[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 정부의 '1주택 실거주' 정책이 본격화되면서 주택 임대차 시장 환경에도 구조적 변화가 예상된다. 정부가 양도소득세 등 세제 강화와 함께 다주택자에 대한 주택 관련 금융 규제를 축소·중단하는 방안을 추진하면서 민간 임대 물량 감소 가능성이 제기되고 있다.

이에 전세의 월세 전환이 가속화되고, 오피스텔 등 준주택이 임대차 시장의 주요 공급원으로 부상하는 등 시장 구조 변화가 불가피할 것으로 전망된다. 다만 이 과정에서 전·월세 가격 상승과 함께 4인 가구를 수용할 수 있는 중대형 임대주택 부족 등 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 나온다.

◆ 정부 '1주택 실거주' 정책 효과, 매매 물건 늘었지만 전월세 매물은 줄어

19일 부동산시장 전문가들에 따르면 이재명 정부가 출범 직후부터 강력하게 추진하고 있는 '1주택 실거주' 정책에 따라 주택 임대차 시장이 크게 변화할 것이란 예측이 나온다. 

정부는 지난해 하반기부터 다주택자를 겨냥한 압박에 나섰다. 특히 오는 5월 9일 일몰되는 다주택 양도소득세 중과 유예 조치를 연장하지 않을 것이란 방침을 강조하며 다주택자에 대해 비거주 주택의 매도를 종용하고 있다. 이에 따라 다주택자 매물이 크게 늘면서 특히 서울 강남권의 매물 확대와 매매가격 하락이 가팔라지고 있다. 

부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 1월 23일부터 3월 말까지 서울 25개 자치구별 주택 매매 매물 수는 고가주택 밀집지역 중심으로 빠르게 확대됐다. 특히 정부 규제가 집중되고 있는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 매물은 약 9000여건이 늘어난 상태다. 지난해 서울 집값 상승을 견인했던 성동구의 경우 두달이 조금 넘는 시간 동안 86% 가량 늘었다. 

이같은 매물 확대는 집값 하락으로 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울의 종합주택가격은 0.39%의 월간 상승률을 기록했다. 이는 전달인 2월(0.66%)에 비해 줄어든 수치로 서울의 집값 상승률은 올 들어 지속적으로 상승폭이 낮아지고 있다.

이처럼 정부의 다주택자 압박 방침은 이재명 정부 출범 직후인 지난해 하반기 과열 양상을 보이던 집값을 잡는 데 일부 성공한 것으로 평가된다. 다만 전월세시장은 불안한 양상을 보이고 있다. 전월세 매물의 '소유자'인 다주택자가 줄어들면서 임대차 매물이 줄어들고 있는 것이 가장 큰 원인이다.

지난해 1월 서울 아파트 전세 매물은 3만1800개로 집계됐다. 하지만 연말 들어 전세 매물은 2만3263개로 대폭 감소했다. 이어 정부가 '데드라인'으로 정한 5월 9일이 다가오며 다주택자 매물이 늘어나자 반대로 전세 매물은 자취를 감추는 상황이다. 이달 들어 서울 아파트 전세 매물은 1만5500개로 약 100일 사이 절반 가량이 사라졌다. 이와 함께 2만개 선을 유지하던 월세매물도 같은 기간 30% 정도 줄었다. 정부의 압박이 강해지며 월세나 전세를 주던 임대 매물이 매매로 전환된 결과로 추정되고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부 방침대로라면 전월세로 쓰이고 있던 다주택자 매물은 실거주 수요에게 팔리게 되며 이 경우 임대 매물은 줄어들 수밖에 없다"며 "점진적으로 전월세 매물이 줄어들게 돼 있는 구조"라고 말했다. 그는 이어 "정부가 임대차 계약갱신권을 보장해주기 위해 집주인에게도 양도세 중과 유예를 허가했지만 결국 이 역시 길어야 2년이면 임대매물이 사라지고 다음 임차인이 들어올 수 없게 될 것"이라고 말했다. 

◆ 정부, 민간임대차시장 축소 대응 대책 없다…전문가들 전월세시장 혼란 불가피

아직은 정부의 다주택자 규제가 양도세 중과 폐지에 맞춰져 있는 만큼 단기 매도 의사가 없는 다주택자의 경우 '버티기'에 들어갈 가능성은 있다. 하지만 정부가 내년 이후 종합부동산세 인상가능성을 예고한 만큼 다주택 매물이 줄어듦과 동시에 임대차 매물도 더 축소될 가능성이 높은 것으로 분석된다. 

특히 이같은 임대차 매물의 축소는 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다. 김현아 가천대 교수는 "그동안의 사례에서 볼 때 정부의 주택 세금 인상 고지서가 집주인이 아닌 임차인에게 넘어가는 경우가 종종 발생했다"며 "여기에 임대차 매물이 줄어들며 수요-공급 불균형까지 갖춰질 경우 전월세 가격 상승은 어쩔 수 없이 나타날 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

우선 전세 가격 상승에 따라 월세가 완전히 자리를 잡게 될 가능성이 높다. 이렇게 되면 주택 비용 측면에서 가장 수요자들의 인기가 높던 전세가 대폭 줄고 월세가 크게 늘어날 것이란 전망이다. 실제 이명박 정부시절 전셋값 폭등이 나타날 때 당시 야권이었던 현 여권에서는 전세가 주거비용 측면에서 가장 서민에게 유리한 정책이라며 정부의 대책 마련을 요구했던 바 있다. 

다만 임대차 매물 축소가 가속화되고 있지만 이에 대한 정부의 특별한 대책은 없는 상황이다. 다주택자의 임대 매물은 사라지지만 주택 총량이 줄어드는 것은 아닌 만큼 이 매물은 결국 실수요자에게 돌아갈 것이라는 이유에서다.

국토교통부 관계자는 "다주택자가 매물을 처분하면 임대차 주택이 사라지겠지만 결국 이는 새로운 무주택자가 매입해 거주하게 될 것"이라며 "임대차 매물이 줄어든다고 해도 주택 총량이 줄어드는 것은 아니기 때문에 무주택자가 살 곳을 잃게 되는 상황은 벌어진다고 보기 어렵다"고 말했다. 

국토부는 민간 임대차 매물이 줄어드는 대신 공공임대를 확대해 이를 상쇄한다는 계획이다. 국토부 관계자는 "다주택자가 매물을 팔아 임대차 물건이 줄어드는 건 어쩔 수 없이 벌어지는 일이지만 그렇다고 민간 임대주택이 소멸되는 것은 아니다"라며 "줄어든 임대차 매물 만큼 공공임대주택이 보충하면 임대차 시장도 큰 혼란은 없을 것"이라고 말했다. 

반면 시장 전문가들은 우려의 목소리를 내놓고 있다. 한 시장 전문가는 "집을 보유한 사람도 보다 좋은 지역, 넓은 집으로 이사하고 싶은 욕망이 있는데 정부의 이같은 대책은 집을 사고 세금을 낼 능력이 있는 돈 있는 사람만 좋은 지역, 넓은 집을 가질 수 있도록 한다"며 "결국 이는 주택시장의 지역별 양극화와 아파트-빌라의 가격 격차 확대를 불러 주거 사다리를 위협할 수도 있을 것"이라고 말했다. 

이은형 연구위원은 "주택임대자 시장의 85%는 민간임대주택이 맡고 있는데 공급이 어느 정도 확대된다 해도 공공임대가 이를 충분히 대체할 수 있을지는 미지수"라고 말했다. 

김현아 교수는 "정부의 대책이 집값을 일견 안정시킨 효과는 있지만 집값이 안정된 곳은 강남3구와 용산구로 서울 외곽 집값은 오히려 오르고 있는 상태"라며 "특히 주택담보대출 제한으로 서울에선 집을 사기도 임대를 구하기도 어려워진 상황"이라고 말했다. 

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