[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 주택 갭투자에 대한 관심이 다시 커지고 있다. 최근 아파트 매맷값이 하락하는 반면 전셋값이 상승하면서 둘 사이의 차이가 좁혀지고 있어서다. 

대출 금리가 여전히 높고 부동산 시장 거래가 회복되지 못한 상황이지만 소자본으로 투자가 가능해지자 현장 중개업소에서도 갭투자에 대한 권유가 늘고 있다. 올해 아파트 입주 물량이 줄어드는데다 고분양가가 지속돼 청약 포기자가 늘어나는 것도 갭투자 확산의 요인으로 꼽힌다. 이에 따라 2~3년 시차를 두고 집을 사려는 내집마련 수요자나 예비 청약자들이 갭 투자로 이동하는 현상은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

22일 부동산업계에 따르면 최근 아파트 매매가격과 전세가격 차이가 줄어들면서 갭투자가 늘어날 것이란 전망이 나온다.

갭투자란 현재 전세 임차인이 살고 있는 주택을 매맷값에서 전셋값을 제외한 금액만 집주인에게 주고 계약하는 행태를 말한다. 가령 매맷값 3억원인 주택에 2억5000만원 전세 보증금을 낸 세입자가 살고 있다면 5000만원만 집주인에게 주면 해당 집을 소유할 수 있다. 

◆ 갭투자 거래수는 '화성시' 가장 많아…갭투자 비중은 '서울 광진구' 1위

2023년 12월 이후 최근 3개월간 전국에서 갭투자 거래가 가장 많았던 지역은 경기도 화성시다. 총 40건의 거래가 이뤄졌으며 이는 전체 거래의 3.4%다. 같은 기간 인천 서구와 경남 김해시 역시 각각 39건씩 기록했다. 전체 거래량 대비 갭투자 비중은 각각 4.8%, 3.4%다.

오히려 갭투자 비중은 서울이 더 높은 것으로 나타났다. 서울 광진구의 최근 3개월간(2023년 12월 이후) 아파트 매매거래량(93건) 중 갭투자는 11건이다. 이는 전체의 12% 비중으로 화성시에 비해 3배 가까이 높다. 같은 기간 경기 성남 분당구는 전체 거래량(291건) 중 26건(8.9%), 서울 동작구는 193건 가운데 16건(8.2%) 등으로 비중이 높았다.

매맷값 상승세가 높지 않은 지역 구옥 주택의 경우 매맷값과 전셋값 갭은 더욱 줄어 갭 투자도 보다 용이해진다. 화성시 병점동 '병점역에듀포레' 전용 75㎡는 지난해 12월 3억원에 매매계약이 진행됐다. 이후 같은달 12일 2억7000만원에 전세 계약이 이뤄져 3000만원의 갭이 발생했다. 인천 서구 가정동 '진흥2단지' 전용59㎡ 는 지난해 12월 1억4500만원에 매매계약을 진행한 이후 올해 1월 1억2600만원의 전세계약을 체결했다. 갭은 1900만원이다.

경남 김해의 경우에는 마이너스 갭투자가 이뤄졌다. 김해시 삼계동 '화정마을6단지 부영' 전용 49㎡는 매매가가 9000만원이지만 지난해 12월 1억원에 전세계약을 체결했다. 전셋값이 1000만원 더 비싸게 책정된 것이다.

◆ 입주 물량 줄고 고분양가는 지속…"갭투자 유입 늘어날 것"

올해 아파트 입주 물량이 줄어드는데다 고분양가가 지속되면서 당분간 갭투자는 늘어날 것이란 전망이 나온다. 더욱이 하반기 이후 전셋값이 오를 것이란 진단도 늘고 있다. 

입주 물량이 줄어들면 단기간에 전셋값이 오를 수 있어 갭투자가 쉬워진다. 고분양가에 청약을 포기하는 대신 갭투자로 집을 사면 청약 당첨 때처럼 2~3년의 여유를 갖고 돈을 모아 집을 살 수 있다. 

부동산R114에 따르면 올해 3월 한달간 전국 39개 단지에서 3만6104가구가 입주할 예정이다. 하지만 4월부터는 전국 입주 물량이 3만가구 이하로 줄어든다.

실제 올해 입주 예정인 전국 33만2000가구 가운데 10만4000가구(31%)는 1분기에 집중됐고 2~4분기 입주 물량은 평균 7만6000가구에 그칠 것으로 보인다.

업계 관계자는 "아파트 입주물량이 줄어드는데다 분양가 폭등세가 지속되면서 2~3년을 기간으로 집을 마련할 수 있는 갭투자에 관심이 쏠릴 수 있다"면서 "집값도 약보합 상태를 보이고 있어 상승을 기대하긴 어렵지만 큰 폭의 하락 역시 없을 것이란 판단이 갭 투자를 자극하는 요인"이라고 말했다.

저가 전세매물이 사라지면서 매매가 대비 전세가율도 오르고 있다. 지난해 12월 전국 아파트 평균 전세가율은 66.8%로 지난해 2월(66.9%) 이후 10개월 만에 최고를 기록했다. 전국 아파트 중위 전세가율도 66.9%로 역시 지난해 2월(67.0%) 이후 가장 높았다.

전국 아파트 평균 전세가율은 2018년 1월 75.2%로 2012년 조사 이래 최고를 기록한 뒤 하락하기 시작해 작년 8월 66.1%까지 떨어졌다. 하지만 지난해 하반기부터 전셋값이 상승 전환한 반면 지난해 9월 특례보금자리론 중단과 집값 고점 인식에 따른 매수세 감소로 매매가격이 오름세 둔화 내지 하락하면서 전세가율은 최근 4개월 연속 상승하고 있다.

업계 관계자는 "전셋값 상승세는 올해 지속될 것으로 보이지만 집값은 아직까지 제자리 걸음"이라며 "부동산도 하나의 투자이기 때문에 매매 보다 수익률이 좋다고 판단되면 갭투자로 유입될 가능성이 높다"고 말했다.

다만 주택시장 하락기에 흔히 발생하는 전세가율 상승과 매맷값-전셋값 갭 축소는 자칫 깡통 전세를 유발할 수 있는 만큼 전세임차인들에겐 반가운 소식이 아니라는 진단도 나온다. 서울 송파구 현지 중개업소 관계자는 "수요-공급 원칙에 따라 매맷값은 오르지 않는데 전셋값만 상승하고 있는 실정"이라며 "갭투자 수요가 건전한 내집마련 수요인지 전세 사기꾼인지 알 수 없는 만큼 전세임차인 입장에선 불안할 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com