전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

급증한 지방 악성 미분양 ′LH 매입·CR리츠′ 만으로 소진 한계

기사입력 : 2025년04월03일 06:00

최종수정 : 2025년04월03일 06:00

준공 후 미분양 물량, 11년 만의 최대치… 대구·경북에 몰려
정부의 LH 매입 계획, 실효성 부족 비판
인구 감소와 수요 부재… 근본적 해결 필요

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지방은 지금 '불 꺼진 아파트'로 골머리를 앓고 있다. 2021년 이전 부동산 시장 호황기에 땅을 파기 시작한 단지가 속속 준공되고 있으나 살 사람은 점점 줄어들고 있어서다.

기회가 있다면 수도권으로 가고 싶어 하는 지방 거주자의 심리도 미분양 증가에 영향을 주고 있다. 정부도 심각성을 인지하고 직접 매입 등의 대책을 제시했지만 '수박 겉핥기'에 지나지 않는단 분석이다.

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 지방 중심으로 급등하고 있다. 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통한 직접 매입 등의 방안을 내놨지만 시장 시선이 곱지 않다. [사진=뉴스핌DB]

◆'우후죽순' 지방 미분양… "직접 매입" 정부에도 시장은 떨떠름

3일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 2만3722가구로 전월 대비 3.7% 늘었다. 2013년 10월(2만4667가구) 후 11년 4개월 만의 최대치다. 2023년 8월부터 19개월 연속 증가세를 보이고 있다.

수도권은 2.2%(4446가구→4543가구) 증가했다. 지방 물량이 1만9179건으로 전체의 81%를 차지했다. 대구가 3067가구로 가장 많았고, 경북(2502건) 경남(2459건) 전남(2401건) 부산(2261건) 등이 뒤를 이었다. 충북(565가구)은 한 달 사이 40.2%나 뛰었다.

준공 후 미분양은 시행사와 시공사의 자금 융통을 어렵게 만들어 유동성 뇌관으로 작용할 수 있다는 이유로 '악성 미분양'으로도 불린다.

정부가 지방 중심의 미분양 적체를 해결하기 위해 손을 놓고 있었던 건 아니다. 올 2월 '지역 건설 경기 보완 방안'에서 지방의 준공 후 미분양 주택 3000가구를 매입하겠다는 카드를 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 보유한 5000가구 규모의 매입임대주택 예산을 일단 활용한다. 6년 임대 후 분양으로 전환하는 든든전세주택으로 분양할 방침이다. 필요시 매입 물량을 늘린다.

LH는 지난달 매입 공고를 내고 이달 1일부터 신청을 받고 있다. 매입 가격은 감정평가액 83% 이하다. 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망 가격이 낮은 집부터 순차적으로 매입하되, 임대 활용이나 분양 가능성이 높은 주택에 대한 심의도 거친다. 지방 미분양 매입을 전담하는 팀을 별도로 조직한 LH는 매입이 완료되는 대로 입주자를 모집할 계획이다.

정부가 지방 미분양 문제에 직접적으로 개입하겠단 의지를 드러냈지만 업계 분위기는 싸늘했다. LH가 매입하겠다는 3000가구로는 미분양이 발생하는 근본적 이유를 해결하긴 무리가 있어서다. 지난해 상반기 기준 부채비율 208%를 넘기며 과중한 채무에 시달리는 LH의 재무 부담을 더 늘리는 방안이라는 점도 비판의 대상이 됐다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 "매입하는 동안에도 미분양이 더 많이 늘어날 가능성이 높다"며 "미분양 해결은 못 하고 수도권 신축매입임대만 줄이는 결과가 나올 수도 있다"고 지적했다. 

◆야심차게 도입한 CR리츠도 '비실'… 수요 늘릴 근본 대책 나와야

CR리츠를 활용한 지방 미분양 주택 매입 지원 계획도 실효성이 부족하다는 평가다. CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 유동성 위기에서 벗어날 수 있다.

투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하기에 출구전략이 비교적 확실한 편이다. 정부는 참여율을 높이기 위해 취득세 감면, 조달금리 완화 등 각종 인센티브를 제시했다. 그러나 아직 CR리츠를 통해 매입이 이뤄진 미분양 주택은 없다. 

지난해 9월 KB부동산신탁이 550억원 규모의 CR리츠 설립을 통해 전남 광양의 미분양 아파트 497가구를 매입하려 했으나 12월 영업 등록 신청을 자진 철회했다. 제이비자산운용은 지난해 10월과 이달 국토부에 CR리츠 영업 등록을 신청했으나 아직 허가를 받지 못했다. 

취지는 좋지만 미분양 해소가 본격적으로 이뤄질 만한 지원책은 부족한 상황이다. 지방은 서울이나 수도권보다 수요 자체가 적기에 CR리츠를 통해 미분양을 매입하더라도 언제 분양이 가능할지는 알 수 없다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "CR리츠를 활용해도 미분양 해소는 결국 매입되는 단지에서만 가능한 것"이라며 "이런 방식으로 지방 부동산 시장이 회복될 것이라고 보긴 어렵다"고 했다.

시장에 나와 있는 미분양을 사들여 해결하려는 방향이 아닌 수요 진작 대책이 필요하다는 의견도 나온다. 건설협회 관계자는 "고사 직전의 지방 부동산을 살리기 위해서는 양도소득세·취득세 완화 등의 세제 감면이나 DSR(총부채원리금상환비율) 대출규제의 한시적 적용 완화가 절실하다"고 말했다. 

지방의 인구 감소와 고령화 등 주택 수요 부재의 원인을 장기적으로 해결할 방안을 고민해야 할 시점이라는 주장도 제기됐다. 한국고용정보원에 따르면 지난해 기준 전국 228개 시·군·구 가운데 인구 소멸로 사라질 수 있는 소멸위험지역은 130곳으로, 전체의 37%에 이른다. 거주자가 줄며 청약 경쟁률도 떨어지는 추세다. 지난해 서울 평균 청약 경쟁률은 112.8대 1이었으나 지방은 평균 6.29대 1로 2013년(2.11대 1) 이후 최저 수준에 머물렀다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방은 이미 3년 넘도록 총청약자가 줄어드는 동시에 수도권으로의 상경 투자 수요가 큰 만큼 지방에 주택을 구입해도 자산가치로서의 안전성이 있다는 것을 수요자에게 각인시킬 대책이 필요하다"며 정부가 지방 악성 미분양을 매입할 때 1가구 1주택 특례 세제혜택을 시행하고 있지만, 인프라 개발이나 균형발전 전략 등 시장이 생각하는 것 이상의 대책이 있어야 유의미한 반응이 올 것"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
뉴스핌, AI 기반 맞춤형 MY뉴스 출시 [세종=뉴스핌] 이경태 기자 = 매일 쏟아지는 수만 개의 뉴스 중에서 정작 나에게 필요한 뉴스를 찾기는 쉽지 않다. 이런 고민을 해결하기 위해 종합뉴스통신사 뉴스핌이 국내 최초로 AI(인공지능)로 독자에게 뉴스를 추천해주는 'AI MY뉴스'를 11일 본격 출시했다. AI MY뉴스의 핵심은 지능형 구조에 있다. 그동안 미디어는 독자가 선택한 관심 분야에 의존해 단순히 뉴스를 선별해 제공했다. 그러나 AI MY뉴스는 독자를 이해하고 학습해가며 개인에게 꼭 필요한 뉴스를 골라 제공한다. ◆ AI 추천뉴스·글로벌투자·AI 어시스턴트 출시 'AI 추천뉴스'는 독자가 첫 번째 기사를 클릭하는 순간부터 작동한다. 관심 카테고리를 선택하고 기사를 읽을 때마다 AI 시스템이 독자의 취향을 기억하고 분석한다. 경제 뉴스를 자주 읽는 독자라면 점차 반도체, 주식, 부동산 등 세부 관심사까지 파악해 더욱 정확한 뉴스를 추천한다. '모닝 브리핑'과 '런치 브리핑'은 바쁜 현대인을 위한 맞춤 서비스다. 모닝 브리핑은 AI가 밤새 분석한 전날과 당일 새벽까지의 주요 뉴스를 5~7개 헤드라인으로 정리해 제공한다. 런치 브리핑은 오전 7시부터 정오까지의 뉴스를 공공·정치, 산업시장, 글로벌, 전국 이슈 등 4개 분야로 나눠 각각 5개씩 핵심 내용을 전달한다. '글로벌 투자' 서비스는 AI MY뉴스의 핵심 콘텐츠다. 뉴스핌 마켓 전문기자들의 고품질 투자분석 'GAM(Global Asset Management)'을 독자에게 제공한다. '글로벌 브리핑'은 미국 증권시장 상황을 한눈에 파악할 수 있도록 날마다 시장 개요부터 투자자 관점까지 4개 섹션으로 체계화된 분석을 제공한다. 애플, 마이크로소프트, 엔비디아 등 주요 기술주를 별도 추적해 대형 기술주의 시장 영향력을 정밀 분석한다. '파워 특징주 포트폴리오'는 일일 수익률, 변동성, 이동평균 편차 등 핵심 지표를 종합해 수익률 상위 종목을 분석하고, '이 시각 증시 시그널'은 글로벌 이슈를 실시간으로 찾아 미국 증시에 영향을 줄 수 있는 신호로 정리해 제공한다. '주간 연준 인사이트'는 연방준비위원회 공식 브리핑을 투자자 관점에서 재해석하며, '뉴욕증시 전문가 팁'은 매일 뉴욕 현지 증시 전문가들의 생생한 조언을 5개의 구체적인 팁으로 가공해 전달한다. 이 가운데 '뉴스 종목 추적기'는 전 세계 글로벌 뉴스에서 미국 시장에 영향을 줄 수 있는 요인을 실시간으로 포착한다. S&P500 전체 기업을 대상으로 긍정적·부정적 영향을 받을 종목을 각각 5개씩 찾아 구체적인 이유도 내놓는다. 뉴스핌이 새롭게 내놓는 AI MY뉴스 서비스 모습 [자료=뉴스핌DB] 2025.08.08 biggerthanseoul@newspim.com 뉴스핌은 글로벌 AI 검색 기업 퍼플렉시티와 협력해 생활 밀착형 AI 어시스턴트도 제공한다. '뉴스 전략 24시'는 그동안 축적된 뉴스 데이터를 바탕으로 독자의 질문 의도를 파악해 맞춤형 답변과 생활 전략을 제시한다. 미국 증시 투자 전략도 함께 제공해준다. '정책 배달 119'는 정부 정책브리핑의 모든 데이터를 기반으로 개인 상황에 맞는 정책을 찾아 신청 방법까지 안내하는 개인 맞춤형 정책 컨설턴트 역할을 한다. 단순 검색에서 그치지 않고 독자의 행동을 이끌 수 있는 현실적인 답변을 제시한다. 뉴스핌의 모든 기사는 50개 국어로 번역돼 국내 거주 외국인과 해외 독자들도 모국어로 한국 뉴스를 접할 수 있다.  ◆ "독자와 함께 성장하는 새로운 미디어 경험의 시작" 민병복 뉴스핌 회장은 "AI MY뉴스는 정보 홍수 시대에 진정으로 필요한 뉴스를 선별해 전달하는 새로운 미디어 패러다임을 제시한다"며 "경제적 어려움 속에서도 국민 모두의 삶에 힘이 되는 뉴스를 제공하겠다"고 강조했다. 민 회장은 "AI MY뉴스는 독자와 함께 성장하며 개인의 삶에 진정한 가치를 더하는 새로운 미디어 경험의 시작"이라며 "AI를 활용해 새로운 결과를 도출하는 것은 쉬운 일이 아니기 때문에 직접 AI로 콘텐츠를 만들어 국민 모두가 제한 없이 무료 서비스를 바로 활용할 수 있게 했다"고 말했다. 이번 AI MY뉴스 서비스는 첫 버전(V 1.0)이다. 우선 모바일 웹페이지에서 서비스가 제공된다. 뉴스핌은 국민을 대상으로 맞춤형 콘텐츠 수요를 직접 파악해 국민이 원하는 서비스를 지속 개발해나갈 예정이다.  분야별 독자들의 성향을 파악해 다양한 콘텐츠 설계 아이디어를 받아 매월 지속적인 콘텐츠 업데이트에 나설 예정이다.  이어 이미 서비스에 나선 AI 아나운서 글로벌 투자 콘텐츠는 물론, 다양한 영상 콘텐츠도 선보일 계획이다.  이를 토대로 뉴스핌은 국내를 뛰어넘어 세계 시장에서 AI를 잘 활용하는 글로벌 뉴스통신사로 도약하는 데 속도를 낼 예정이다.  biggerthanseoul@newspim.com 2025-08-11 12:54
사진
다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
안다쇼핑
Top으로 이동