[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 국민의힘 김문수 대통령선거 예비후보가 청년층 주거 안정을 위한 '청년 부동산 문제 3대 책임 공약'을 발표한 가운데, 공약의 실행 가능성과 보완 방향을 두고 학계의 분석이 이어지고 있다.

전문가들은 청년 주거 안정에 공급 확대가 필수라는 점에는 동의하면서도, '세대공존형 주택'과 같은 특정 모델은 청년의 주거 선호와 괴리가 있어 현실성이 낮다고 평가했다.

◆ "시어머니 옆에 살고 싶은 며느리 없어"…세대공존형 주택 현실성 낮아

25일 정치권에 따르면 김 후보는 지난 22일 ▲대학가 '반값 월세존' 조성 ▲1인 가구 맞춤형 주택 공급 확대 ▲생활분리 세대공존형 주택 보급 등 세 가지 공약을 발표했다.

김 후보는 "대학가 반값 월세존, 1인형 아파트 및 오피스텔 공급 확대, 생활분리 세대공존형 주택 보급을 통해 청년 세대의 부동산 문제를 확실히 해결하겠다"고 밝혔다. 주거 불안을 해소하고, 나아가 청년 일자리와 저출산 문제 해결에도 기여하겠다는 구상이다.

이 중 '생활분리 세대공존형 주택'은 고령자, 청년, 자녀를 둔 가족 등 이질적 세대가 동일 단지에 거주하며, 의도적인 교류와 상호 돌봄을 유도하는 형태다. 김 후보는 공공택지의 25%를 이 같은 아파트로 조성하고, 민간 건설사 참여를 유도하기 위해 용도 변경 및 용적률 인센티브를 제공하겠다고 밝혔다.

또한 부모 세대가 기존 주택을 처분하거나 임대하는 조건으로 자녀 세대와 함께 청약 시 가점을 부여하는 '결합 청약 제도'도 도입할 예정이다.

그러나 전문가들은 "청년 세대가 실제로 부모 세대와의 근접 동거를 선호하지 않는 경향이 있다"고 지적한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "과거 신촌숲 아이파크 사례처럼 유사 공급이 있었지만 수요가 낮아 활성화되지 못했다"고 평가했다.

서진형 광운대 부동산학과 교수도 "취지는 좋으나 수요가 적고 청약 실적도 저조했다"며 "시어머니 옆에 살고 싶어 하는 며느리는 많지 않다. 현실적인 수요를 반영해야 한다"고 꼬집었다.

반면 '세대구분형 주택'으로 방향을 전환하면 수요가 있다는 의견도 제시됐다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 "부모·자녀 동거에 적합하다고 보긴 어렵지만, 평면 다양성과 1~2인 가구 수용 측면에선 확대할 필요가 있다"고 말했다.

결합 청약 제도에 대해서는 "다주택자 부모의 자녀에게 유리하게 작용할 수 있다"며 "형평성 논란을 야기할 수 있다"고 비판했다.

◆ '반값 월세존', '청년 1인 가구 맞춤 공급' 대체로 긍정적…"적절 입지 고려해야"

전문가들은 김 후보가 내놓은 '반값 월세존', 1인 가구를 주택 공급 공약에 대해서는 대체적으로 합격점을 줬다. 청년 주거 문제와 맞닿아 있어 공약의 현실성이 높다는 평가다. 이들은 기존 제도를 확대하는 방향으로의 구체적인 추진 방향도 내놓는 한편 추가적인 고려 사항을 제언하기도 했다.

김 후보의 '반값 월세존' 공약은 대학가의 높은 월세 부담을 완화하겠다는 취지다. 수도권 대학의 기숙사 수용률이 18%에 불과한 가운데, 상당수 대학생들이 비싼 월세의 원룸에 의존하고 있는 현실을 반영한 정책이다.

김 후보는 원룸촌 인근에 용적률 및 건폐율 완화, 리모델링 비용 지원 등의 인센티브를 제공해 민간 임대인의 자발적 참여를 유도하겠다고 밝혔다. 이를 통해 임대료는 낮추고 자산 가치는 높이는 '윈윈' 효과를 기대하고 있다.

박합수 교수는 "서울시의 '청년 안심주택' 모델을 확대하는 방식으로 충분히 실현 가능하다"며 "다만 공급 물량 확대와 제도적 뒷받침이 병행돼야 한다"고 조언했다.

서진형 교수는 "공공 자금이 일부 투입되더라도 주거 복지 차원에서 청년층에 실질적인 도움이 될 수 있다"고 평가했다. 다만 고준석 교수는 "청년 수요에 맞지 않는 입지에 공급될 경우 효과가 제한적일 수 있다"며, 정책 실효성을 높이기 위해서는 정밀한 입지 선정이 필수라고 강조했다.

김 후보는 청년 1인 가구의 비중이 높은 현실에 대응해 맞춤형 주택 공급 확대 방안도 제시했다. 전체 1인 가구 중 2030세대가 차지하는 비중은 35.8%에 이르며, 청년층의 비아파트 거주율도 상대적으로 높다.

김 후보는 공공주택 물량의 10% 이상을 1인 가구 맞춤형으로 건설하고, 청년층이 선호하는 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외해 세제 부담을 줄이겠다고 밝혔다. 10년 이상 보유 후 매각 시에는 연 5%씩 세액공제 혜택을 제공해 민간 공급도 유도하겠다는 계획이다.

서진형 교수는 "청년층이 직접 매입하기 어려운 구조이므로, 민간이 공급 주체일 경우 1가구 2주택자에게 세제 인센티브가 병행돼야 실효성이 있다"고 조언했다.

박합수 교수는 "2037년에는 1~2인 가구가 전체 가구의 70%에 육박한다는 분석도 나온다"며 "60㎡ 이하 중소형 주택 공급은 시의적절한 정책"이라고 평가했다.

다만 고준석 교수는 "청년 주택 공급은 단순한 양보다 '어디에 공급하느냐'가 핵심"이라며 "숫자 중심의 공급은 정책 효과를 떨어뜨릴 수 있다"고 지적했다.

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