[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 소위 '정책빨' 이란 게 있다. 정부가 야심차게 부동산대책을 발표하면 시장에서 반응하는 게 마련이다. 과거 정부 대책을 살펴봐도 그게 규제든, 규제 완화든 발표 직후 최소한 며칠만이라도 움찔해 왔다. 그런데 1·10부동산대책이 발표된지 열흘이 지났지만 시장의 분위기는 여전히 냉랭하다. 왜일까.

재개발·재건축 규제 완화를 골자로 한 '1·10 부동산 대책이 발표됐지만 당분간 전국적으로 매물이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 서울 노원구 상계주공 일대의 재건축 추진 아파트 모습. [사진=뉴스핌DB ]

일단 집을 사줄 매수자들에게 너무 칸막이를 치면서 까다로운 단서를 많이 달아 놨다. 수요진작의 대상을 '비(非)아파트'와 '비(非)수도권 악성 미분양 아파트'로만 한정시킨 게 대책 실효성의 한계를 드러낸 대표적 예다. 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라 등 소형주택과 지방의 준공후 미분양 아파트에 대해서 여러 채를 사더라도 주택수 산정에서 제외토록 해 양도세, 취득세, 종부세 등 세금 중과 적용을 받지 않도록 한 게 골자다.

비아파트라도 전용면적 60㎡이하, 6억원 이하(비수도권 3억원) 소형주택으로 한정시켰다. 또 악성후 미분양 아파트도 85㎡이하로 국민주택 규모까지 확대시켰지만 지방에만 혜택을 주도록 했다,

과연 매수자 입장에선 환금성과 상품성이 떨어지는 주택을 추가로 구입하고자하는 마음이 생길지 의문이다. 일반 사업자의 단기 임대등록도 부활시키고 기업형 사업자로도 확대하는 유인책도 제시됐지만 문제는 수도권 아파트 시장조차 극심한 거래 침체에 시달리고 있다는 게 문제다.

서울부동산정보광장의 서울 아파트 매매 거래량을 살펴보면 올 1월 거래건수는 492건(17일 현재)에 불과하다. 물론 이는 1월 한달 집계(신고거래일 2개월)가 끝나지 않은 상태이긴 하나 지난해 최저 거래건수를 기록한 1월이 1413건이고 12월이 1729건수임을 비교하면 극히 부진한 상태라고 판단할 수 있다.

매물도 계속 늘고 있다. 특히 이번 대책의 수혜로 꼽히는 재건축 가능성이 높은 노후단지 밀집 지역이나 1기 신도시 역시 예외는 아니다. 노후 주택이 밀집된 서울 지역의 매물은 17일 현재 7만6667건으로 지난 10일(7만5839건)과 비교해 1.1% 증가한 것으로 나타났다. 경기도 1기 신도시 가운데 고양시 일산과 안양시 평촌 역시 매물이 오히려 늘었다. 고양시 일산서구는 0.1% 늘었으며 안양시 평촌은 2.9% 증가했다.

서울 아파트 매매 전월세 거래량 추이 [출처=서울부동산정보광장]

주무부처인 국토교통부도 이를 모르지 않는다. 공급이 활성화되려면 수요가 받쳐줘야 한다는 사실은 기본적 상식이다. 다만 서울 등 수도권 지역의 일부 지역의 아파트값은 여전히 높다고 판단하고 있는 것으로 보인다. 현 상황에선 아파트에도 똑같은 규제완화를 확대하면서까지 직접 수요를 자극해 부동산 투기를 부추긴다는 책임을 지고 싶어 하지 않는다는 얘기다.

규제를 풀더라도 조심스러운 자세다. 박상우 국토부 장관은 지난 11일 출입기자단과의 첫 간담회에서 정부가 시장에 개입하는 게 바람직하지는 않다고 전제하면서도 "(정책이) 타이밍을 맞출 필요가 있다"면서 "계절에 맞는 옷을 입어야 하는데 질질 끌다 보면 여름에 겨울옷을, 겨울에 여름옷을 입게 되는 게 정부의 리스크"라고 말했다. 그러면서 "혹여나 주택 (급등) 불씨를 잘못 살리는 우가 되지 않을까 우려해 주택면적과 금액 제한을 뒀다"며 "계절 따라 바뀌되 조심스럽게 움직인 것이란 말씀을 드리고 싶다"고 했다. 정부의 정책기조가 타이밍을 맞추기 어렵다는 점을 에둘러 말한 것이다.

방향은 맞지만 처방이 미진하다. 주택 공급이 제대로 활성화되려면 결국 수도권 아파트에 대해서도 추가적인 규제완화가 필요해 보인다. 특히 지금과 같은 고금리 체제와 대출규제가 강화되는 추세라면 국토부의 규제완화가 좀 더 과감해져야 한다. 부동산 시장도 위에서 아래로 흐른다. 소위 '낙수(落水)효과' 없이 비아파트 시장이 활성화되긴 어렵다는 얘기다. 이를 위해선 세제중과 및 경감까지도 검토해야 한다. 물론 세제 문제는 국회를 통과해야 하는 개정사항이기 때문에 쉽지 않은 게 사실이다. 하지만 이만한 수요를 유인할 수 있는 대책은 없다. 마침 금투세, 증여세 등도 손을 보겠다는 입장인데, 부동산 관련 세제 개정도 함께 이뤄져 한다.

진현환 국토부 1차관은 지난 10일 대책 발표 전날 가진 백브리핑에서 대책효과가 미진할 경우 추가적인 규제완화도 시사했다. 그는 "정부 정책 방향이 공급위주에서 정상 수요도 함께 회복해야 한다는 인식의 전환이 가장 큰 변화"라면서 "좀 더 제도를 개선할 수 있는 여지가 있는지도 계속 보면서 더 필요하다면 더 과감하게 풀 수 있다"고 말했다. 앞으로 추가 규제완화의 타이밍은 좀 더 과감하고 속도감 있게 발표되길 기대해 본다.

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