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[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다 - ②

기사입력 : 2024년09월27일 16:37

최종수정 : 2024년09월27일 16:37

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데이터센터 리츠 톱픽은
물류 창고로 돈버는 리츠는
광고 시장 꽉잡은 리츠는

이 기사는 9월 26일 오후 4시11분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 연방준비제도(Fed)의 50bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하 이후 부동산과 리츠(REITs, 부동산투자신탁)에서 수익률 기회를 찾는 움직임이 두드러진다.

심지어 극심한 침체를 맞은 미국 상업용 부동산 시장에서도 회생 신호가 포착됐다. 2022년 고점 대비 19% 하락한 자산 시장에 큰손들의 '입질'이 재개된 것.

매버릭 리얼 에스테이트 파트너스의 데이비드 에비람 공동 창업자는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 "2025년으로 가면서 상업용 부동산 시장의 매매가 더욱 활발해질 전망"이라며 "대규모 부채와 금리 상승에 위기를 맞은 자산시장이 마침내 바닥을 통과하는 모습"이라고 전했다.

금리 상승 사이클이 이어지는 과정에 최악의 위기를 맞았던 자산까지 포함해 부동산 시장이 훈풍을 내면서 리츠 투자에 대한 관심이 높아지는 가운데 시장 전문가들은 신중한 옥석 가리기를 권고한다.

상업용 부동산과 주택, 헬스케어, 제조, IT 등 리츠 시장의 다양한 세부 섹터 가운데 강한 수요가 뒷받침되면서 펀더멘털 측면의 모멘텀이 강한 영역을 정조준해야 한다는 설명이다.

미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 디지털 리얼티 트러스트(DLR)를 적극 추천한다. 업체의 주력 사업 부문은 데이터센터다.

디지털 리얼티의 데이터센터 [사진=업체 제공]

인공지능(AI) 버블 논란이 끊이지 않지만 빅테크를 중심으로 데이터센터 수요는 늘어나는 추세. 시장 전문가들은 중장기 성장을 예상한다.

2001년 2월 미국 캘리포니아 주에서 간판을 올린 디지털 리얼티 트러스트는 S&P500 기업 중 절반을 웃도는 업체에 데이터센터를 임대하고 있다.

디지털 리얼티 주가 추이 [자료=블룸버그]

IBM과 오라클, 메타 플랫폼스 등이 업체의 중 고객들이다. 미국 뿐 아니라 전세계 25개 시장에 진출, 300개 이상의 데이터센터를 운영 중이다. 업체의 비즈니스 거점은 북미 대륙 뿐 아니라 유럽과 아시아, 중동 지역까지 광범위하게 분포한다.

리츠 시장이 금리 상승에 압박을 받는 상황에도 디지털 리얼티 트러스트의 주가는 2024년 초 이후 20% 이상 뛰었고, 최근 1년간 약 32%의 상승 랠리를 펼쳤다.

뉴욕증시에서 거래되는 업체의 주가는 9월25일(현지시각) 장중 165.17달러까지 상승하며 52주 신고가 기록을 세웠다.

업체가 운영하는 데이터센터 가운데 126개 센터가 100퍼센트 재생에너지 사용 규정을 충족시키고 있어 미국과 유럽 기업들의 수요가 지속될 가능성이 높다는 점도 투자 매력으로 지목된다.

21년 연속 배당을 실시, 주주 환원에 적극적이라는 사실도 월가의 '입질'을 자극하는 대목이다. 디지털 리얼티 트러스트의 배당 수익률은 최근 가파른 주가 상승에도 3%에 이른다.

또 다른 미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 디지털 리얼티 트러스트의 매입으로 인공지능(AI) 시장의 성장 동력에 직접 베팅할 수 있다고 강조한다. 천문학적인 자본이 필요한 데이터센터의 건물주가 될 수 있다는 것.

다만, 밸류에이션 부담은 경계해야 할 대목이다. 업체의 주가는 2023년 FFO(사업운용수익)을 기준으로 23배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 이는 리츠 섹터의 평균치를 웃도는 수치다.

FFO는 당기순이익에 감가상각 비용을 더한 뒤 부동산 매각 차익을 차감한 개념으로, 임대 수입과 배당 능력 등 리츠 업체의 본원적인 실적을 나타내는 지표다.

월가가 추천하는 또 다른 리츠는 STAG 인더스트리얼(STAG)이다. 2010년 보스톤에서 출범한 업체는 미국 41개 주에서 물류 창고를 운영하는 리츠다.

세계 최대 전자상거래 업체인 아마존(AMZN)과 택배 업체 페덱스(FDX) 등을 주요 고객으로 확보한 업체는 2023년 말 기준 98.2%에 달하는 입주율을 나타냈다.

물류 창고 비즈니스의 특성 상 업체의 실적은 경기 사이클과 강하게 연동하는데 2024년 2분기강한 실적 향상을 나타냈다.

매출액은 1억8980만달러로 전년 동기에 비해 10.5% 늘어났고, 조정 이익 역시 주당 0.33달러로 전년 동기 대비 13.8% 급증했다.

라마 애드버타이징의 옥외 광고 시설 [사진=업체 제공]

2011년 뉴욕증시에 입성한 업체는 매월 배당을 지급하며, 2023년 FFO를 기준으로 18배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 디지털 리얼티 트러스트와 비교할 때 저평가 매력을 지닌 종목으로 분류된다.

모든 임대 고객은 전체 임대 수입에서 3% 미만의 비중을 차지하고, 각 업종의 매출 비중 역시 11%를 넘지 않는다.

이 같은 포트폴리오 분산이 STAG 인더스트리얼스의 안정적인 실적을 뒷받침하는 동시에 투자 안전성을 제공한다는 평가다.

업체의 주가는 2024년 초 이후 1% 선에서 하락했고, 최근 1년 사이에는 약 15%의 상승을 기록했다. 9월25일(현지시각) 종가는 39.17달러로, 5월29일 기록한 연중 최저치인 34.26달러에서 14.33% 상승했다.

마지막으로, 강력한 상승 랠리를 펼치는 리츠 업체 라마 애드버타이징(LAMR)가 투자자들의 시선을 끌고 있다.

1902년 설립한 업체는 미국 루이지애나 주에 본사를 두고 빌보드와 공항 터미널, 버스와 각종 벤치까지 광고 공간을 임대하는 리츠 업체다.

나스닥 시장에서 거래되는 업체의 주가는 9월24일(현지시각) 137.4달러까지 오르며 사상 최고치를 기록한 뒤 132달러 선으로 후퇴한 상태.

2024년 초 이후 24.35%, 최근 1년 사이 60%를 웃도는 상승 랠리를 펼쳤지만 시장 전문가들은 추가 상승 가능성을 열어 두고 있다.

광범위하게 분산된 고객 기반을 앞세워 중장기 강력한 매출 성장이 기대되는 데다 비즈니스 모델에 대한 투자은행(IB) 업계의 신뢰 역시 크다는 평가다.

TD코웬은 최근 보고서를 내고 라마 애드버타이징의 목표주가를 135달러에서 140달러로 높이고 '매수' 투자의견을 유지했다.

 

shhwang@newspim.com

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李대통령 22~26일 유엔총회 참석 [서울=뉴스핌] 박찬제 기자 = 이재명 대통령이 80차 유엔총회 고위급 회기 참석을 위해 오는 22일부터 26일까지 미국 뉴욕을 방문한다. 이 대통령은 유엔총회 기조연설을 하고 대한민국 대통령으로는 처음 안전보장이사회 토의를 주재한다. 위성락 대통령실 국가안보실장은 19일 오후 용산 대통령실 기자간담회에서 이 대통령의 유엔총회 참석 일정을 밝혔다. 이 대통령은 우선 22일 뉴욕에 도착해 세계경제포럼 의장인 래리 핑크 블랙록 회장을 만나 인공지능(AI)과 에너지 전환에 관한 협력 방안을 논의한다. 이 대통령은 미국 상·하원 의원단을 접견해 한미관계 발전을 위한 의회의 역할도 당부한다. 뉴욕에 거주하는 한인동포 간담회도 한다. 여러 세대에 걸쳐 다양한 분야에서 활동하는 뉴욕 한인 동포들과 자리한다. [워싱턴 로이터=뉴스핌] 이재명 대통령이 25일(현지시간) 미국 워싱턴 D.C. 백악관에서 도널드 트럼프 대통령과 정상회담을 앞두고 인사를 나누고 있다. 2025.08.26 photo@newspim.com 다음 날인 23일에는 유엔총회 고위급 회기 기조연설을 한다. 이 대통령은 190여 개 국가 정상들 중 7번째로 기조연설에 나선다.  위 실장은 "전 세계 정상이 모이는 자리인 만큼 대한민국 대외정책을 천명하는 주요 무대가 될 것"이라며 "민주주의 대한민국 복귀를 선언하고 한반도 정책 등 한국 정부의 외교 비전을 제시하고 인류 평화와 번영을 이뤄나가기 위한 방안을 설명할 것"이라고 말했다. 23일 오후에는 안토니우 구테흐스 유엔 사무총장을 면담하고 글로벌 현안 대응과 관련해 유엔 중심의 다자주의 강화 방안을 논의한다. 한반도 평화 정착을 위한 유엔 총장의 지지도 당부할 예정이다. 저녁에는 미 조야의 오피니언 리더와 만찬을 하면서 한미관계 발전 방안에 대한 제언을 듣고 의견을 나눈다.  뉴욕 방문 사흘째인 24일 오후 3시에는 이 대통령이 한국 대통령으로는 처음으로 유엔 안보리 공개 토의를 주재한다. AI와 국제평화 안보 주제 회의에서 '모두의 AI 기조와 국제사회 평화 안보 공동 대응'에 대한 논의를 주도할 예정이다. 마지막 날인 25일 오전에는 미 금융가 월가와 한국 금융계 인사들이 참여하는 대한민국 서밋 행사에 참석한다. 이 대통령은 글로벌 핵심 투자자들을 만나 한국 정부의 정책을 소개하고 한국에 대한 투자를 요청할 방침이다. 위 실장은 "이 자리를 통해 코리아 디스카운트를 넘어서 '코리아 프리미엄'을 본격적으로 알려 연중 최고가를 경신 중인 한국 증시에도 활력이 돌 것으로 기대한다"고 설명했다.  pcjay@newspim.com 2025-09-19 14:46
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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