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"늦으면 못 판다"...6·27 대출규제 충격파에 5억 낮춘 급매물 등장

기사입력 : 2025년07월08일 06:00

최종수정 : 2025년07월08일 06:00

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대출규제 시행 일주일, 서울 지역 아파트 거래량 급감
대출한도 6억 제한에 거래취소 사례도
공급대책도 동반돼야 장기적 집값 안정 기대

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 정부의 고강도 주택담보대출 규제가 시행되면서 실거래가 대비 5억원 안팎 저렴한 매물이 등장했다. 매수세가 자취를 감춘 데다 정부의 추가적인 규제도 예고되면서 늦으면 처분하기 더 어려워질 수 있다는 심리가 작용한 것으로 풀이된다.

대출한도 최대 6억원 이하 적용, 실거주 의무 도입 등이 투자심리에 찬물을 끼얹은 것으로 평가된다. 다만 장기적인 집값 안정을 위해서는 수도권 위주의 공급 대책이 병행돼야 한다는 목소리가 나온다.

서울 자치구별 아파트 거래량 및 거래가격. [그래픽=홍종현 미술기자]

서울 아파트 거래 위축...집값 상승 기대되던 노도강도 한파

8일 부동산업계에 따르면 대출 규제가 발표된 지난달 27일 이후 서울 아파트시장에 찬바람이 불고 있다. 고가 주택이 밀집한 강남권의 경우 5억원 넘게 하락한 급매물도 시장에 나왔다. 

부동산 리서치업체 리얼투데이에 의하면 지난달 27일부터 이달 3일까지 서울 아파트 거래량은 577건을 기록했다. 직전 일주일(6월20일~26일) 대비 64.6% 감소했다.

주택담보대출 한도(6억원)을 훌쩍 넘는 아파트가 다수 위치한 강남3구의 직전 주 대비 거래 감소율은 ▲송파 95.8%(24건→1건) ▲서초 93.3%(15건→1건) ▲강남 68.4%(76건→24건) 등으로 나타났다. 거래가 활발했던 ▲마포 66.3%(86건→29건) ▲용산 21.4%(14건→11건) ▲성동 53.8%(93건→43건) 지역도 감소율이 컸다.

비교적 매매가가 낮아 규제 시행 후 거래량이 늘어날 것으로 기대됐던 노도강(노원·도봉·강북) 지역도 하락세를 보였다. ▲노원 58.0%(143건→60건) ▲도봉 47.9%(48건→25건) ▲강북 28.6%(21건→15건) 등이다. 자금 여력이 부족한 수요층이 거래를 보류할 뿐 아니라 현금 여력이 있는 이들조차 시장 흐름을 지켜보며 매수 시점을 저울질하는 것으로 보인다.

강남구의 한 공인중개사는 "강남권은 현금 부자가 적지 않고 대출을 받더라도 애초에 일정 수준 이상 자금을 갖춘 매수자 비중이 크기 때문에 규제 후 큰 변화는 없다"면서도 "실수요자 중에서는 급매가 나올 때까지 기다리겠다는 이들이 꽤 있다. 투자자들도 향후 정책에 따라 규제나 집값이 달라질 수 있으니 일단 매수하지 않고 지켜보겠다고 하면서 당장 성사되는 거래가 줄어든 분위기"라고 밝혔다.

노원구의 한 공인중개사는 "규제 발표 후 일부 집주인들이 집값이 오를 것 같냐는 문의 전화를 했다"면서도 "이번 대출 규제로 디딤돌 대출, 버팀목 대출 등 정책 대출의 한도가 줄어들면서 자금 부담에 거래를 망설이는 수요자들이 늘었다. 노도강 지역은 사회초년생, 신혼 부부 등 실수요자 위주 거래가 다수이기 때문에 대출 규제가 지속되는 한 매수세가 매물의 양을 웃돌기 힘들 것"이라고 말했다.

 최근 서울 아파트 거래 취소 125건...대출 한도 영향

실제 규제 시행 후 거래 취소 사례가 잇따랐다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난달 20일부터 이달 3일까지 계약이 해제된 서울 아파트 매매거래 중 해제 사유 발생일이 27일 이후인 계약은 125건으로 나타났다. 특히 규제가 발표된 27일이 39건으로 가장 많았다. 규제 발표 직전 주(6월20일∼26일)에 계약했다가 해제된 65건 중 25건은 해제 사유가 27일 발생했다.

마포구 공덕동 공덕3삼성래미안 전용면적 115㎡는 지난달 3일 21억1000만원에 매매 계약이 체결됐지만 27일 해제됐다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시 전용면적 106㎡는 지난달 26일 37억원에 매매 계약이 신고됐으나 27일 취소됐다. 송파구 잠실동 트리지움 전용면적 84㎡도 지난달 27일 32억원에 매매 계약이 신고됐으나 당일 계약이 해제됐다.

마포구의 한 공인중개사는 "마포구에서 강남권으로 '상급지 갈아타기'를 하려던 이들이 계획을 보류하고 매수와 동시에 매도를 진행하려던 매물을 거두는 경우가 생겼다"며 "외곽 지역에서 마포구로 넘어오려던 이들은 대출을 못 받을 것 같다면서 계약을 하지 않고 돌아갔다"고 설명했다.

송파구의 한 공인중개사는 "기존에도 강남3구는 토지거래허가제 규제 지역이었기 때문에 매물이 자주 나오던 곳이 아니다. 계약 취소 사례는 없었다"면서도 "그러나 이번 대출 규제 강화로 눈에 띌 정도로 매수 문의가 줄었고 매매가 이뤄진 사례가 잘 없다"고 말했다. 이어 "준상급지에서 강남권으로 넘어오려는 이들의 매수가 주춤하고 있다"며 "올 들어 강남권 아파트 가격이 너무 급격히 올랐던 것은 맞다. 매수심리가 얼어붙으며 앞으로 반드시 가격 조정이 올 것"이라고 말했다.

일부 단지 매도호가 급락...장기적 안정화 효과는 지켜봐야

매수심리가 위축되며 매매물량이 쌓이자 일부 집주인들은 호가를 낮추고 있다. 사정상 빠르게 집을 처분해야 하는 집주인들로부터 급매물도 등장하고 있다. 강남구 개포자이프레지던스 전용면적 78㎡는 기존 호가가 42억원대였으나 최근 호가 35억원 매물이 나타났다. 송파구 신천동 장미 2차 전용면적 82㎡는 규제 전 호가가 34억원대였으나 규제 후 호가가 31억원 선까지 하락했다.

서울 아파트 가격도 하락세로 전환됐다. 부동산R114에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02% 하락했다. 지난 5월 셋째 주(-0.05%) 이후 고공행진을 이어오던 서울 아파트 매매가가 8주 만에 하락세를 기록한 것이다. 

전문가들은 이번 대출 규제가 서울 아파트 거래 과열을 진정시키는 데 효과를 내고 있다고 평가한다. 다만 수요 억제책과 더불어 공급 확대책이 마련돼야 한다고 입을 모은다. 부동산시장 안정화에는 매수 후 부동산 가치 상승을 점치는 기대심리를 잠재우는 것이 관건인데 공급이 충분히 예고되면 시장에 심리적 안정감을 줄 수 있다는 것이다.

이광수 광수네복덕방 대표는 "대출이 안 나오면서 수요가 줄어드니까 집을 팔고자 하는 이들이 호가를 낮추고 있다"며 "아직 정책 시행 후 열흘 정도 지난 시점이어서 매매가 하락이 실거래가에 본격적으로 반영되지는 않았지만 3분기 후반으로 갈수록 하락 폭은 커질 것"이라고 분석했다.

이 대표는 "노도강 지역의 매매가 하락은 강남3구와 마용성 규제에 따른 풍선효과가 없다는 것을 나타낸다. 노도강도 대출 규제의 영향권 안에 있는 것"이라며 "대출 규제 정책이 부동산 수요를 진정시키는데 확실한 효과를 내고 있다. 분양가를 높이는 민간 재개발·재건축보다도 공공이 주도하는 주택 공급이 함께 이뤄지면 부동산시장이 안정화되는 속도가 빠를 것"이라고 덧붙였다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "이번 정책으로 패닉바잉(공포로 인한 매수)이 멈추는 효과가 나타나고 있다"며 "무리하게 대출을 끌어오는 식이 아니라 합리적인 주택 구매 계획을 세우는 이들이 늘어날 것"이라고 진단했다. 이어 "수요 억제로 일단 급한 불을 껐지만 향후 공급 확대를 통해 지금 당장 집을 사야 한다는 수요자들의 조급함을 완화해야 한다"며 "정비사업 관련 용적률 완화 등 정부가 공급을 확대하겠다는 신호를 주며 과열된 매수심리를 가라앉혀야 한다"고 덧붙였다.

blue99@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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