회 측은 "삶의 터전을 빼앗고 대다수 지주의 재산권 침탈을 획책하며 졸속 추진되는 공공재개발 사업을 즉각 중단해야 한다"고 주장했다. 이들은 기자회견 후 오세훈 서울시장에게 진정서도 전달한다.

윤석열 정부가 민간 주도 재건축·재개발을 주장하면서 이들 단지들의 반발은 더 거세질 것으로 예측되고 있다.

◆ 재초환 배제가 최대 혜택...새 정부 출범 후 본격 논의

민간주도 공급 확대를 약속한 윤석열 정부가 출범하면 공공 재건축·재개발은 더욱 위축될 것이란 시각이 많다. 하지만 현실적으로 필요성이 있는 사업이란 입장도 있다. 윤 정부가 공약한 250만 가구 주택 공급 계획 가운데 50만 가구는 청년원가주택(30만가구)과 역세권 첫집(20만가구)이다. 이른바 '윤 브랜드 주택'으로 꼽히는 이들 주택의 주요 공급처는 역세권 고밀개발 단지다. 즉 공공 재건축과 유사한 형태의 고밀도 단지에서 주로 공급될 예정이다.

윤석열 대선본부에 따르면 역세권에 용적률 500% 재개발을 허가하고 이중 늘어나는 용적률의 절반에 이르는 주택을 공공기여 받는다. 특히 역세권 첫집은 토지임대부 방식으로 분양한다. 이런 방식으로 50만가구를 공급하려면 역세권 고밀개발의 활성화는 필수불가결한 요소로 꼽힌다.

이에 따라 새 정부는 공공 재건축·재개발의 사업성을 높이는 방식으로 '손질'에 나설 것으로 예측된다. 국토부 관계자는 "지금까지 나온 당선인 측의 공약을 볼 때 공공 재건축·재개발의 '메리트'가 떨어질 것으로 보이진 않는다"며 "공공 재건축·재개발은 결국 재건축·재개발이 어려운 단지를 중심으로 진행되는 것인 만큼 필요로 하는 단지가 충분히 있을 것"이라고 말했다.

다만 추가 인센티브를 줘야한다는 시각이 많다. 현행 제도로는 공공 재건축·재개발을 유도할 만한 매력이 없다는 점에서다. 가장 먼저 거론되는 것이 현 정부에서도 논의되고 있는 공공 재건축에 대한 재초환 배제다. 윤 당선인은 대통령직 인수위원회부터 재초환에 대한 개편을 주장하고 있다. 하지만 공공재건축에선 재초환을 축소시키는 정도가 아니라 완전히 배제하는 것이 필요하다는 주장이 나온다.

이밖에 안전진단 관련 규제나 기부채납 비율 조정 등의 추가 인센티브가 필요하다는 지적이 나온다. 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "윤 당선인의 부동산 정책 기조를 봤을 때 공공 재건축·재개발이 매력점을 찾기는 쉽지 않을 것"이라면서도 "공공 재건축·재개발은 조합원 갈등을 최소화하고 신속한 사업이 가능한 장점이 여전히 있는 만큼 약점으로 지적되고 있는 브랜드 문제 등과 품질 측면에서 조합원의 이해를 맞춰 준다면 사업이 부진하거나 노후도가 높지 않은 단지를 중심으로 인기를 끌 수 있을 것"이라고 말했다.

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