[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이재명 대통령의 전세 부정론을 계기로 전세 제도 개편 논의가 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 임대차 시장에서는 월세화가 가속화되고 전세 거래 비중이 지속적으로 축소되는 만큼, 시장 변화에 맞춰 전세자금대출과 보증 체계를 재정비해야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다.

◆ "전세 사라져가는 추세"…제도개편 논의 급물살

8일 부동산 업계에 따르면 이 대통령이 전세제도 정상화를 언급하면서 전세제도 존폐론이 다시 수면 위로 올라오고 있다. 전세가 대출 확대와 갭투자, 보증금 미반환 위험을 키운 구조적 요인이라는 지적이 맞물리면서 대출·보증 체계 개편 필요성이 함께 거론되는 모습이다.

이 대통령은 이날 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 전세난을 비롯한 부동산 현상과 향후 정부의 정책 운영 방향을 묻는 질문에 대해 "전세는 특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금 사라져가는 추세"라며 "정상화되는 과정이 필요하다"고 말했다.

그는 정부가 양도세 중과 유예를 종료하는 등 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 유도한 결과로 전세 매물이 줄었다고 설명했다. 다주택자가 보유하던 임대주택이 무주택자에게 매각되고, 매수자가 직접 전입하면서 전세 공급은 줄었지만 전세 수요도 함께 감소했다는 것이다.

이어 "전세 대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주된 원인"이라며 "그게 시장을 왜곡하고 있다. 결국 조금씩 사라져가지 않을까 싶다"며 폐지론을 언급했다. 아울러 "당장 따뜻하자고 전세 대출해 주고 반환 담보 대출해 주고 그러다 보니까 전세 사기도 생겼다"며 "엄청난 피해가 생겼고, 정상화되는 과정이 필요하다"고 덧붙였다.

시장에서는 전세난 대응이 전세제도 개편 논의로 확장되고 있다. 한국에서 전세는 세입자에게 월세 부담 없이 거주할 수 있는 대표적인 수단이다. 임대인에게는 세입자의 보증금을 활용해 주택을 구입하거나 추가 투자에 나설 수 있는 사금융 역할을 해왔다. 

고금리, 주택금융 미비 등으로 주택 구입을 위한 자금 대출이 어려운 상황에서 집주인은 부족한 자금을 마련하기 위해 전세제도를 활용한다. 세입자 입장에선 월세보다 상대적으로 주거비용이 저렴한 전세를 활용해 자가 보유의 기틀을 마련할 수 있다.

단점도 명확하다. 주택경기 호황기에는 적은 자기자본으로 주택을 매입하는 갭투자(전세 끼고 매매)를 키우는 요인이 된다. 경기 침체기에는 임차인의 전세보증금 미반환과 손실로 이어지는 구조적 문제가 반복됐다.

2022년 전국적으로 전세사기 사태가 터지면서 전세 비중은 점차 줄어드는 추세다. 부동산 정보업체 '부동산R114'가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 가운데 준월세 비중은 2022년 51%에서 2023년 54%, 2024년 54%, 2025년 55%로 꾸준히 늘었다. 준월세는 전세보증금이 월세의 12~240배 이내인 계약을 말한다. 반면 전세 성격이 강한 준전세 비중은 2023년 42%에서 2024년 41%, 2025년 40%로 감소했다.

◆ "폐지보다 단계적 개선"…대출·보증 개편론 확산 

전세제도 폐지에 찬성하는 쪽에서는 전세가 계약 당사자뿐 아니라 거시경제 측면에서도 위험요인이 될 수 있다고 본다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원은 "한국 주택 임대차 계약에서 큰 비중을 차지하고 있는 전세 제도는 계약 당사자뿐 아니라, 거시 측면에서도 경제적 위험요인으로 작용할 수 있다"며 "전세는 대출과 매우 흡사하지만 LTV(주택담보대출비율)이나 DSR(총부채원리금상환비율)과 같은 금융규제를 적용하기 어려워 과잉대출이 일어난다"고 말했다. 전세가 임대인에게 유동성을 공급하는 동시에 갭투자를 쉽게 만들어 주택가격과 거래변동성을 높일 수 있다는 설명이다.

아예 전세자금대출 보증 비율을 점진적으로 낮추는 방안도 제시된다. 그는 "전세자금대출 보증은 대출 공급자 및 수요자 모두에게 대출을 쉽게 만들어 가계부채를 증가시키는 경향이 있다"며 "이 비율이 줄어들면 전세보증금 총액에서 대출로 조달할 수 있는 규모가 줄고, 결국 100% 전세 계약이 보증부월세 계약으로 전환될 가능성이 높아진다"고 설명했다.

전세자금대출 조정 필요성에는 공감하지만, 이를 집값 상승의 직접 원인으로 단정하는 데에는 신중해야 한다는 시선도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전세자금대출은 그간 가계부채 증가 등 여러 지적이 있었지만 표심과 연계될 수 있어 쉽게 손대기 어려운 사안"이라면서 "전세자금대출 자체를 부동산 가격 상승의 주된 원인으로 보기는 어렵다"고 선을 그었다. 

그는 "본래 저금리 시기에 취약계층 주거지원을 목적으로 도입된 제도가 어느 순간부터 일반복지처럼 적용 대상과 범위가 지나치게 확대됐다"며 "이 때문에 조정이 필요하다는 의미"라고 설명했다.

전세제도 폐지가 현실적으로 어렵다는 시각도 있다. 구조적으로 고쳐야 할 점이 많지만 한국 임대차 시장에서의 존재감은 무시할 수 없다는 주장이다. 손은경 KB부동산연구소 선임연구위원은 "향후 주택경기 위축기마다 리스크가 지속적으로 부각될 수밖에 없으므로 근본적인 개선 방안 마련이 필요하다"며 "금융 시스템 및 보증보험 강화, 기업형 임대사업자 및 중개기관 활성화 등 안정적인  시스템 구축을 위한 노력이 요구된다"고 말했다.

정부는 앞서 공공임대를 좋은 입지와 품질로 공급하겠다는 방향을 제시한 바 있다. 향후 논의는 전세대출 보증 비율 조정, 보증금 반환 안전장치 강화, 공공임대 공급 확대를 함께 다루는 방식으로 이어질 가능성이 크다. 전세제도를 단기간에 폐지하기보다는 대출과 보증에 기댄 전세 구조를 단계적으로 줄이는 방안이 우선 검토될 것으로 보인다.

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