원 장관 "금융, 토지 인허가, 주택공급, 비금융적 요인 등 " 종합 부동산대책 예고
비수도권 미분양 취득세·양도세 한시적 면제…오피스텔·도시형생활주택 주택수 제외
다주택자 기준 변화 여부…분양권 규제 완화도 관심
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 거의 발표일 까지 정해졌다. 오는 20~25일 중에 정부가 주택공급 활성화 방안을 발표하겠다고 원희룡 국토교통부 장관이 지난 5일 한 행사장에서 직접 밝히면서다. 그런데 대책의 판도 커질 것으로 보인다. 원 장관은 "금융, 토지 인허가, 주택공급, 비금융적 요인 등 비상한 위기의식을 갖고 정책을 마련해 시행할 것"이라며 종합적인 부동산 대책이 될 것임을 예고한 것이다.
공공과 민간 공급의 일정 단축 및 확대는 일단 기본적인 대책으로 제시될 것으로 보인다. 주택 인허가·착공 실적 급감에 따른 공급부족 우려가 잇따라 제기된데 따른 것이다. 2~3년 뒤 나타날 현상을 원 장관이 '비상 선언'이라는 표현을 써가며 서둘러 대책을 내놓겠다는 배경에 주목할 필요가 있다. 우선 집값 불안 심리를 잠재우기 위한 측면이 크다. 인허가와 착공 실적은 주택 공급의 선행지표 역할인 만큼 이들 실적이 줄면 집값을 자극할 '휘발성 재료'로 당장 현 시세에 반영되기 때문이다. 게다가 공급부족이 현실화될 조짐을 보이면 전세시장도 불안해지고 이는 다시 집값을 밀어 올리는 악순환을 가져온다. 매매와 전세 시장이 과거에는 수급상 상호보완적이었던 구조에서 '임대차 3법' 시행이후 동조화된 시장으로 돌아선 결과다.
정부의 주택 공급 활성화 대책 노림수는 단순히 공급물량을 늘리는 양적 확대 차원의 발표는 아니다. '9월 위기설'을 돌파하기 위한 대응이기도 하다. 위기의 진원지는 '가계부채', '수출부진', '경기침체' 등 거시적 요인이 여럿 있지만 그 중에서도 프로젝트파이낸싱(PF) 발(發) 위기를 진화하기 위한 금융대책이 핵심일 것이란 관측이 우세하다. 원 장관도 주택공급 인허가 단축과 함께 금융규제 완화를 공표했다. 원 장관은 "전반적으로 공급 금융이 위축돼 있다"며 PF조달 문제를 지적했다.
제2금융권의 PF 문제는 언제 터질지 모르는 '시한폭탄'과 같아 특단의 대책이 필요한 상황이다. 부동산 시장의 정점기였던 2020~2021년에 무분별하게 풀려나간 PF 대출은 이듬해 급속한 금리인상과 부동산 침체로 인해 대부분 사업장의 발목을 잡았다. PF 사업초기에 투입되는 브릿지론은 본PF로 넘어가기 전 리스크 때문에 제2금융권에서 조달되는 고금리의 대출자금이 대부분이었다. 사업자들은 제2금융권의 고금리 대출 뿐만 아니라 수수료 또한 높아 2중으로 충격을 받을 수 밖에 없다.
금융당국이 이미 여러 차례 대출 만기 연장을 해줬지만 치솟는 고금리를 더 이상 감당하지 못하는 사업자들이 9월에 대거 두손 들 것이란 게 9월 위기설의 실체다. 결국 저리대출의 금융공급과 보증 지원 등의 방안이 큰 줄기의 지원책으로 제시될 것으로 보인다. '연쇄부도'를 차단하기 위한 조치인 동시에 지지부진한 민간 주택 공급의 숨통을 틔우기 위한 효과를 기대하는 것이다.
미분양 해소를 위한 대책도 함께 발표될 것으로 예상된다. PF지원이 되더라도 미분양이 정상적 수준에서 해소되지 않는 이상 위기를 극복하기 어렵다는 판단에서다. 그런 점에서 수요 활성화 대책도 포함될 것이란 기대가 높다. 비수도권의 아파트 미분양에 대해서 한시적 취득세 및 양도소득세 면제 카드가 제시되고 있다.
뿐만 아니라 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등 전용면적 85㎡ 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 방안도 거론되고 있다. 불필요한 규제를 없애 수요 진작과 당장의 주택 공급 부족을 해소할 수 있는 대안으로 제시되고 있다.
나아가 규제의 폭을 더 넓혀 다주택 기준을 3채로 상향해야 한다는 의견이 국책연구기관에서 나왔다. 국토연구원은 주택시장 정상화를 위해선 서울에 1채를 소유하고 지방에 1채를 소유한 경우에는 다주택자에서 제외하자는 것이다. 다만 서울 특정지역의 고가주택에 대해선 다주택자 기준의 세금을 매기자는 의견이다. 미분양 해소에도 기여할 수 있고 이른바 '똘똘한 한 채'로 집중되는 쏠림현상을 완화할 수 있다는 해결책으로 제시됐다. 최근 임명된 심교언 국토연구원장이 윤석열 정부 대통령직인수위원회 부동산 태스크포스(TF) 팀장으로 현 정부 부동산 정책의 밑그림을 그렸다는 점에서 국토연구원의 제언에 무게가 실린다.
이밖에 분양권의 양도세율 인하 재추진과 국회에서 계류 중인 실거주의무 해제 등 '비금융적 요인'에 대한 규제 완화 방안이 거론되고 있다.
dbman7@newspim.com
