[기고] '부동산 총체적 복합위기' 우리집은 잘 지어지고 있을까

기사입력 : 2022년12월25일 08:00

최종수정 : 2022년12월25일 08:00

최은철 화우 파트너 변호사

현재 우리가 살고 있는 아파트는 대부분 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)라는 구조 하에 자금을 조달하여 지어졌다. 향후 재건축, 재개발을 준비하고 있는 아파트 및 지역 역시 부동산PF를 통한 사업을 진행하게 된다. 우리 집이 지어지는 과정에서 이루어지는 복잡한 금융구조 및 자금조달 방식에 대해 자세히 알 필요는 없다. 우리는 납입 일정에 따라 분양대금을 완납하면 꿈에 그리던 아파트에 입주할 수 있기 때문이다. 그간의 통상적인 부동산 시장에서는 말이다.

그런데 요새 들어 부동산금융이 위기라는 소식, 부실 사업장이 속출한다는 뉴스, 공사 중단에 따라 조합원 분담금이 많이 올라갔다는 소식 등 관련 시장의 불안정한 뉴스들을 접하게 된다. 이 즈음에선 금융업 종사자가 아니라 할지라도 어떠한 방식으로 아파트나 건물이 건축되는지, 그 과정에서 왜 문제가 발생하는 것인지 등에 대해 관심을 가져볼 필요가 있다.

최은철 변호사 [사진=화우] 2022.12.23

통상의 부동산개발사업을 가정하면, (착공 전 단계) 시행사가 건축 대상토지를 매입하기 위해 계약금을 마련하고, 인허가를 추진함에 필요한 초기 자금을 외부 기관으로부터 빌리게 된다. 이를 흔히 업계에서는 "브릿지 론"이라고 표현한다. 이 같은 브릿지 론은 "본 PF"라고 불리우는 대출약정을 통해 새로운 대주들로부터 상환을 받게 된다.

(착공 단계) 본 PF는 브릿지 론을 상환하기 위한 목적도 있지만 가장 큰 목적은 시공사에 대한 공사비 지급이다. 공사를 담당한 시공사는 책임준공, 즉 공사기간까지 준공을 하지 못할 경우 본 PF에 따른 대출약정 채무를 인수하게 되는 일종의 보증의 기능을 제공한다. 이 같은 본 PF는 조합원 및 분양자들이 납입하는 중도금 및 잔금 등으로 상환 받게 되는데, 이를 간접적으로 지원하기 위해 주택금융공사, 주택도시보증공사 등의 보증이 요구되기도 한다. (준공 후 단계) 준공 이후에는 입주(잔금 납입)를 위하여 각 수분양자들이 은행 등을 통해 우리가 흔히 알고 있는 주택담보대출 등을 이용하게 된다.

이러한 과정을 살펴보면, 아파트가 지어지기 위해서는 시행사, 시공사, 대주, 수분양자 및 조합원들이 각자의 역할을 문제없이 수행하여야만 부실사업장이 되지 않는 구조이다. 그 중 하나라도 문제가 발생할 경우 사업장의 유동성이 악화되며 생각하기 싫은 문제들이 발생하는 것이다.

그런데 최근 부동산 시장은 3중고를 겪고 있다. 첫째 2021년 초. 우크라이나 전쟁으로 인하여 원자재 가격이 급등하였다. 이는 시공사가 요구하는 공사비 인상 원인이 된다. 특히나 공사도급계약상에는 에스컬레이션 조항* 등이 있는 경우가 많아 예정된 공사비를 초과하는 경우가 많으며, 심지어는 추가공사비계약을 체결하여야 하는 상황을 초래하였다.

*물가나 원자재, 외환시세의 변동에 따라 수출입계약, 공사도급금액, 임금 등 변경할 사항을 미리 계약에 정해두는 조항을 말한다. 이 조항은 공사기간이 길고 대규모공사일 때에, 계약조건으로 추가되는 경우가 많다.

둘째, 2021년 중반부터 미국이 물가상승 억제를 위해 기준금리를 인상함에 따라 국내 금리가 무서운 속도로 상승하고 있다. 이는 대주가 요구하는 대출금리의 인상을 초래한다. 앞서 본 바와 같이 부동산PF는 여러 단계의 중첩적인 대출약정을 통해 대출과 상환을 반복하게 되는데, 장기 프로젝트에서 예상치 못한 금리의 인상은 사업성을 악화시킬 뿐만 아니라, 분양대금의 상승을 초래하므로 미분양 리스크를 상승시키게 된다.

셋째, 코로나 이후 중소기업 및 소상공인들에 대한 금융권의 대출만기연장 등을 위해 완화되었던 규제를 정상화하면서, 채권시장에서도 자금경색이 이루어지게 되었고, 일명 레고랜드 사태로 인한 채권시장의 불안정성이 가중되며 시공사 등 건설사들이 회사채 등을 통하여 자금을 조달하는 것도 어려워지게 되었다. 앞서 언급한 대로 부동산PF시장에서 시공사는 건설의 주체이자 대출약정의 일종의 보증인 역할까지 수행하므로 시공사의 자금조달능력 및 재무건전성이 핵심이다.

이러한 상황을 종합하면, 상대적으로 자본력이 부족한 시행사는 기존 대출 상환을 위한 대출(리파이낸싱)을 받지 못할 경우 파산에 이를 수 있고, 금리 인상을 통해 높아진 자금조달비용은 분양대금 상승을 이끌어 미분양 리스크를 초래할 수 있으며, 원자재값 상승 및 회사채 등을 통해 자금조달이 원활하지 않는 상황에서는 시공사가 예정된 기간 안에 완공하지 못할 가능성이 증대하고, 이는 책임준공 미이행 이슈로 붉어져 대출채권의 인수, 나아가 시공사의 부실 등으로 이어질 수 있게 되는 것이다. 이 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생하고, 아파트가 정상적으로 준공되지 않을 위험에 더불어 분양대금을 납입한 분양자들도 내 집의 소유권을 법적 분쟁으로 인해 제때 이전 받지 못할 리스크 등 많은 혼란을 야기하게 된다.

부동산금융시장을 조금 더 깊게 살펴보면, 그 자금조달을 위한 대출채권을 유동화하며 수 많은 금융기관들이 참여하고 그 대출채권을 기초자산으로 하는 많은 개인투자자들도 참여한다. 그런데 이 같은 금융거래의 당사자들을 제외하더라도, 부동산금융은 다수 국민들이 "우리 집"에 제대로 살수 있는지의 문제이기에 더욱 세심히 살필 필요가 있다. 단순히 건설사, 금융기관의 부실 문제가 아닌 국민의 거주에 관련된 문제이기 때문이다.

이를 위해 2022년 10월 23일 정부는 총 50조 규모의 유동성 공급 방안을 마련하였고, 같은 해 11월 1일 5대 금융지주사들에게 약 95조의 유동성 지원 요청을 하였다. 이는 회사채 또는 금융채 등 채권시장의 안정을 목적으로 한 것이기는 하나 부동산금융시장의 유동성 공급에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다.

다만, 부동산금융위기가 현실화될 경우 이는 가계부채의 문제로 확산될 수 밖에 없으며 이는 국가경제에 악영향을 미칠 수 있다는 점까지 고려한다면, 다양한 대응방안이 추가될 필요가 있다. 본 PF 등에 신용보강을 한 시공사들에 대한 직접적인 자금 대여, 정상적인 부동산시장의 작동을 방해하고 있는 각종 부동산 관련 규제의 완화, 부실사업장이 현실화 되는 단계에 이르는 경우 채무조정에 이를 수 있도록 하는 제도 마련 및 정부가 추진하는 주택공급정책과의 연계를 통한 공공주택으로 변환 등 사회적 비용을 줄이며 부실이 가계 및 국가경제로 전이되지 않도록 예방할 다각적인 접근이 필요한 시점이다.

최은철 화우 파트너 변호사 프로필

2002년 상문고등학교

2011년 고려대학교 법학과

2014년 한양대학교 법학전문대학원(졸업생 대표)

2020년 미국 University of California, Irvine The Paul Merage School of Business

2021년 한국과학기술원(KAIST) 금융전문대학원 금융MBA (경영학 석사)

2014년~ 법무법인(유) 화우

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집방향과 다를 수 있습니다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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손흥민 7·8호-부앙가 23호...환상 '흥부 듀오' [서울=뉴스핌] 박상욱 기자 = 손흥민이 시즌 7·8호골을 연달아 터뜨리며 4경기 연속골을 기록했다. 드니 부앙가도 시즌 23호골을 넣어 '흥부 듀오'는 3골을 합작하며 팀 승리에 결정적인 역할을 했다. LAFC 손흥민은 28일(한국시간) 미국 미주리주 세인트루이스의 에너자이저 파크에서 열린 2025 MLS 정규리그 서부 콘퍼런스 세인트루이스 시티SC와의 원정 경기에서 3-4-3 포메이션의 원톱 스트라이커로 선발 출전했다. LAFC는 '흥부 듀오'의 활약을 앞세워 3-0으로 완승을 거뒀다. LAFC는 승점 53을 기록하며 서부 콘퍼런스 4위 자리를 유지했다. [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스 시티 SC와의 원정 경기에서 자신의 첫 번째 골을 넣고 '찰칵 세리머니'를 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스와의 원정 경기에서 자신의 첫 번째 골을 넣고 골 셀레브레이션을 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com 손흥민은 1-0으로 앞선 전반 추가시간 시즌 7호골을 뽑아냈다. 그는 중원에서 단독 드리블로 페널티박스 왼쪽까지 돌파한 뒤 오른발 슈팅으로 골망을 흔들며 선제골을 기록했다. 후반 15분에는 페널티박스 정면에서 수비수를 앞에 두고 오른발 슈팅으로 시즌 8호골을 추가, 이날 멀티골을 완성했다. 손흥민은 이번 시즌 MLS에서 8경기 만에 8골 3도움을 기록하며, 출전 경기마다 존재감을 과시하고 있다. MLS 기록 기준으로 이번 4경기 연속골은 지난 2021년 12월 토트넘 소속으로 EPL 14라운드부터 4경기 연속골을 기록한 이후 약 3년 9개월 만이다. 경기를 중계하던 현지 해설진은 "손흥민과 부앙가는 피할 수 없다(inevitable)"며 두 선수의 뜨거운 활약을 추켜세웠다. [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스와의 원정 경기에서 자신의 두 번째 골을 넣고 골 셀레브레이션을 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스 시티 SC와의 원정 경기에서 골을 넣고 부앙가과 손을 마주치고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com 손흥민과 함께 공격을 이끄는 드니 부앙가(31)도 전반 15분 선제골을 터뜨리며 5경기 연속골로 시즌 23골을 기록, 리오넬 메시에 이어 득점 랭킹 2위에 올랏다. 두 선수는 최근 LAFC가 터트린 15골 중 절반 이상을 책임지고 있다. 경기 도중 손흥민과 부앙가는 높이 뛰어올라 하이파이브를 주고받는 세리머니를 펼치며 팀 분위기를 끌어올렸다. 세인트루이스에서는 정상빈이 왼쪽 날개 공격수로 선발 출전하며 '코리안 더비'가 성사됐다. 정상빈은 전반 2분 수비 뒷공간으로 빠르게 침투하다 LAFC 골키퍼와 충돌하며 경고를 받았지만 경기 내내 활발한 움직임을 보였다. 그는 후반 20분 공격포인트 없이 교체돼 벤치로 돌아갔다. 이날 승리로 LAFC의 스티브 체룬돌로 감독은 2022년 1월 지휘봉을 잡고 나서 통산 100승(36무 9패)째를 달성하는 기쁨을 맛봤다. psoq1337@newspim.com 2025-09-28 11:52