상온 중심 물류센터 선호… 저온 자산 위기
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행과 함께 상업용 부동산 시장의 '루키'로 떠오른 저온 물류센터의 인기가 시들해졌다. 공실률이 높아지며 투자자들의 관심으로부터 멀어지는 모습이다.
8일 글로벌 부동산 컨설팅사 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'에 따르면 올 상반기 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 약 53만㎡로, 전년 동기 대비 73% 감소했다. 착공 지연과 공사 기간 연장 등의 영향으로 당초 예상치였던 약 120만㎡ 절반 이상 줄었다.
공급 건수는 총 9건으로 동부·남부권(3건), 북부권(2건), 서부권(1건) 순이다. 신규 착공 또한 8건에 그쳐 향후 프로젝트 일정 지연 시 공급은 더욱 감소할 전망이다.
남부권에는 6만6000㎡ 이상 대형 물류센터의 공급이 집중됐다. 주요 공급 사례로는 일죽 방초지구 물류센터(13만399㎡), 안성가유 물류센터(9만6027㎡) 등이 있다. 수도권에서 유일하게 공급량이 증가한 북부권에서는 케이로지스 고양(5만3352㎡)과 양주복합물류센터(4만4017㎡)가 공급됐다.
상반기 수도권 물류센터 거래량은 약 1조5000억원으로 전년 동기 대비 45% 줄었다. 다수의 자산이 매각 추진 중에 있으나, 매수·매도자간 가격 눈높이 차로 실거래가 제한적인 상황이다. 임차 수익이 안정적인 코어 자산의 선호가 높아지며 실제 거래 대부분이 이커머스, 3PL(제삼자물류), 제조업체가 장기 임차한 자산에 집중됐다. ADF자산운용이 선매입 약정한 어연리 물류센터(평택) 역시 제조업체의 책임 임차가 이뤄진 사례다.
외국계 투자사의 비중은 지난해 하반기에 이어 확대세를 보였다. 코람코자산신탁과 GIC가 조인트벤처를 통해 인수한 항동드림 물류센터(약 2300억원), KKR이 설립한 크리에이트자산운용의 미양면 물류센터 A·B동 인수(약 1210억원)가 있다.
거래는 부진했지만 3.3㎡당 가격이 다소 조정되며 거래 가능 수준에 근접함에 따라 향후 점진적 회복을 기대하는 시선이 늘었다. 김수경 C&W코리아 리서치팀장은 "이는 상온 또는 상온 비중이 높은 복합 물류센터에 한정된 흐름으로, 코어 자산 선호 기조가 강해지며 저온 자산의 높은 공실률은 매각 제약 요인으로 작용하고 있다"고 말했다.
상반기 상온 물류센터 공실률은 전기 대비 0.3%p(포인트) 하락한 반면, 저온은 1.9%p 상승하며 격차가 확대됐다. 공급 측면에서는 신규 인허가 건수가 전기 대비 절반 이상 감소줄어들며 공급 절벽이 지속되고 있다. 금리와 공사비가 안정세에 접어들며 외국계 투자사가 직접 개발 프로젝트에 투자하는 사례도 늘어나고 있어 외국계 자본의 영향력은 확대될 것으로 보인다.
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