[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시는 재개발 구역에 거주했지만 이주비를 받지 못했던 '비법적 세입자'에 대한 보상을 확대하기 위해 추가 용적률 제도를 도입했다. 다만 이번 추가 용적률에는 기존 재정비사업에서 요구되는 임대주택 의무가 제외된다. 현행 제도에서는 늘어난 용적률의 50%를 임대주택으로 공급해야 하지만, 이번에 손실보상용으로 제공되는 용적률에는 최대 10%포인트(p)까지 임대주택 의무를 적용하지 않아도 된다.

조합 입장에서는 부담이 줄어드는 만큼, 대부분이 이번 제도를 활용해 비법적 세입자 보상에 나설 것이라는 전망이 나온다.

26일 서울시에 따르면 지난 24일 서울시가 발표한 '비법적 재개발 세입자'에 대한 보상시 손실 보상을 위해 주어지는 추가 용적률에는 임대주택 건설 의무가 배제된다. 

서울시는 재개발구역에 거주하는 세입자 가운데 임대주택은 물론 이주비 보상도 받을 수 없었던 '비법적 세입자'에 대해 보상방안을 발표했다. 이에 따르면 사업시행자(조합)가 법적 보상에서 제외된 세입자에게 이주비를 지원할 경우 용적률을 추가로 상향하는 특례를 적용한다. 보상액은 실제 거주·영업 기간에 비례해 차등 적용되며 최대 125%까지 용적률을 추가로 받을 수 있다. 이 경우 정비계획은 10%미만의 '경미한 변경'으로 처리돼 사업지연도 발생하지 않는다.

비법적 세입자에 대한 보상을 해줌으로써 세입자들의 피해를 줄이고 재개발사업의 사업성도 높이는 '파격적 지원'이란 게 서울시의 이야기다. 현행 법령에 따르면 재개발구역내 세입자는 아무리 오래 살았다고 해도 통상 재개발정비구역 지정 3~6개월 전 이뤄지는 '구역지정 공람공고' 이전부터 거주하지 않았다면 이주를 위한 임대주택은 물론 4인 가족 기준 통상 2000만원을 조금 상회하는 보상비도 받을 수 없다. 이들 비법적 세입자는 거주 기간에 상관없이 통상 100만~200만원 선의 이사비만 받을 수 있다. 이는 이주비의 10%선에도 못미치는 수준이다. 

이에 따라 장기 거주를 했음에도 구역지정 공람공고 이전부터 거주하지 않아 보상을 받을 수 없는 세입자들이 퇴거 거부를 하는 경우도 종종 발생해 사업 추진의 걸림돌로 작용했다. 서울시는 이같은 폐단을 줄이기 위해 이번 조치를 마련했다고 설명했다. 

다만 이번 비법적 세입자 보상에 따라 부여되는 추가 용적률은 법적으로 의무화되지 않은 조합의 선택사항이다. 이 때문에 일부 조합에서는 용적률을 늘려 고밀 단지를 만드는 것보다 보상을 하지 않을 가능성도 상당부분 있다.

용적률을 비롯한 밀도를 높여 재개발을 할 경우 사업성은 높아지지만 그만큼 단지의 쾌적성은 떨어지고 고급성도 약화되게되기 때문이다. 이에 따라 한강벨트 재개발구역의 경우 비법적 세입자 보상에 따른 추가 용적률을 포기할 가능성도 상당히 높은 상황이다. 

실제 용적률 상향은 일반 분양물량을 더 늘릴 수 있어 조합에 유리하다. 다만 일부 재개발구역에서는 용적률이 상향되더라도 층수를 더 높일 수 없는 경우도 종종 발생한다. 대표적인 곳이 용산구 한남뉴타운(재정비촉진지구)이다. 이 곳에서는 남산고도 제한 등으로 일정 높이 이상 층수를 높일 수 없다. 층수를 높이지 못하는 경우 용적률이 늘어나더라도 단지 건폐율 증가로 이어져 촘촘한 주동(柱棟) 배치가 이뤄지게 된다. 이렇게 되면 동간 거리가 좁아져 단지 배치에 불리하고 사생활 침해와 같은 문제점도 발생할 수 있다. 즉 이같은 사업장에 추가 용적률은 '계륵'이 되는 셈이다. 

한 재개발 관계자는 "조합의 선택사항인 만큼 일반분양가를 높일 수 있는 재개발사업장은 손실 보상 용적률을 포기할 수 있으며 한푼이라도 보상비를 받을 수 있게 된 세입자들은 서울시 방침에 따른 보상을 요구하는 등 오히려 재개발사업 추진이 더 복잡해질 수 있을 것"이라고 말했다. 

서울시는 이같은 시장상황을 고려해 손실보상 추가 용적률에 대해서는 임대주택 의무를 배제키로 했다. 즉 세입자 이주비 지급에 따른 손실보상을 받는 용적률은 절반에 해당하는 임대주택 공급 의무가 없어진 것이다.

이렇게 되면 재개발사업장에서는 임대주택을 지어야하는 용적률 대신 보상에 따른 용적률을 적용하면 임대주택을 줄일 수 있어 유리해진다. 특히 한남뉴타운과 같이 층수 상향이 불가능해 추가 용적룰을 받는 것에 부정적인 조합도 임대주택을 줄일 수 있다는 점에서 손실보상 용적률을 받기 위해 노력할 것이란 게 서울시의 예측이다.

서울시 관계자는 "손실보상용 추가용적률은 임대주택 공급을 안해도 되기 때문에 추가 용적률이 불필요한 사업장에도 유리한 제도가 될 것"이라며 "손실보상에 따른 추가용적률이지만 구조상 이는 조합에 유리하도록 설계됐다"고 말했다. 

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