경제적 능력 없는 임대인에게 전세대출·전세보증 확대
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 잇따라 터지고 있는 빌라 전세사기의 원인에 대해 국민들의 관심이 쏠린다.
전세는 제도 특성상 사기 문제는 줄곧 종종 발생해왔다. 하지만 지난해 불거진 전세사기는 '스케일' 자체가 달라진 새로운 사기수법이란 진단이 나온다. 한 명의 집주인이 수백채 심지어 1000채가 넘는 빌라를 계약금만 내고 사들였다는 점도 놀랍고 막대할 종합부동산세 부담에도 이같은 사기 행각을 벌이는 것 그리고 집주인이 사실상 '히트맨'에 불과하며 실세는 따로 다는 점도 그간의 상식을 뛰어넘는 것이란 게 시장 전문가들의 이야기다.
이같은 미증유의 전세사기는 결국 정부 부동산 정책과 시세를 명백히 알 수 없는 빌라의 특성, 전세에 대한 주택임차인들의 선호도와 최근 3~4년간의 집갑 수직 상승 그리고 공시가격 인상과 임대차 정책을 비롯한 정부 주택정채의 헛점이 겹치면서 벌어진 일이란 게 전문가들의 이야기다. 합법적으로 벌어지고 있는 일인 만큼 처벌도 어렵고 대책 마련도 힘들다. 더욱이 이같은 대형 전세사기는 당분간 더 발생할 수 있는 만큼 법 개정이나 특별법 마련과 같은 기존 제도를 대폭 수정한 대책이 요구되고 있다.
20일 부동산업계에 따르면 최근 잇따라 발생하고 있는 대규모 전세사기 행위는 2년 이전 저금리시대와 정부의 부동산 정책과 시장 상황 등을 고려한 지능적이고 합법적 '범죄'라는 진단이 나온다.
지난해 불거진 일명 '빌라왕' 사태 이후 전세사기 피해 사례가 전국 각지에서 터져나오기 시작했다. 서울 화곡동, 인천 미추홀구, 경기도 동탄, 부산 등 여전히 추가적으로 발생하고 있다. 전세 제도 도입 이후 전세사기는 꾸준히 있었지만 최근처럼 대규모로 벌어진 적은 없다. 전세사기 배경이 급증한 요인으론 급격한 금리 인상과 부동산 하락세가 이어진데 따른 것으로 보인다.
부동산 시장이 급등하기 이전 건축업자들은 대단지 아파트가 들어오지 못하는 지역을 찾아 나홀로 아파트나 빌라를 신축했다. 아파트나 빌라가 준공되면 이를 담보로 은행에서 주택담보대출을 받았고, 지어진 아파트나 빌라를 전세로 놓아 보증금으로 다른 건물에 투자를 이어갔다. 상대적으로 자금 사정이 여의치 않은 청년이나 신혼부부 등 서민층이 신축건물인데다 저렴한 만큼 해당 지역으로 유입된 것이다.
전세사기가 '시작된' 2년 이전 시기에는 지금과 달리 저금리 시기였다. 그리고 문재인 정부의 주택 공시가격 인상러시가 이뤄지며 싼 이자에 많은 돈을 빌릴 수 있었던 것이 단초로 지적된다. 한 부동산 전문가는 "집값이 막 오르기 시작한 무렵 저금리에 높아진 공시가격에 대출로 집을 사모으기가 쉬워졌다"며 "당시 은행권은 주택담보대출을 제한하기 시작했지만 제2금융권은 활발히 주택담보대출을 했고 이 부분을 노린 것으로 보인다"고 말했다.
정부의 부동산 정책도 전세사기를 부추기는 꼴이 됐다는 지적도 나온다. 임대차 3법 도입으로 인한 전셋값 폭등, 전세대출 확대 등도 전세사기 급증 요인으로 꼽힌다.
2020년 정부는 계약갱신청구권 등 이른바 임대차 3법을 도입했다. 4년간 전셋값이 묶이게 되니 집주인들이 전세가격을 미리 올려 받기 위해 호가를 앞다퉈 올렸고, 이 과정에서 상대적으로 자금이 부족한 청년이나 신혼부부, 서민들이 빌라로 내몰리게 됐다.
수요자들이 몰리면서 자연스럽게 빌라 전셋값도 덩달아 올랐고 전세가율도 높아지게 됐다. 그러자 특정 임대인들이 무자본·갭투자 등을 통해 수백가구의 주택을 매입해 전세사기를 벌일 수 있는 환경이 조성된 것으로 분석된다.
전세대출과 전세보증 확대로 경제적 능력이 없는 임대인들의 임대주택 매입을 지원한 점 역시 사태를 키운 부작용이라는 지적도 나온다. 한마디로 온갖 제도적 헛점을 최대한 활용한 것이 최근의 전세사기라는 게 전문가들이 이야기다.
중요한 점은 앞으로 이런 전세사기 사례가 더 많이 나올 수 있다는 점이다. 빌라왕, 건축왕과 같은 전세 사기집단이 아직도 남아 있을 것이기 때문이다. 이에 따라 빌라 공급이 많고 전세가율이 높은 지역은 충분히 전세사기가 발생할 가능성이 높은 것으로 분석된다.
부동산업계 관계자는 "과거 집값이 급등하던 시기에는 무자본 갭투자 등으로 주택을 매입하고 그를 담보로 대출 받아 또다른 주택을 매입하는 등 수십, 수백가구의 주택을 보유한 임대업자들이 늘어났었다"면서 "하지만 급격하게 집값이 내려가면서 전세금 반환이 어려워 지자 한명의 임대인에 묶인 다수의 피해자가 발생하게 된것"이라고 말했다.
이어 "지금도 계속해서 전세사기 사례가 여기저기서 나오고 있다"면서 "사회적 합의를 통해 국가 제정이 투입되더라도 사태 수습에 상당 시간이 소요될 것"이라고 덧붙였다.
min72@newspim.com
