[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 목동과 여의도 등 주요 지역의 토지거래허가구역 지정이 당분간 유지될 것으로 관측되면서 이들 지역의 개발 호재가 집값에 큰 영향을 미치지 못할 것으로 보인다.

특히 주거환경이 열악한 정비사업 대상지는 '갭투자'(전세끼고 주택매수) 비중이 높아 토지거래허가구역 규제에 많은 영향을 받고 있다.

◆ 목동·여의도 재건축, 토지거래허가 유지시 집값 반등 제한적

13일 부동산업계에 따르면 서울시가 목동과 여의도 등의 토지거래허가구역 지역을 당분간 유지하는 방향으로 가닥을 잡으면서 집값 반등에 제약이 클 것이란 관측이 나온다.

양천구 목동역 일대 A공인중개소 대표는 "이 일대 단지 대부분이 재건축 안전진단을 통과하면서 개발 기대감이 높아졌지만 토지거래허가구역 규제에 막혀 거래량 회복이 더딘 상태"라며 "주차난 심하고 강남 출퇴근이 다소 불편한 입지로 투자 수요 비중이 높은 편인데 실거주해야 하는 규제가 집값 반등에 발목을 잡고 있다"고 말했다.

토지거래허가구역은 사실상 실거주를 목적으로 한 거래만 허용돼 거래량이 회복을 기대하기 어렵다. 급매물 소진이 안 되는 상황에서 거래량이 동반되지 않으면 집값 반등이 강하게 나타나기 어려운 게 현실이다.

영등포구 여의도역 주변 B공인중개소 실장은 "주택거래가 극도로 부진해 토지거래허가구역 지정이 해제될 것이란 기대감이 있었는데 재지정이 유력하다는 관측에 실망하는 집주인이 적지 않다'며 "여의도 일대도 준공된 지 50년 안팎의 낡은 아파트가 대부분으로 주거환경이 열악해 투자수요를 배제한 실수요자만으로는 시장 분위기를 반전시키기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 대상으로 지정한다.

일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없다. 주거지역은 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과 면적이 대상이다. 기준 면적을 고려할 때 사실상 거래건 모두 허가를 받아야 하는 실정이다.

최근 집값 하락과 매수심리 부진에 투기적인 거래가 거의 사라진 만큼 지정 해제가 이뤄질 것이란 기대감이 흘러나왔다. 하지만 집값 상승을 우려한 서울시가 규제를 이어가겠다는 의지를 보이자 실망감이 확산하고 있다. 강남구 압구정동 일대, 영등포구 여의도동 일대, 양천구 목동 일대, 성동구 성수동1가·2가 전략정비구역의 지정 기간은 오는 4월 26일까지다. 통상 1~2년 단위로 연장돼 서울시가 지정을 유지하면 최소 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역이 유지된다.

◆ 삼성·청담·대치·잠실도 연장 유력, 개발호재 영향력 미미

목동과 여의도의 토지거래허가구역 지정이 연장되면 서울의 다른 지역 규제도 이어질 것으로 보인다. 이는 중장기적으로 투자 심리가 살아나기 힘든 요인으로 분석된다.

국제교류복합지구와 인근 지역(삼성·청담·대치·잠실)은 오는 6월 22일, 공공재개발후보지와 신속통합기획(신통기획) 재건축·재개발 예정지는 8월 30일, 강남·서초 자연녹지지역(개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치·내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재)은 내년 5월 30일 순차적으로 토지거래허가구역 지정 기한이 끝난다.

목동과 여의도 등의 결과에 따라 삼성·청담·대치·잠실 일대, 신통기획 정비사업 일대도 연장될 가능성이 크다. 거래량과 집값 상승폭 지표로 보면 규제완화에 공감대가 더 많지만 오세훈 서울시장이 현재 집값 수준이 높다고 판단하고 있어서다.

이들 지역은 낡은 주거환경에 실거주를 원하는 수요보다 투자수요가 않다는 공통점이 있다. 투자수요가 늘어나지 않으면 거래량이 회복하거나 집값이 본격적으로 반등하기 어려운 구조다. 개발 초기 단계의 사업장이 많고 금리인상 가능성 등으로 집값 변수가 여전히 높다는 점도 개발호재가 집값에 큰 영향을 주지 못하는 이유다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "토지거래허가구역이 유지되면 사실상 실거주자만 거래가 가능해 거래량 증가 및 집값 반등에 제약이 많을 수밖에 없다"며 "금리인상 가능성, 미분양 확대 등으로 주택시장에 불확실성이 여전해 개발호재에도 매수세가 빠르게 회복하긴 어려울 것"이라고 말했다. 

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