[서울=뉴스핌] 김준희 기자 = 마스턴투자운용이 처음 선보이는 마스턴프리미어리츠가 이달 말 코스피 상장에 나선다. 해외 오피스와 국내외 물류센터 등을 보유한 '멀티섹터 리츠(REITs·부동산투자신탁)'로서 보유 자산을 추가하며 국내 대표 상장 리츠로 성장하기 위해 1호 리츠에 모든 역량을 투입할 계획이다.

조용민 마스턴투자운용 리츠부문 전무이사는 2일 온라인 기업공개(IPO) 설명회를 열고 "(마스턴프리미어리츠를) 첫 번째라고 강조한 것은 마스턴투자운용이 프리미어리츠에 모든 역량을 투입하겠다는 강조의 의미라며 "일단은 다른 리츠를 만들기보단 이 리츠를 키우는 것이 목표"라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김준희 기자 = 조용민 마스턴투자운용 리츠부문 전무이사가 2일 온라인 IPO 간담회를 진행하고 있다. 2022.05.02 zunii@newspim.com [사진=마스턴투자운용 제공]

마스턴프리미어리츠는 부동산자산 투자 운용사인 마스턴투자운용이 오랜시간 공들인 재간접 리츠 상품이다. 모리츠를 상장하고 자리츠를 통해 자산을 편입하는 모자(母子)리츠 구조로, 현재 프랑스 소재의 크리스탈파크 오피스와 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스), 인천 항동 스마트물류센터 등을 기초자산으로 보유하고 있다.

첫 번째 자산인 크리스탈파크 오피스는 파리 오피스 권역에 위치하며 규모는 지하 2층~지상 7층 수준이다. 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), 에스티로더(ESTEE LAUDER), IFF(International Flavors & Fragrances, Inc) 등 우량한 글로벌 기업들이 장기임차계약을 맺고 있다.

프랑스 자산은 물가상승지수를 기반으로 산정되는 부동산 임대료 지수에 연동해 장기 임대차 계약이 체결돼 있다. 이에 물가 상승으로 인한 배당수익률 상승도 기대할 수 있다. 마스턴프리미어리츠는 연평균 6% 수준의 배당수익률을 목표로 하고 있다.

프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터는 아마존과 쿠팡이 각각 100% 임차 중이다. 조 전무는 "프랑스 아마존 물류센터의 경우 선매입 방식으로 시장가보다 싸게 자산을 매입했고 물류센터 가격이 상승하면서 좋은 가격에 편입할 수 있게 됐다"고 설명했다.

그는 이어 "선매입 방식의 경우 임대인 확보, 자산 매각 시기에 리스크가 있지만 좋은 가격에 자산을 매입할 수 있다"며 "아마존 물류센터의 경우 임차인이 확보되면서 임차인 리스크는 없는 상태"라고 강조했다. 그러면서 "하반기에도 준공을 앞둔 아마존 라스트마일 물류센터 편입을 위해 기관투자자들과 돈을 모아 투자할 계획"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김준희 기자 = 마스턴프리미어리츠의 보유자산 중 하나인 인천 항동 스마트물류센터. 쿠팡이 100% 임차인으로 있다. 2022.04.26 zunii@newspim.com [사진=마스턴투자운용 제공]

금리 인상 속도가 가파른 가운데 투자 자산 대출 금리 관련 질문에 대해서도 '문제 없다'는 답변을 내놨다. 조 전무는 "4개 자산에 대한 대출금리는 매각을 예정한 시기까지 고정됐다"며 "인천 물류센터는 2.9%, 프랑스 크리스탈파크는 1.25%, 두 건의 프랑스 물류센터는 향후 5년 간 1.3%에 고정돼 있어 시장 금리 리스크에 노출돼 있지 않다"고 말했다.

그는 또 "최근 물가 상승으로 인해 임대료 상승 질문도 있는데 임대료 상승으로 인한 추가적 수익은 크지 않지만 임대료 상승이 부동산 가치 상승으로 이어져 금리상승기나 인플레이션 상승기에 리스크를 헤지할 수 있는 기능이 있다"고 부연했다.

마스턴프리미어리츠의 운용사인 마스턴투자운용은 2010년 11월 정식 출범한 업계 톱티어 부동산 운용사다. 회사는 리츠, 펀드, PFV(Project Financing Vehicle) 등 부동산을 중심으로 168건의 대체투자분야에 투자했으며, 약 30조 원을 운용 중이다.

마스턴투자운용은 완공 후 안정된 우량 부동산을 시장 가격의 100%로 매입하는 코어 전략과 달리, 시장가격의 90%~95% 수준으로 자산을 편입할 수 있는 밸류애드(Value-Add) 전략 및 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략을 펼치고 있다.

한편 마스턴프리미어리츠는 오는 2~3일 기관투자자 대상 수요예측을 거쳐 12~13일 일반투자자 대상 공모청약을 진행할 예정이다. 공모가는 5000원이며 공모주식수는 1186만주다. 총 공모금액은 593억 원을 조달할 계획이다. 대표주관사는 삼성증권이다.

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