AI 핵심 요약
beta- 정부가 29일 서울 그린벨트 해제와 공공부지 활용을 포함한 부동산 종합대책을 준비하고 있다.
- 그린벨트와 서리풀·태릉CC·과천·용산 등 공공 유휴부지는 택지 확보 대안이지만 인허가·보상·주민반발 등으로 지연되고 있다.
- 전문가들은 투기 차단, 기반시설 확충, 도심 정비사업 연계 등 지속 가능한 장기 공급 전략이 필요하다고 지적했다.
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차기 공급대책 관심 커져
그린벨트 해제부터 공공부지 활용 부상
기존 사업 절차 지연에 우려도 커
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 차기 주택 공급대책의 핵심 방안으로 개발제한구역(그린벨트) 해제와 도심 공공부지 활용이 거론되고 있다. 서울 내 주택 공급을 위한 부지 확보가 점차 어려워지고 있는 데 따른 대응으로 풀이된다.
다만 실제 사업 시행까지는 인허가 절차와 보상 문제, 주민 반발 등 여러 과제를 넘어야 한다는 지적이 나온다.
◆ 그린벨트 해제론 재부상…이번엔 현실화되나
29일 업계에 따르면 내달 발표 예정인 부동산 종합대책에 그린벨트 해제와 공공 유휴부지 활용 방안이 포함될 가능성이 거론된다.
김용범 대통령실 정책실장은 지난 24일 관훈클럽 초청 토론회에서 주택 공급과 관련해 "그린벨트도 안 된다, 공업지구도 안 된다고 하면 청년들은 어디서 사나"는 취지로 말하며 공급 확대 필요성을 강조했다.
정권마다 반복적으로 그린벨트가 공급 카드로 떠오르는 가장 큰 이유는 서울의 택지 부족 때문이다. 서울시 개발제한구역은 약 149~150㎢로 전체 면적의 약 25%다. 자치구별로는 서초구가 23.88~23.89㎢ 안팎으로 가장 넓고 강서구와 노원구, 은평구가 뒤를 잇는다. 특히 강남구 세곡·자곡동 일대와 수서차량기지 주변, 송파구 방이동 올림픽선수촌 앞 부지, 서초구 내곡동 예비군훈련장 등 강남권 부지가 남아 있어 수요 흡수에 용이하다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정권 때마다 그린벨트 해제는 매번 언급됐고 후보지 또한 몇 개 안에서 움직이고 있다"며 "서울 인근 그린벨트가 언제든지 주택공급 용지로 전환될 수 있다는 사실은 단기뿐 아니라 중장기적으로 투자자들의 관심을 끄는 요소가 될 것"이라고 말했다.
그린벨트 해제가 대책에 담기더라도 곧바로 공급 효과로 이어지기는 어렵다는 시선이 지배적이다. 국토교통부는 2024년 11월 서초구 우면동 서리풀지구와 경기 고양 대곡 등 4개 지구에서 총 5만가구 규모 공급 계획을 발표했다. 이후 추가 해제 물량이 검토된다는 관측이 이어졌지만, 구체적인 후보지와 물량은 아직 드러나지 않았다.
당시 발표했던 그린벨트 해제 구역 중 이달 서리풀2지구만 공공주택 지구로 지정됐다. 나머지 세 구역은 아직 행정 절차 중이다. 그나마 가장 속도가 제일 빠른 서리풀2지구 또한 주민 사이에서 주거지역 보존 등을 요구하며 행정소송을 예고한 상황이다 사업 추진 과정의 변수로 떠올랐다.
김은선 직방 빅데이터랩장은 "해제 언급만 되고 실제 정책으로 이어지지 않으면 토지보상비가 비싸져 토지매입비용 등 아파트 공급을 위한 원가가 상승, 저렴한 분양가로 공급하는 데 어려움이 될 수 있다"며 "빠른 개발 계획 진행을 통해 거래 등을 제한해 투기수요를 원천 차단하는 것이 중요하다"고 말했다.
◆ 공공부지 활용안 또 나올까…태릉·과천·용산이 시험대
공공부지 활용도 차기 대책의 주요 축으로 거론된다. 정부는 이미 1·29 대책에서 용산국제업무지구, 태릉CC, 과천 경마장 등 도심 유휴부지와 노후 공공시설을 활용해 수도권 46곳에 약 6만가구를 공급하겠다고 발표한 바 있다. 다음 대책에서는 추가 후보지를 발굴하거나 기존 사업 일정을 앞당기는 방안이 추가될 것이란 예측이 나온다.
기존 사업들의 현주소가 녹록지 않다는 것이 문제다. 태릉CC 개발은 서울 노원구 태릉골프장 부지에 6800가구를 공급하는 사업으로, 아직 착공이나 지구계획 확정 단계에 이르지 못했다. 국가유산청은 지난 1~3일 유네스코 세계유산센터·이코모스 전문가들과 태릉·강릉 일대를 답사하며 개발사업이 조선왕릉의 탁월한 보편적 가치에 미칠 영향을 점검했다. 국토부는 자문 결과를 토대로 세계유산영향평가를 보완해 개발계획에 반영할 예정이다.
정부는 과천경마장과 국군방첩사령부 부지를 옮긴 뒤 약 9800가구를 공급하는 구상도 세웠다. 올해 이전계획 수립과 이사회 의결, 2027년 이전 부지 확정 및 인허가·설계를 마친 후 2028년 착공하는 방안을 검토했지만 현실적으로 무리가 있다는 평가다. 이전비가 만만치 않은 데다 이전 전 마사회법을 개정해야 하는 것은 물론 과천시와 마사회 노조 반발이 여전히 변수다.
세 사업 가운데 행정절차가 가장 앞서 있는 용산국제업무지구 또한 공급 확대를 둘러싼 이견이 남아 있다. 정부는 기존 6000가구를 최대 1만가구로 늘리는 방안을 제시했지만, 서울시는 기반시설 부담과 사업 지연 우려를 들어 8000가구 수준을 현실적 상한으로 보고 있어서다.
전문가들은 물량 확대만큼 도시 수용 능력과 사업 지속성을 함께 봐야 한다고 지적한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "도심 핵심지에 공급이 집중되는 만큼 지자체 협의와 민간 참여 유도뿐 아니라 도로 등 기반시설 확충이 병행돼야 한다"며 "교통 체증이나 인프라 부족이 발생하면 공급 효과가 반감될 수 있다"고 설명했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 활용할 수 있는 유휴부지는 유한하며, 도심에서는 더욱 그렇다"며 "유휴부지 중심의 공급은 단발성으로 끝날 가능성이 있어 장기적으로는 도심 정비사업과 연결되는 큰 그림이 필요하다"고 말했다.
chulsoofriend@newspim.com
