[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울시가 민간임대주택 시장을 살리기 위해 대대적인 규제 손질을 예고했다. 초기 출자·이자 지원으로 사업 숨통을 트고, 중앙정부에 대출·보증 규제 완화를 건의해 민간의 공급 동력을 되살리겠다는 구상이다. 다만 대부분의 권한이 중앙정부에 달려 있어 실효성 유무는 알 수 없는 실정이다. 

서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안 주요 내용 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ 민간임대 비중 78%… 주거 사다리 유지 위해 서울시 팔 걷어

7일 업계에 따르면 서울시가 최근 발표한 '등록 민간임대주택 활성화 방안'에는 민간임대주택 사업 활성화를 위한 각종 지원책이 포함됐다. 우선 기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위해 금융지원을 강화하기로 했다.

지난달 초 국토교통부는 공공지원 민간임대 주택도시기금 출자비율을 기존 14%에서 11%로 낮추기로 합의했다. 공공지원 민간임대는 주택도시기금과 민간 건설 사업자 자본금으로 임대리츠를 설립해 장기간 저렴하게 공급하는 주택이다. 브리지론 상환에 어려움을 겪는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업장을 대상으로 기금을 지원해 왔다. 이번 조치는 한정된 재원을 보다 더 많은 사업장에 지원하기 위한 것으로 파악됐다. 

리츠업계에선 갑작스레 줄어든 기금 출자비율에 자기자본을 더 많이 투입해야 해 당혹감을 숨기지 못했다. 사업 계속 진행 여부를 고민하는 이들도 생겨났다. 이에 서울시는 감소분인 3%p(포인트)를 서울주택진흥기금으로 지원해 민간임대리츠의 초기출자금 부담을 줄이고, 대출이자의 2%까지 지원하기로 했다.

국토부엔 민간임대주택 시장 규제 완화를 건의해 시장 신규 유입 기반을 다지기로 했다. 지난달에는 주택도시보증공사(HUG) 임대보증 가입에서 감정평가액이 기존보다 낮게 산정돼 보증보험 갱신이 어려운 사업자들을 위해 정부에 기준 완화를 요청하기로 했다. 

지난달 8일부터 시행된 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출(주담대) 제한도 완화해 줄 것을 건의할 예정이다. 오세훈 시장은 임대주택 사업을 명목으로 한 집값 띄우기를 원천 차단하기 위해 LTV(담보인정비율)을 0%로 조정한 국토부에 "민간임대 시장을 죄악시하는 것"이라고 직언했다.

이어 "이 같은 대출 규제는 일반 다주택자와 민간 임대사업자를 구분하지 않은 조치로 이대로라면 민간 임대시장이 심각하게 위축된다"며 "임대사업자들에 대해 각종 인센티브를 주면서 많이 짓도록 유도해야 공급이 많이 되지 않겠냐"며 "규제 완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다"고 부연했다.

서울시가 이처럼 민간임대사업 격려에 심혈을 기울이는 이유가 있다. 현재 서울시 내 임대주택의 78%는 민간임대다. 이 가운데 임대료 상한선(5%)이 있고 보증보험 가입 의무가 주어지는 등록임대가 약 20%다. 이들의 업역이 축소되면 서울시민 상당수의 주거 사다리가 불안해지는 셈이다. 

방송희 주택금융연구원 수석연구위원은 "주거 불안에 노출된 청년들을 위한 공공임대주택은 여전히 부족하고, 공공이모든 역할을 담당하기에는 역부족"이라며 "민간기업과 사회적 경제주체 등 다양한 공급주체의 참여를 통한 민간임대주택 시장 다양화를 추진할 필요는 분명히 있다"고 말했다.

◆ "실행은 국토부에 달렸는데" 앞서나간 서울시에 사업자도 '갸웃'

서울시 행보에 임대사업자 사이에서도 반응이 갈리는 모습이다. 보증보험 가입 요건 강화와 대출 규제 등으로 연이어 어려움이 가중됐던 임대주택 시장에 일정 부분 숨통이 트일 수 있을 것으로 예상하는 이들이 많다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "계속된 규제에 고통받던 등록임대주택 정상화에 한걸음 다가서는 일"이라며 환영의 목소리를 높였다.

전문가 사이에서도 이번 서울시 결정에서 위축돼 있던 주택 시장에 활기를 불어넣으려는 의도가 엿보인다는 해석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 시장 안정화에 대한 서울시의 꾸준한 의지를 보여주는 것"이라고 말했다.

문제는 현실성이 다소 떨어진다는 점이다. 임대사업자에 대한 대출 규제는 금융당국과 국토부가 협의해야 하는 사안으로 서울시가 건의한다고 해서 당장 해결되지 않는다. 보증보험 가입 요건 수정도 마찬가지다. 이는 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행령을 개정해야 해 국토부에 의견을 전달해 받아들여져도 상당한 시간이 소요된다.

성 회장은 "현대 임대사업자들은 임대보증금 보증 규제 강화로 등록 말소를 요구할 정도로 심각한 어려움을 겪고 있어, 이에 대한 개선이 없이는 기존 주택의 등록 활성화, 신규 주택의 건설과 공급 모두가 요원할 것"이라고 토로했다.

무엇보다 국토부와 서울시가 부동산 정책을 두고 이견을 보인다는 점에 불신의 눈초리가 몰리고 있다. 정책 시그널이 계속 엇갈린다면 피해는 국민에게 돌아온다는 생각에서다. 국토부와 서울시 모두 이 같은 비판을 의식, 향후 충분한 공조를 통해 흐름을 결정하겠다는 뜻을 간접적으로 내비친 바 있다. 

김윤덕 국토부 장관은 "국토부와 서울시는 다른 기관이기에 구체적인 의견이 다를 수 있으니 충분한 조정을 거쳐야 한다"고 말했다. 오 시장은 "임대사업자를 바라보는 관점이 다를 뿐 근본적인 목표는 다르지 않다"며 '엇박자' 의혹을 일축했다. 

chulsoofriend@newspim.com