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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 정비사업 활성화 의지를 밝히면서 부동산 정책 기조 변화에 관심이 쏠리고 있다. 출범 초기 공공 주도 공급과 3기 신도시 개발에 집중했던 정부가 도심 내 재건축·재개발 사업의 속도전에 힘을 싣겠다는 신호를 보낸 것으로 해석되기 때문이다.

업계에서는 이번 공급 확대 기조가 도심 주택 공급 기반 확충과 정비사업 활성화에 도움이 될 것으로 평가하고 있다. 반면 서울 주요 정비사업지를 중심으로 기대감이 확산되며 투자 수요가 다시 유입될 수 있다는 우려도 나온다. 공급 확대를 통한 주택시장 안정과 투기 수요 차단이라는 두 과제를 동시에 달성해야 한다는 지적이다.

◆ 공공주도에서 '도심 속도전' 체제 전환… 실효성은

이재명 대통령이 취임 1주년 회견을 통해 '재건축·재개발 신속 추진'을 공식화한 가장 큰 배경은 체감할 수 있는 단기 공급 절벽에 대한 위기감이다. 실제로 정부는 2022년부터 2024년까지의 주택 인허가 및 착공 실적 급감을 직접 지적하며 정책 전환의 당위성을 들었다. 신도시 개발은 토지 보상과 인프라 구축에 최소 7년 이상 소요되는 반면, 기반시설이 갖춰진 도심 내 정비사업은 절차만 단축하면 가장 빠르게 신축 주택을 쏟아낼 수 있는 '인공호흡기' 역할을 할 수 있기 때문이다.

다만 실제 공급 효과에 대해서는 시장의 의견이 엇갈린다. 안전진단 규제 완화나 인허가 통합 심의로 행정 기간을 대폭 줄여주면 멈춰 섰던 사업장들이 다시 움직이는 효과는 분명할 것이다. 하지만 이는 어디까지나 '장부상 속도'일 뿐, 공사비 조율 같은 현장 실무가 해결되지 않으면 실제 착공으로 이어지는 효과는 제한적일 수 있다.

◆ 고분양가발 시세 자극 우려… '초강력 보유세' 대안될까

민간 정비사업이 활성화되면 공사비 상승과 조합원 분담금 증가로 분양가가 오를 수밖에 없다. 이러한 '고분양가발(發) 주변 시세 자극'은 이번 정책의 가장 큰 딜레마이자 리스크로 꼽힌다. 규제가 풀려 재건축 기대감이 커지면 해당 아파트의 몸값이 뛰고, 높아진 분양가는 다시 인근 신축 아파트 가격을 끌어올리는 악순환이 발생할 수 있기 때문이다.

정부 역시 이 위험을 인지하고 있으며, 이를 제어할 브레이크로 '초강력 보유세 카드'를 결합했다. 정부는 다주택 보유에 상응하는 선진국 수준의 보유세 강화를 시사했다. 즉, 규제 완화로 도심 내 공급 물량은 늘리되, 다주택 보유에 따른 기대수익률을 원천 차단해 투기 수요가 유입되는 것을 막겠다는 전략이다. 결국 이 세제라는 방어벽이 분양가 상승 압박을 얼마나 흡수할 수 있을지가 정책 성패의 관건이 될 전망이다. 

◆ '분양가상한제'라는 가격 통제 카드의 명과 암

그렇다면 가격이 무한정 치솟는 것을 막기 위해 민간 아파트에도 공공주택처럼 '분양가상한제' 같은 가격 통제 정책을 도입해야 하는것 아니냐는 목소리가 나올 수밖에 없다. 법적으로 가능하며 과거에도 시행된 적이 있지만, '공급 속도전'을 외치는 현재 시점에서는 섣불리 쓰기 어려운 양날의 검이다.

분양가에 상한선을 강제로 씌우면 단기적으로 신축 가격은 묶어둘 수 있다. 하지만 민간 건설사와 조합들이 수익성 악화를 이유로 사업을 아예 중단하거나 무기한 연기하는 부작용이 뒤따른다. 민간 건설사들이 '이 가격엔 집 못 짓는다'며 버티게 되면 결국 정부가 원하는 '신속한 공급'은 사실상 불가능해진다.

또 주변 시세보다 지나치게 낮게 책정된 분양가는 당첨만 되면 수억원의 시세 차익을 얻는 '로또 청약' 열풍을 불러일으켜 또 다른 투기 수요를 자극할 수 있다. 결국 가격 통제와 공급 촉진 사이에서 정교한 수위 조절이 필수적이다.

◆ 상급지 쏠림과 외곽 지역 소외…'양극화' 해소 과제

정부가 정비사업에 속도를 내겠다고 공식화했지만 규제 완화의 온기가 모든 지역에 공평하게 퍼지기는 어렵다. 냉정하게 말해 시장의 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다. 재건축·재개발은 민간 자본이 움직이는 사업이므로 분양가가 높고 대기 수요가 탄탄한 강남, 여의도, 목동 등 상급지들은 규제 완화 혜택을 받아 속도를 낼 것이다. 반면 서울 외곽이나 빌라 밀집 지역은 대출 규제와 높은 공사비 부담 때문에 규제를 풀어줘도 건설사들이 수주를 꺼리는 '사업성 부족' 문제를 겪게 된다.

이를 해결하기 위해선 '차등형 지원책'이 필수적이다. 외곽·노후 지역에는 역세권 용적률을 최대치로 상향해 주거나, 기부채납(공공기여) 비율을 획기적으로 낮춰줘 민간의 사업성을 인위적으로 올려줘야 한다. 아울러 공공(LH·SH)이 지분 참여나 보증을 서주는 '민관 합동 방식'의 도입도 적극 검토해야 할 대목이다.

◆ 진짜 복병은 '사업성 부족'… 실무적 규제 완화와 중재 노력 시급

현재 정비사업 진행 과정에서 가장 큰 걸림돌은 행정 규제가 아니라 '공사비 갈등'과 '부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 경색'이다. 자재값과 인건비가 폭등하면서 조합과 시공사 간의 공사비 증액 분쟁으로 공사가 중단되는 사태가 속출하고 있다. 인허가를 한 달 만에 내줘도, 돈 문제로 1~2년이 소요되면 속도전은 공염불에 그칠 수밖에 없다.

이를 해결하기 위해 정부는 단순히 문턱을 낮추는 것을 넘어 실무적인 제도 정비에 나서야 한다. 우선 초기 사업 단계의 가장 큰 벽인 '재건축 초과이익 환수제(재초환)'의 면제 기준을 대폭 높이거나 유예해 조합원들의 참여를 유도해야 한다.

또한 상업지역이나 역세권 주거지의 층수 제한 및 용적률 규제를 파격적으로 풀어 분담금을 낮춰줄 필요가 있다. 동시에 공사비 분쟁을 신속하게 해결할 수 있는 '표준계약서 의무화'와 국토부 산하의 '전문 중재기구 상설화'를 추진하고, 중소·중견 건설사를 위한 금융 자금을 적기에 저리로 공급하는 실무적 뒷받침이 병행돼야 정부가 원하는 진짜 공급 속도전이 완성될 수 있다.

min72@newspim.com