[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 역대 최고 수준의 공사비로 물류창고 신규 공급이 급감하는 가운데, 화물 적재 공간이 넓고 배송 효율이 높은 기존 자산으로 수요층이 쏠리고 있다. 규모 경쟁을 넘어 공실 리스크를 줄일 수 있는 구조와 입지를 갖춘 창고만 살아남는 선별적 시장으로 재편되는 양상이다.

9일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 '알스퀘어'는 '2026 물류창고 트렌드 리포트'를 통해 이 같이 밝혔다. 

상온과 저온 물류창고 모두 지난해 1분기를 기점으로 공실률이 줄어들며 회복세에 들어섰으나, 규모에 따라 공실률 편차가 크게 나타났다. 4분기를 기준으로 대형 창고는 공실률이 상대적으로 높았던 반면 소형·초대형 창고의 공실률은 낮았다. 단순히 크기에 비례해 공실이 발생하는 것이 아니라, 특정 자산 유형으로 임차 수요가 집중되고 있다는 의미다.

수요 차이를 유발하는 주된 요인은 '창고 면적 비중'으로 꼽혔다. 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 보관 공간 비중은 2016년 평균 95% 수준이었으나 2025년에는 평균 67%까지 떨어졌다. 차량 동선이나 공용 공간, 접안 시설 등을 넓히는 과정에서 실제 적재에 필요한 면적이 축소된 결과다.

실제 창고 공실률도 큰 격차를 보였다. 순수 창고 면적 비중이 90%를 넘는 곳은 공실률이 12% 수준에 머물렀지만, 60%에 못 미치는 곳은 3배가량 높은 42%를 기록했다. 과거처럼 무조건 크게 지어 공급하던 때를 벗어나, 배송 회전율을 얼마나 극대화할 수 있는지가 임차인 확보 경쟁의 핵심 기준으로 자리잡은 모습이다.

창고 공급 환경 역시 크게 달라졌다. 2024년까지 몰렸던 대규모 신규 공급은 지난해에 접어들며 급격히 감소했다. 비주거용 건축 공사비가 사상 최고치로 치솟아 신규 개발 여건이 크게 나빠졌기 때문이다. 시장에서는 새롭게 짓는 것보다 이미 완공된 자산 중 경쟁력이 입증된 곳들을 위주로 재편되는 흐름을 보이고 있다.

안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "물류창고 수요가 옥석 가리기에 나서면서 입지와 물리적 경쟁력을 모두 충족한 자산이 우위를 차지하는 구조가 굳어졌다"며 "공실 위험을 최소화할 수 있는 설계 구조와 회전 효율, 취급 품목의 적합성까지 아우르는 운용 방식이 향후 시장 경쟁력을 가르는 가장 중요한 요소가 될 것"이라고 강조했다.

Q. 현재 물류창고 시장은 어떤 형태로 재편되고 있나요?
A. 역대 최고 수준의 공사비로 신규 공급이 급감함에 따라, 단순히 규모가 큰 곳보다는 화물 적재 공간이 넓고 배송 효율이 높은 기존 우량 자산 위주로 임차 수요가 쏠리는 '선별적 시장'으로 재편되고 있습니다.

Q. 창고 규모에 따라 공실률은 어떤 차이를 보였나요?
A. 지난해 4분기 기준으로 대형 창고는 공실률이 상대적으로 높게 나타난 반면, 소형 및 초대형 창고의 공실률은 낮았습니다. 이는 단순히 크기에 비례해 공실이 발생하는 것이 아니라 특정 자산 유형으로 임차 수요가 집중되고 있음을 의미합니다.

Q. 물류창고 간 임차 수요 차이를 유발하는 가장 핵심적인 요인은 무엇인가요?
A. 연면적 대비 실제 화물을 보관할 수 있는 공간을 뜻하는 '창고 면적 비중'입니다. 최근 차량 동선이나 공용 공간 등을 넓히느라 이 비중이 과거 평균 95%에서 67% 수준까지 떨어졌는데, 임차인들이 배송 회전율 극대화를 위해 순수 적재 공간이 넓은 곳을 선호하기 때문입니다.

Q. 순수 창고 면적 비중에 따른 실제 공실률 격차는 어느 정도인가요?
A. 순수 창고 면적 비중이 90%를 넘는 곳은 공실률이 12% 수준에 머물렀으나, 60%에 못 미치는 곳은 약 3배가량 높은 42%의 공실률을 기록하며 뚜렷한 격차를 보였습니다.

Q. 향후 물류창고 시장에서 가장 중요해질 경쟁력은 무엇인가요?
A. 입지와 물리적 경쟁력은 물론, 공실 위험을 최소화할 수 있는 설계 구조와 배송 회전 효율, 그리고 취급 품목의 적합성까지 모두 아우르는 운용 방식이 향후 시장 경쟁력을 가르는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

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