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청약당첨 포기하면 생애최초 대출 불가…은행, 다른 기준 적용으로 혼선

기사입력 : 2024년02월25일 07:00

최종수정 : 2024년02월25일 07:00

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국토부 "청약 당첨 후 계약 안했을 시 분양권 취득 아냐"
디딤돌 대출 신청시 '생애최초 주택구입자' 자격 충분
국민은행 "분양권 당첨 사실 자체가 집, 생애최초 불가…주택소유여부 확인 필요"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = # 올해 6월 월세계약이 만료되는 정모(35)씨는 아파트를 매입하기 위해 주말마다 매물을 보러 다니고 있다. 수중에 있는 돈은 2억원 남짓. 아직 결혼한지 7년이 되지 않아 생애최초 주택 구입자를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 대출을 신청하면 최대 4억원까지 받을 수 있다. 이에 6억원 안팎의 수도권 아파트를 중심으로 리스트를 뽑았다. 

하지만 은행에 들려 신혼부부 디딤돌 대출 심사를 받는 과정에서 그는 청천벽력같은 소리를 들었다. 대출 가능 금액이 3억5000여만원 이하라는 것이었다. 지난해 청약에 당첨됐다 계약을 포기한 이력이 발목을 잡은 것. 분양권을 계약하지 않아 보유한 적이 없다며 다시 한번 확인해 달라고 요청했지만 청약 당첨 사실만으로 분양권을 획득한 것으로 간주된다는 게 은행의 대응이었다. 이 때문에 계약 여부와 상관없이 생애최초 디딤돌 대출 대상이 되지 않는다는 답변이 돌아왔다. 

신혼부부 생애최초 디딤돌 대출 자격을 두고 대출을 취급하는 은행권이 정부정책과 다른 기준을 적용하고 있어 혼란이 일고 있다.

청약 당첨 이후 계약을 하지 않고 포기했을 경우 정부 정책기준에 따르면 신혼부부 디딤돌 대출이 가능하다. 반면 일부 은행에선 청약 당첨자가 계약하지 않은 경우도 보유하고 있던 분양권을 처분한 것으로 간주하는 자체 내규를 적용해 일반 디딤돌 대출만 가능하다는 입장이다. 특히 은행마다 서로 다른 규정이 있는 것으로 확인되고 있어 이같은 혼란은 더 이어질 전망이다. 

25일 부동산 업계에 따르면 정책 주택담보대출 상품인 생애최초 디딤돌 대출 자격을 두고 일부 은행이 정부 정책과 다른 자체 기준을 적용하고 있어 시장의 혼선이 빚어지고 있다.  

서울 시내 아파트 단지. [사진=뉴스핌DB]

◆ 국토부·HUG 청약 당첨 후 계약 안하면 분양권 취득 아냐…'생애최초 주택구입자' 적용

디딤돌 대출은 민간 주택담보대출보다 낮은 금리로 최장 30년까지 빌려주는 상대적으로 소득수준이 낮은 주택 구입자를 대상으로 하는 정책 모기지 상품이다. 신혼부부 전용, 출산가구 전용 대출 등 종류도 다양하다. 신혼부부 디딤돌 대출의 경우 부부합산 연소득이 8500만원 이하고 순자산가액이 4억6900만원 이하 무주택 가구주가 대상이다. 혼인기간 7년 이내인 신혼부부거나 3개월 이내 결혼예정자도 포함된다. 

생애최초 주택구입자를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 대출은 대출한도가 일반 디딤돌 대출의 2억5000만원보다 높은 4억원이며 담보인정비율(LTV)도 일반 대출의 70%보다 높은 80%까지 받을 수 있다. 신혼부부의 경우 생애최초 여부와 상관없이 4억원까지 빌릴 수 있지만 LTV 적용이 달라지게 된다.

신혼부부 디딤돌 대출의 경우 생애최초 주택매수자여야 하며 담보대출비율(LTV)이 80%다. 하지만 생애최초 주택매수자가 아닐 경우 일반 디딤돌 대출을 받아야하며 LTV는 70%로 적용된다. 담보주택 평가액이 똑같은 주택을 구입할 떄 대출 가능 금액이 수천만원 이상 벌어지게 된다. 

대출 이자율도 달라진다. 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출의 경우 이자율은 연 2.15%~연 3.25%로 적용되지만 일반 디딤돌 대출을 신혼부부 자격으로 받을 경우에는 연 2.45%~연 3.55%의 금리가 적용된다. 

이에 따라 같은 신혼부부라 해도 생애최초 여부로 인해 대출 한도에서 큰 차이가 난다. 매수 예정 주택 평가액이 6억원이라고 가정했을 시 LTV 70%가 적용될 경우 대출 가능한 금액은 3억7200만원이다. 80%일 경우에는 4억3200만원으로 6000만원 차이가 발생한다. 다만 대출한도는 최대 4억원이다. 평가액이 5억원이라고 가정하면 LTV 70%일 땐 3억 200만원, LTV 80% 적용일 경우 3억5200만원으로 5000만원의 차이가 나게된다.

이처럼 생애최초 여부에 따라 대출 금액이 수천만원 차이 나는데다 이자도 차이를 보이기 때문에 수요자들 입장에선 민감하게 반응할 수 밖에 없다.

생애최초 규정에서 문제가 되는 조건은 청약 당첨 이후 계약을 포기한 경우다. 문재인 정부 시절 과세 확대를 위해 분양권을 갖고 있는 경우도 주택 보유로 간주하는 제도가 만들어졌다. 따라서 분양권을 보유하게 되면 생애최초 주택구입 자격을 상실하게 된다. 다만 청약 당첨은 분양권을 보유한 것이 아니기 때문에 생애최초 주택구입 자격이 사라지지 않는다.

청약 당첨자가 계약을 포기하면 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 계약자와 똑같이 5년간 재당첨 제한을 받는다. 하지만 이는 '노쇼' 청약자 방지를 위한 것이지 청약 당첨을 주택 소유 경력으로 간주해서가 아니다.  

국토교통부도 이에 대해 입장을 분명히 했다. 청약 당첨 사실보다 계약 여부가 관건이란 게 국토부의 이야기다. 청약 당첨 이후 계약을 하지 않고 포기한 이후 구축 아파트를 매매할 경우 신혼부부 전용 주택구입자금 대출이 가능하다고 국토부는 설명했다. 계약을 했다면 분양권을 가졌던 걸로 간주되기 때문에 주택을 소유했던 이력으로 인정돼 생애최초 디딤돌 대출이 불가하지만 계약을 하지 않았다면 여전히 생애최초 주택구입자 자격이 유지된다는 것이다.

국토부 관계자는 "분양권 계약을 하면 주택소유자가 되는 것이고 계약을 하지 않으면 소유자가 되지 않는 것"이라며 "당첨 후 분양 계약을 했다가 이후 포기했다면 주택소유 경력이 되지만 당첨됐지만 계약 자체를 하지 않았다면 주택 소유자로 볼 수 없다"고 말했다. 이어 그는 "실제 계약을 했다가 이후 포기했는지 아니면 당첨됐지만 계약은 하지 않았는지가 중요하다"고 덧붙였다. 

디딤돌대출 업무를 담당하고 있는 주택도시보증공사(HUG)에서도 청약당첨 자제가 분양권 보유 이력은 아니라는 국토부와 동일한 입장을 보였다. HUG 관계자는 "분양권을 취득하고 전매한 이력이 있으면 주택을 보유했던걸로 간주하지만 단순히 당첨만 된 후 계약을 안 한 경우라면 주택을 보유했던 걸로 취급 되지 않는다"고 말했다. 

국민은행에서 주택소유여부 확인후 고객에게 보낸 문자 [사진=독자 제공]

◆ 국민은행 "분양권 당첨 사실 자체가 집, 생애최초 불가"…은행마다 규정 제각각

하지만 이같은 정부 유권해석과 달리 일부 수탁은행의 디딤돌 대출 관련 방침이 달라 수요자들 혼란을 가중시키고 있다. 디딤돌 대출 수탁은행으로는 ▲우리은행 ▲국민은행 ▲하나은행 ▲농협은행 ▲신한은행 등이 있다.

이 가운데 국민은행의 경우에는 청약 당첨 이후 계약 전 포기했다 하더라도 디딤돌 대출 신청시 생애최초 대상에 포함 되지 않는다고 안내한다. 분양 당첨 사실 자체를 분양권을 취득했다가 처분한 것으로 판단한다는 것이다.

실제로 최근 대출 상담을 받았던 정모(35)씨는 "지난해 분양 당첨이 됐지만 여건상 계약을 안하고 포기했는데 당첨 사실만으로도 분양권을 취득했다고 판단하는게 이해가 되지 않는다"면서 "당첨되면 분양권을 포기할 자유도 없이 그대로 살라는 거냐"며 불만을 토로했다.

국민은행 마두역종합금융센터 관계자는 "분양권 당첨 사실 자체를 집 구입으로 본다"면서 "분양권 목적물 대상 주택으로 신청하는 경우에는 생애 최초 주택 구입자로 가능하지만 포기한 이후 구축 매수 시에는 생애최초 적용이 되지 않는다"고 말했다.

국민은행 관계자는 "주택 소유 경력은 은행의 전산으로도 조회할 수 있다"면서 "거기에 분양권 당첨이력이 나오지 않는다면 생애최초로 접수가 가능하고 당첨됐던 접수 이력이 나온다면 생애최초가 안된다"고 말했다.

하지만 다른 수탁은행들은 이와 다른 내규를 갖고 있는 것으로 확인돼 시장의 혼선이 더해진다. 일부 은행에서는 청약 당첨 사실만으로 주택을 소유했다고 간주하지 않는다는 것이다. 다른 은행권 관계자는 "청약 포기만으로 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출에 걸림돌은 되지 않는다"면서 "다만 최종 판단을 하는건 은행이 아니라 기금이라 심사를 거쳐봐야 안다"고 말했다. 

또 다른 은행 관계자는 은행 전산망으로 분양권 당첨 여부를 확인할 수 있다는 것도 현실과 다르다는 말을 내놨다. 그는 "국토부에 전산으로 요청을 해서 무주택자 확인을 해야 취급이 가능하다"면서 "국토부에서 응답이 오는 결과에 따라 다르다고 안내를 하고 있다"고 말했다. 

다만 분양권 당첨 후 포기 이력을 분양권 소유 사실로 간주하느냐의 문제는 통일된 규정 없이 각 수탁은행의 내규에 따라 결정되는 것으로 보인다. 국토부 차원의 정확한 훈령도 없는 상태다. 수탁 은행 감독권한이 국토부에 없는 것도 혼선을 키우는 요인으로 분석된다. 이에 따라 대출 수요자들의 혼란은 앞으로도 이어질 전망이다.

HUG 관계자는 "국민은행 쪽에서 잘못된 규정을 마련한 것 같다"면서도 "국민은행 쪽에 한번 더 이런 내용으로 상담한 내역을 말해보고 그래도 유주택으로 취급을 한다고 하면 다른 은행을 찾아보는게 나을 것 같다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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