국내 부동산시장이 좀체로 침체국면에서 벗어나지 못하고 있다. 무엇보다 불확실성이 가장 큰 요인으로 작용하면서 건설업 수익성 악화와 PF 부실화 등 다양한 리스크로 인해 불황을 넘어 위기론까지 대두되는 상황이다. 이에 '부동산은 입지'라는 대세론마저 사그러지고 있어 심각하다. 지난해 12월 수도권광역급행철도(GTX) A노선 개통으로 운정~서울역 이동시간이 22분에 가능해지면서 파주시 운정신도시가 주목을 받았다. 특히 운정중앙역 주상복합아파트는 초역세권에 유·초·중·고 학교 인접 및 상업시설 이용이 용이한 초특급 입지다. 그럼에도 1~6블록의 6개 블록 중 3·4블록은 시행사 사업취소로 인해 사전청약(사청) 당첨자 반발 등 혼란을 겪었다. 해당 부지는 최근 재입찰을 실시했으나 업체 한 곳만 단독입찰할 정도로 부동산 경기가 침체일로다. 이같은 영향으로 당초 입지에 따른 비전과 가능성에 따라 의욕적으로 추진한 운정중앙역 일대 GTX역세권 특별계획구역 개발마저 난항을 거듭하고 있다. 이에 GTX역세권 특별계획구역에 대한 현황과 전망 등을 상·중·하 3차례에 걸쳐 살펴본다.

GTX 운정중앙역 일대 개발 배치도. [사진=파주시] 2025.04.23 atbodo@newspim.com

[파주=뉴스핌] 최환금 기자 = 국토부에서 민간 사전청약 당첨 취소자에 대해 후속 사업자가 이들의 당첨 지위를 인정하는 방안을 추진한다고 밝혔다. 사실상 민간사업자의 사업포기로 당첨자 지위를 상실한 피해자들 전원이 구제되는 길이 열린 것이다. 이에 운정3지구 주복 3·4블럭 사전청약 피해자 등은 해당 사업장 후속 분양물량에 대해 당첨자 지위가 그대로 승계된다.

국토부는 사업 취소부지를 매입하는 후속사업자로 하여금 당초 사업의 당첨취소자를 우선적 입주자로 선정토록 했다. 당첨취소자는 우선공급 시 사업취소분과 동일하거나 유사한 면적에 지원해야 하며 당첨 후에는 당첨취소분과 동일한 유형의 당첨자로 관리된다.

이들 당첨취소자는 주택수 유지, 거주기간 충족, 청약통장 보유 등 의무는 당초 사전청약 자격과 동일한 자격을 가져야한다. 다만 당첨취소 통보 후부터는 후속사업 우선공급 공고 시점의 주택 수만을 판단하는 등 주택수 유지 의무를 유연하게 적용할 예정이다.

이와 함께 LH는 사업 취소부지 재매각 시에 당첨취소자에 대해 면적별·유형별 가구 수만큼 별도로 물량을 배정하도록 조건을 부과하며 사업 지연을 최소화하기 위해 단지별로 별도의 인센티브 방안을 마련할 방침이다.

GTX 운정중앙역 주복 1·2블록 현장 모습. [사진=최환금 기자] 2025.04.23 atbodo@newspim.com

당첨 지위를 인정받게 됐다고 해서 문제가 모두 사라진 것은 아니다. 후속 사업 단지의 당첨권 승계가 이뤄질 예정이지만 후속 사업이 2~3년 늦어질 수도 있는 데다 그동안 발생하는 분양가 상승에 따라 기존 당첨물량보다 높은 가격에 아파트를 분양받을 수 있다.

더욱이 사전청약 피해자들은 해당 부지에 짓는 후속 사업에만 당첨권이 승계돼 다른 우수 입지에서 분양하는 물량에는 해당되지 않아 해당 부지에 어떤 후속 사업이 진행되든 호불호를 떠나 무조건식으로 선택하는 수밖에 없다. 따라서 사전청약 당첨 취소 피해자들은 실질적인 아파트 입주시기 연장과 그동안 분양가 상승분을 모두 감수해야하는 피해는 불가피할 것이라는 지적이 나온다.

국토부에서 발표한 사전청약 취소피해자 지원방안은 원론적으로 같은 부지 후속 사업에서의 당첨권 승계란 큰 틀로 구성됐다. 즉 엄청난 경쟁이 벌어지는 공공택지 주택 청약을 감안할 때 또다시 청약 당첨이 어려울 것을 우려하는 피해자들을 위해 차기 사업장에선 청약 경쟁없이 당첨권을 주는 방식이다. 이에 사청 피해자들은 사전청약 당시 예상했던 분양가 및 조기 입주 조건을 이어받기는 어려울 것으로 보인다.

그럼에도 비대위는 당첨자 지위 유지 결정에 따라 GTX 운정중앙역 일대에 대한 조속한 개발을 촉구하고 나섰다.

GTX 운정중앙역 주복 3·4블록 및 상업구역 현장 모습. [사진=최환금 기자] 2025.04.23 atbodo@newspim.com

비대위는 "운정신도시가 수도권 서북부의 핵심 거점으로서 GTX 운정중앙역과 연계한 광역교통망의 중심지로 발전하고 있다"며 "한국토지주택공사(LH)에 GTX 운정중앙역의 지하연결 의무화와 주상복합(주복) 1~6블록 단지의 신속한 착공을 정식으로 요구할 방침"이라고 밝혔다.

운정신도시는 향후 자족도시로 성장해야 하는 지역이기에 도심 내 원활한 보행을 위해 지상과 지하 보행통로 시스템 구축이 필수적인 요소다. 지속가능한 친환경 도시로의 비전을 위해 기후 변화 대응을 위한 상권 확보 등 실질적인 인프라 확충이 필수적이라고 할 수 있다.

이에 따라 2024년 이후 파주시가 GTX 역세권 특별계획구역 특화사업 본격 추진에 나섰다. GTX 역세권을 공공과 민간이 어우러지는 명소로 조성하기 위해 11월21일 '상생발전 민관합동 전담(TF)팀 실무회의'를 열고 LH가 선정한 GTX 문화공원 설계 공모 당선작의 구체적인 실현 방안을 논의했다.

이번 회의는 파주시가 한국토지주택공사와 민간 시행사 간 체결한 GTX 역세권 상생발전 업무협약을 기반으로 추진됐다. GTX-A노선(운정∼서울역) 연말 개통을 앞두고 공공과 민간 협력을 통한 개발사업 적기 추진 방안을 논의했다.

GTX 운정중앙역 주복 5·6블록 및 상업구역 현장 모습. [사진=최환금 기자]2025.04.23 atbodo@newspim.com

무엇보다 GTX 운정중앙역사 상부에 조성될 문화공원에 역점을 두고 추진한다. 설계공모 당선작이 선정된 이후 본격적인 실시설계 착수에 나서 특화시설을 도입하고, 민간 시행사의 상업·업무시설 선도시설과 긴밀히 연계해 효과를 극대화할 방침이다.

현재 GTX특별계획구역은 오랜 난항 끝에 새로운 전환점에 서있다. 주복 3·4블록에 대해 LH가 부지 입찰공고를 내서 시행사에 시티건설이 단독입찰로 결정이 났다. 해당 주복은 전격 사업취소, 비대위 구성 대응, 국토부 당첨지위 인정, 재입찰 성사 등 우여곡절 끝에 다시 사업진행 기대감이 높아지고 있다.

하지만 인근 주복 1·2, 5·6블록과 상업구역 5개 블록을 확보한 인창개발이 변수로 떠오르고 있다. 자금 사정으로 사업이 계속 연기되면서 계약해지 위기설 등이 불거지고 있기 때문이다.

아직 결정된 사항은 없지만 LH가 사실상 최후통첩을 한 상태이기에 결정 여부는 시간문제로 보는 관측이 설득력을 얻고 있다.

LH 파주사업본부 전경. [사진=최환금 기자] atbodo@newspim.com

이에 인창개발의 입장과 대응 방안 등을 확인하기 위해 여러 방면으로 접촉을 시도했다. 하지만 유무선 및 대면 방문 등 자체가 어려운 상황이 계속되면서 시행 입장이 불명확해 마땅한 '해법'이 나오지 않고 있다.

(이번 시리즈 마감 이후라도 인창개발의 입장이 확인될 경우 후속 기사를 통해 GTX특별계획구역에 대한 현황과 비전 보도는 이어갈 방침이다)

시행사의 공식적인 입장표명이 늦어지자 1·2, 5·6블록 사전청약 당첨자들은 당초 '운정신도시 랜드마크' 구현은 커녕 3·4블록의 전철을 밟게 될까 우려하고 있다. 이런 가운데 LH가 '토지계약이 해약되더라도 이른 시일 내 매각공고를 낸 뒤 사전청약 당첨자 피해를 최소화할 수 있도록 하겠다'고 밝힌 점에 그나마 안도와 기대를 하고 있다.

GTX특별계획구역은 파주 최고의 입지로서 치열한 경쟁으로 인기몰이를 해왔다. 하지만 계속되는 부동산 불경기로 사업 진행에 대한 우려감이 커진 상황이다. 그럼에도 '비록 단독입찰이나 사업 시행 의지를 가진 업체가 등장했다는 자체가 꺼져가던 GTX특별계획구역 불씨가 되살아나는 계기가 될 것'으로 보는 시각도 있다.

무엇보다 지역 경제와 도시 발전을 위한 정부와 파주시, LH의 사업 시행 의지가 중요하다. 운정신도시는 초기의 여러 난관을 이겨내고 경기북부 지역의 대표 신도시로 위상을 구축했다. 이처럼 위기를 기회로 삼아 매진하면 비관적인 전망이 긍정적인 전망으로 전환될 수 있다.

GTX특별계획구역은 특별한 계획으로 추진되는 구역이다. 따라서 본래 계획의 '청사진' 그대로 계획과 비전이 이뤄질 것을 믿고 있는 기대감은 여전하다. 

atbodo@newspim.com