[수원=뉴스핌] 박승봉 기자 = 서울 서초구청이 도시개발사업으로 환지처분이 완료되지 않은 토지에 대해 지난해 원 소유자에게 재산세를 부과했고 현재까지 적절한 조치가 이뤄지지 않은 사실이 드러나면서 심각한 행정 오류 논란이 일고 있다.

서초구청이 도시개발사업으로 환지처분이 완료되지 않은 토지에 대해 원 소유자에게 재산세를 부과한 지로 용지. [사진=제보자]

14일 제보자는 "문제의 토지는 내곡동 헌인마을 도시개발사업 구역 내에 포함된 필지로, 2023년 이미 신탁사 명의로 이전된 상태였다"며 "그럼에도 불구하고 서초구는 2023년 9월 해당 토지를 수용당한 토지주 9인에게 재산세 고지서를 발송했다"고 분노를 감추지 못했다.

해당 재산세는 전년도 대비 400~500% 이상 인상된 금액이었으며, 시민들은 이를 '세금 폭탄'이라며 강하게 반발하고 있다.

문제가 된 사업지는 서초구 내 대규모 환지방식 도시개발사업구역으로, 민간 건설사가 사업 시행을 맡아 현재 공사와 분양을 동시에 진행 중이다. 그러나 환지계획은 수립되었지만 환지처분 고시는 아직 내려지지 않은 상태로, 법적으로는 해당 토지의 등기상 소유권이 여전히 종전토지 소유자에게 귀속돼 있다.

토지 소유자 A씨는 "건설사가 내 땅 위에 동의없이 건축허가를 받아 건물을 짓고 있는데, 재산세는 내가 내고 있다"며 "명백한 사유재산 침해이자 행정 과잉"이라고 주장했다.

헌인마을 도시개발 비대위 측은 "해당 부지는 환지방식으로 추진되는 도시개발사업지로, 현재 서초구청의 인허가를 통해 민간 건설사가 공사와 분양을 진행 중이다. 그러나 아직 환지처분 고시가 이뤄지지 않아, 법적으로는 등기상 소유권이 여전히 종전토지 소유자에게 귀속된 상태이다"며 "그런데도 서초구청은 종전토지 소유자의 동의나 승낙 없이 건축허가와 착공허가를 발급했으며, 그 결과 사업자는 토지 사용권한이 없는 상태에서 실질적인 개발행위를 이어가고 있다"고 밝혔다.

또한 "더 큰 문제는 세금 부과다. 개발이 진행되고 있는 환지예정지의 재산세는 여전히 등기상 소유자인 기존 토지주에게 부과되고 있다. 하지만 토지의 실질적인 사용·수익은 건설사가 독점하고 있어, 소유자는 사용권 없이 세금만 부담하는 상황에 놓였다"고 강조했다.

그러면서 "내 땅 위에 다른 사람이 건축허가를 받아 건물을 짓고 분양까지 하고 있는데, 정작 세금은 내가 내고 있다"며 강한 불만을 제기했다.

◆ 서초구청 "세금 취소 후 재부과 예정"

서울시 서초구 헌인마을 도시개발 현장. [사진=뉴스핌 DB]

서초구청은 해당 부지에 대해 토지주의 명시적 승낙 없이 건축허가와 착공허가를 발급했으며, 민간 사업자는 이를 바탕으로 착공에 돌입했다. 이는 '도시개발법'과 '국토계획법'에서 명시한 '환지예정지의 건축행위는 소유자 동의가 필요하다'는 원칙을 위반한 소지가 있다는 지적이다.

공사가 진행되고 있는 해당 환지예정지에 대해 지자체는 종전토지 소유자에게 재산세를 지속 부과하고 있는 것으로 확인됐다.

실질적인 토지 이용과 수익은 민간 건설사가 독점하는 구조 속에서, 토지주는 실사용 권한 없이 조세만 부담하는 상황에 처해 있다.

서초구는 논란이 커지자 "해당 재산세는 취소하고 향후 환지예정지가 결정되면 다시 부과하겠다"고 밝혔다.

그러나 토지 소유주들은 이번 조치가 진정한 해결이 아닌 '미봉책'에 불과하다고 반발하고 있다.

한 세무 전문가는 "납세자가 이미 토지를 수용당한 상황에서 다시 세금이 부과될 수 있다는 불확실성은 행정 신뢰를 훼손하는 요소"라며 "향후 환지예정지가 확정되기까지 시간이 걸리는 만큼, 납세자 부담과 혼란은 지속될 것"이라고 지적했다.

환급을 위한 별도 신청 절차 또한 납세자에게 불필요한 행정적 스트레스를 초래한다는 우려도 나온다.

◆ 행정 절차 미비...강제 수용-과세 시스템 연계 미흡

이번 사건은 토지 수용 및 세금 부과 과정에서의 시스템 연계 실패가 불러온 전형적인 행정 착오 사례로 분석된다.

현행 지방세법 제107조는 재산세의 납세의무자를 과세기준일(6월 1일) 현재의 '토지 소유자'로 규정하고 있으나, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법) 제91조에 따르면 강제 수용이 이루어진 경우, 그 소유자는 세금 납부의무에서 제외되어야 한다.

부동산 전문가들 역시 이 사안에 대해 "환지처분 이전의 토지 사용권은 원칙적으로 기존 소유자에게 있으며, 이를 무시한 인허가는 법적 다툼 소지가 크다"며 "재산세 부과 역시 실질 과세 원칙에 어긋나는 구조"라고 비판했다.

도시개발사업으로 환지처분이 완료되지 않은 토지에 대해 원 소유자에게 재산세를 부과한 민원에 대한 서초구청 답변 내용. [사진=제보자]

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