AI 핵심 요약
beta- 서울시가 17일 역세권 장기전세주택 운영기준을 개정해 기준용적률을 최대 30% 상향하고 사업대상지를 간선도로 교차지까지 확대했다.
- 사업절차를 통합해 기간을 5개월 단축하고 239개소 신규 편입으로 약 9만2000가구 추가공급이 가능해질 전망이다.
- 개정 기준은 즉시 시행되며 2008년부터 현재까지 5만4000가구가 공급된 역세권 주택사업이 본격화될 것으로 기대된다.
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간선도로 교차지로 대상지 확대로 239개소 신규 편입
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지하철역 등 역세권에 민간이 짓는 '역세권 장기전세주택'사업의 기준용적률이 최대 30% 상향되며 역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지가 확대된다. 또 사업절차 개편으로 사업기간이 5개월 가량 단축된다.
서울시는 이같은 내용의 '역세권 장기전세주택 운영기준' 개정안을 즉시 시행한다고 17일 밝혔다. 이로써 122개소 11만7000가구 규모의 역세권 주택공급이 본격화된다.
역세권 장기전세주택은 민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률을 올려주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 임대주택으로 기부채납하는 사업이다. 이렇게 확보된 주택은 장기전세주택으로 주변 시세 80% 이하로 공급된다. 서울시 관계자는 "공공주택 공급에 혁신을 가져온 '역세권 장기전세주택'은 2008년부터 지금까지 총 5만4000가구 공급됐다"며 "서울시가 공급 확대에 박차를 가하기 위해 대대적인 제도 손질에 들어간다"고 말했다.
시는 역세권 장기전세주택에 대해 ▲기준용적률 최대 30% 상향 ▲역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대 ▲규제철폐로 사업 기간 단축 세 가지 기준 완화를 도입한다. 대상지를 파격적으로 확장해 주고 용적률 인센티브를 늘려 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급한다는 계획이다.
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◆ 간선도로 교차지로 대상지 확대, 239개소 신규 편입… 절차 통합으로 기간 5개월 단축
먼저 '도시환경정비사업(재개발)' 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공한다. 또 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 전용면적 60㎡ 이하 '소형주택'을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다. 아울러 상대적으로 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 추가 상향해 준다. 보정값(1.0~2.0)은 서울시 평균공시지가에서 대상지 평균공시지가를 나눈 수치다. 이가 2를 넘으면 용적률 10%를 추가로 받을 수 있다.
'기준용적률 상향 인센티브' 도입 시 추정비례율(사업성 확인 지표)은 약 12% 상승하며 조합원 1인당 약 7000만원의 분담금이 감소되는 효과가 기대된다. 이번 개정으로 비례율이 낮아 사업 추진에 곤란을 겪었던 일부 지역의 사업성도 크게 개선될 것으로 보인다.
기존 지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정됐던 역세권 주택사업 대상지도 '역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내'까지 확장한다. 이로써 그동안 서울 전역에서 교통은 편리하지만 역세권이 아니라는 이유로 개발에서 소외됐던 지역 약 239개소가 신규 편입된다.
지역별로 ▲서남권 83개소 ▲동북권 73개소 ▲동남권 67개소 ▲서북권 14개소 ▲도심권 2개소가 포함되면서 이렇게 되면 약 9만2000가구 추가 공급이 가능해질 전망이다. 그간 정비사업이 더뎠던 권역에도 새 동력을 불어넣어 '다시, 강북전성시대' 구현을 앞당길 것으로 기대된다.
또 사전검토→계획검토 단계적 추진하던 절차를 '사전(계획)검토'로 통합해 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 정비계획 사전검토 동의율 산정 시, 국공유지를 제외해 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막는 등 규제도 완화한다.
◆ 새 기준, 사업에 즉시 적용… 역세권 5.4만 가구 추진 중, 6.2만 가구 구역지정도 '속도'
개정된 '역세권 장기전세주택 운영기준'은 즉시 시행돼 사업 추진에 적용된다. 소형주택 공급과 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용 가능하다. 다만 시행일(3월 6일) 이전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다.
서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위를 250m에서 350m로 한시 완화하고 2022년 높이 제한(35층 이하)을 완화하는 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다. 역세권 장기전세주택사업은 2008년부터 2025년 12월 말까지 66개소에서 총 5만4536가구가 공급됐다. 이 중 임대주택은 1만5327가구다. 사전검토 등 사업초기 단계에 있는 56개소 6만2799가구도 조속히 구역지정을 추진할 예정이다.
특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 절반 이상을 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급해 저출생 극복과 청년층 주거 안정에 기여하고 있다. 주변 시세 80% 이하 전세보증금으로 거주할 수 있는 '미리내집(장기전세주택Ⅱ)'은 자녀 수에 따라 거주 기간을 연장하고 최장 20년 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다.
이와 관련해 오세훈 서울시장은 새로운 운영기준이 적용될 영등포구 신길동 39-3번지 일대 '신길역세권 구역'을 찾아 역세권 주택 활성화 방안을 발표했다.
오세훈 시장은 "'역세권 장기전세주택'은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년․신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책"이라며 "이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여해 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급해 나가겠다"고 말했다.
donglee@newspim.com
