HUG 보증 없이 자체 신용보강으로 조합 사업비 대출 지원
일부 사업장 수주전 치열...삼성물산 책임준공 포함 움직임도
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 삼성물산 건설부문이 강남 재건축 사업장에서 책임준공 약정하지 않고도 상대적으로 손쉽게 계약을 따내고 있어, 이런 수주 파워가 언제까지 이어질지 주목된다.
대형사 중 가장 탄탄한 자금력과 신용도를 바탕으로 조합의 자금 조달을 원활히 지원하며 사업 리스크를 최소화하는 모습이다. 아파트 브랜드 ′래미안′의 선호도가 높은 것도 강력한 영향을 미친다. 다만 수도권 알짜 사업장의 시공권 경쟁이 치열해지면서 향후에는 책임준공 확약을 회피하기 어려울 것이라는 관측도 나온다.
22일 업계에 따르면 올해 상반기 삼성물산이 정비사업과 관련해 제공한 책임준공 약정은 한 건도 없다. 공사비 변동, 시행사 부도 등이 발생해도 공사를 중단하지 않고 정해진 기한 내 준공해야 하는 의무를 지고 있지 않은 것이다. 반면 조합이 사업비를 조달할 수 있도록 신용을 보강하고 조합의 채무 미상환 시 연대상환 의무를 지는 방식의 연대보증은 제공하고 있다. 반포1단지 3주구 재개발(보증한도 1조2000억원), 잠실진주 재건축(1899억원), 권선6구역 재개발(1600억원), 울산 중구B04재개발(2000억원), 방화6재정비촉진구역 주택재건축(1350억원) 등이다.
다수 건설사가 수주전에서 책임준공을 조합에 약속하는 것과는 사뭇 다른 모습이다. 통상 책임준공 확약은 조합의 주택도시보증공사(HUG) 보증 발급을 위해 이뤄진다. 조합은 신용등급이 없기 때문에 사업비 대출 실행 시 시공사의 지급보증, HUG의 공적보증 등을 활용한다. 이때 HUG는 공사가 계약대로 완료되지 못할 위험을 최소화하기 위해 보증 발급 조건으로 시공사의 책임준공을 요구한다. 이 때문에 조합에서는 연대보증과 함께 시공사의 책임준공 여부를 시공사 선정 시 주요 조건으로 평가하는 추세다.
삼성물산은 자사가 시공을 맡은 사업장에서 HUG 보증 없이도 유리한 조건에 대출을 실행할 수 있다고 판단하는 모양새다. 반포1단지 3주구 재개발 사업이 대표적이다. 금융조달을 위한 특수목적법인(SPC) 큐브반포, 큐브반포제2차, 큐브반포제3차, 큐브반포제4차, 뉴스타반포3제1차 등이 앞서 발행한 자산유동화증권(ABS)의 각 신용등급은 모두 AA+(sf)로 평가됐다. 내달 10일 발행을 앞둔 큐브반포제5차의 ABS도 AA+(sf) 등급이 책정될 것으로 예상된다.
AA+(sf)는 원리금 지급확실성이 매우 우수하다고 인정되는 등급이다. ABS 신용등급이 높을수록 자금을 조달할 때 투자자에게 낮은 금리를 지급해도 자금을 쉽게 유치할 수 있다. 실제 반포1단지 3주구 재개발 사업 관련 SPC들은 평균적으로 3%대 금리로 ABS를 발행했다. 각 SPC마다 발행 조건은 조금씩 다르지만 통상 2%대로 책정되는 AA+등급의 회사채 금리에 가산금리(0.04%~0.6%)를 더하는 방식으로 금리가 설정되면서다. 신용등급이 업계 최고 수준 AA+인 삼성물산의 대출원금 지급보증 등 신용보강이 ABS 평가에 기여했다는 분석이다.
삼성물산의 입장에서는 신용도를 내세워 책임준공을 계약에서 배제하면서 안전장치를 마련한 셈이다. 연대보증은 사업 비정상화, 조합 파산 등이 발생하더라도 시공사가 보증을 제공한 채무에 대해서만 상환 책임을 지면 된다. 그러나 책임준공은 시공사가 공사기간을 준수하지 못할 경우 조합의 채무 인수와 더불어 공사를 지속해야 하는 의무까지 감당해야 한다. 재무적 부담과 사업 리스크가 배가되는 것이다. 최근 부동산 경기 침체와 원자재 가격 상승으로 시공사와 조합 간 공사비 협상이 어려워지면서 공사가 지연되는 현장이 늘어나고 있다. 공사비를 두고 조합과 시공사가 갈등하게 될 경우 책임준공이 시공사에게 큰 약점으로 지목되는 상황에서 삼성물산은 리스크를 최소화하고자 하는 것으로 풀이된다.
다만 업계에서는 향후 상황이 달라질 수 있다고 내다본다. 조합원들이 기업 이미지보다 실리를 중시하는 최근 업계의 분위기를 고려하면 삼성물산도 책임준공을 배제하겠다는 기조를 이어가기 힘들 것이라는 추측이다. 앞서 1월 삼성물산은 한남4구역 재개발 조합에 공사이행 확약서를 제출했다. 지난달 삼성물산은 개포우성7차 재건축 조합과의 도급계약서에 책임준공 확약 조항을 반영하기도 했다. 두 사례 모두 일반적인 책임준공 확약서와는 명칭과 계약 방식이 다르지만 공사 중단이나 지연 없이 준공기한을 준수하겠다는 확약이라는 점에서 내용은 유사하다.
삼성물산 관계자는 "책임준공 확약서는 HUG 보증이 필요한 경우 제출하는 문서로 삼성물산은 업계 유일 최고 신용등급(AA+)이기 때문에 해당 사항이 없다"며 "다만 개포우성7차 재건축 사업에 대해서는 최근 서울시 표준계약서에 책임준공 관련 조항이 포함됨에 따라 계약서에 책임준공 확약 조항을 반영했다"고 말했다.
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