[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = "분양 계약 해지가 쉬워져야 건설사·시행사들의 갑질과 횡포를 줄일 수 있을텐데 오히려 어려워져…", "남발되는 기획 소송으로 분양시장이 혼탁해지고 있다."

국토교통부의 법령 개정을 앞두고 수익형 부동산 분양시장의 관심이 쏠리고 있다. 수분양자의 분양계약 해지 요건을 강화하는 내용이 담기면서 계약 해지와 관련한 시장 환경에 변화가 예상되기 때문이다.

수분양자들은 이번 개정안이 사업자에게 유리하게 작용할 수 있다며 우려를 나타내고 있다. 반면 업계는 분양계약 해지를 목적으로 한 소송과 고발이 잇따르면서 사업 불확실성이 커진 만큼 계약 해지 요건을 명확히 할 필요가 있다는 입장이다.

◆ 국토부 '건축물 분양법' 시행령 개정...분양신고-분양광고 다른 경우 아니면 해약 못해

28일 부동산 업계에 따르면 최근 국토교통부가 추진하고 있는 수익형 부동산 분양물량 계약 해지 조건 강화 조치에 대해 수분양자들의 불만이 확산되고 있다. 

국토부는 지난 22일부터 '건축물의 분양에 관한 법률' 시행령 일부개정령안을 재입법예고했다. 개정 내용은 상위 법에 명시된 분양계약 해지조건을 구체화했다. 현행 법령에 따르면 주택을 제외한 오피스텔, 생활숙박시설과 수익형 부동산의 분양 사업자가 분양 승인을 위해 작성한 분양광고로 인해 사업 인허가권자인 지자체로부터 과태료 처분이나 시정명령을 받으면 분양 계약자는 분양계약을 해지할 수 있다. 여기서 분양광고란 인터넷이나 종이매체 등으로 분양 대상자에게 살포하는 광고가 아닌 공고문 성격의 광고를 말한다.

하지만 개정안은 시정 명령 등의 처분을 받더라도 그 이유가 분양 목적인 정상적인 건축물을 분양 받는 것과 상관이 없으면 계약 해지를 할 수 없도록 했다. 

이번 시행령 개정안은 분양계약 해지 조건을 구체화해 기존 분양 해약을 보다 어렵게 한 것으로 진단된다. 즉 개정안은 과태료나 시정명령을 받았더라도 분양 계약의 목적인 '정상적인 분양'을 달성할 수 있으면 계약 해지를 할 수 없도록 한 것이다. 구체적으로는 분양 승인을 받기 위해 제출한 분양신고 내용과 수분양자를 상대로하는 분양광고(공고)가 다른 점 때문에 처분을 받은 경우다.

아울러 지금은 분양공고시 규정한 분양대금 납부 일자가 달라질 경우 과태료 처분을 받으면 분양 해약을 할 수 있었지만 앞으로는 해당되지 않는다. 다만 현행 법령에서도 인터넷이나 종이 매체를 활용한 분양광고는 이 법이 아닌 '표시 광고의 공정성에 관한 법률'에 규정되는 만큼 인터넷 등에서 허위 광고를 했다고 해도 분양 해약을 할 수 없다. 

국토부 관계자는 "지자체의 과태료와 시정 명령 처분을 받았다하더라도 그 내용이 분양 물량과 아무런 상관이 없는 경우가 많다"며 "이번 개정안은 분양 계약의 목적인 분양을 받는데 지장이 없는 처분 내용을 규정한 것"이라고 말했다. 

정부의 이같은 시행령 개정은 지난 12월 법원 판례에서 비롯됐다. 당시 대구광역시 한 분양물량의 분양계약 해지 소송과 관련해 법원은 '분양 사업자가 받은 처분이 분양 계약의 목적인 정상적인 분양물량을 받는데 지장이 없다'는 사업자 측의 주장을 기각하고 시행령에 명시된 '과태료나 시정 명령을 받을 경우 분양계약을 해지할 수 있다'는 조문을 그대로 인용했다. 이로 인해 분양사업자는 계약 해지를 원하는 수분양자와 해약을 해야하는 상황에 놓였다. 

국토부에 따르면 그간 분양 사업자가 과태료나 시정 명령 처분을 받았다하더라도 법원은 처분 이유가 분양 목적에 영향을 끼치는지 판단해 판결했다. 하지만 이 판결 판례에 따라 앞으로 시정 명령 등을 받으면 무조건 분양 계약을 해지하게 되는 만큼 시행령을 개정하게 됐다는 게 국토부의 설명이다. 즉 과태료·시정명령의 내용에 따라 분양 해약 여부를 결정하겠다는 게 국토부 방침이다. 

국토부 관계자는 "시정 명령이나 과태료 처분을 받았다해도 그 내용은 단순 오타이거나 중요 사실이 아닌 점을 기재하지 않았다는 이유 등이 많다"며 "이는 분양 목적에 영향을 끼치지 않는 만큼 이같은 문제를 해결하는 것이 시행령 개정의 목적"이라고 말했다. 

◆ 수분양자 "구제 방법 줄였다" 강력 반발…사업자 "기획소송 줄 것" 기대

이같은 국토부 법령 개정에 따라 분양계약 해지 가능성이 줄어들면서 수분양자들이 강한 불만을 토로하고 있다. 실제 입법예고안이 올라온 법제처 국민참여입법센터 홈페이지의 통합입법예고 게시판에는 지난 26일 오후 기준 1500건 이상의 의견이 올라왔는데 거의 대부분이 입법에 반대하는 내용을 담고 있다. 

해당 의견 게시자들은 이번 개정안이 규정한 '분양 목적에 영향을 끼치지 않는 행정처분'을 받았다해도 이는 분양 피해로 이어질 가능성이 높으며 이에 대한 피해는 고스란히 수분양자들에게 돌아가는 만큼 분양 해약 가능성을 열어둬야 한다는 입장이다. 이들은 건축물 분양 계약은 수분양자의 전재산이 걸려 있는 만큼 이에 대한 보호권을 확대해야 하는데 오히려 줄이고 있다고 강도 높은 비판에 나서고 있다. 

한 의견 제출인은 "해약 사유를 축소·한정하면 수분양자의 권익 보호가 약화되고 사업자의 책임은 경감되는 결과를 초래할 수 있다"고 지적했고 또다른 제출인은 "수분양자들이 악성 분양계약을 한 후 가정이 파괴되는 등 부작용이 수시로 나타나고 있는데도 단지 수분양자들이 멍청해서 맺은 계약이니 수분양자가 책임지라는 식으로 매도하고 있는 상황"이라고 불만을 토로했다. 

특히 이번 개정이 업체들의 손을 들어준 만큼 앞으로 분양업체들의 횡포와 갑질이 더 심해질 것이란 지적도 나온다. 한 의견 제출인은 "이번 시행령 개정에 따라 업체들은 과거보다 더한 횡포를 부릴 수 있다"며 "그렇지 않아도 분양 계약 후 분양사업자는 수분양자 입장에서는 '갑'이 되는데 법까지 업체 편에 선 만큼 수분양자에 대한 갑질은 더욱 심해질 것"이라고 강조했다. 

하지만 국토부 역시 시행령 개정 이유가 뚜렷하다. 오피스텔 등에 대한 분양 해약을 목적으로 하는 '기획 소송'이 지난해 12월 법원 판결 이후 크게 늘었다는 점이다. 업계 관계자는 "공고문에 있는 오타 한 두자나 규제지역인 교육환경보호구역이 아니라서 기재를 안했는데 교육환경보호구역이 아닌 점을 명시하지 않았다는 이유 등으로 지자체에 민원을 넣고 이를 토대로 시정명령을 받도록 한 다음 분양 해약을 시도하는 '기획 변호인단'이 늘고 있는 상황"이라고 말했다. 

실제 분양 해약을 원하는 수분양자들을 찾아가 기획 소송을 권하는 변호인들이 다수 있다는 게 업계의 전언이다. 국토부 관계자도 "기획 소송이 남발되며 분양시장의 건전성이 크게 떨어진 상태라 이를 바로 잡기 위한 법령 개정이며 수분양자의 권리 축소가 아니다"라고 말했다. 

입법예고에 제출된 의견은 단순 참고 사항으로 반대 의견이 많다고 해도 입법이 중단될 공산은 거의 없다. 국토부에 따르면 해당 개정안은 이후 국무조정실 규제심사위원회와 법제처 심사를 거쳐 오는 8월 3일부터 시행될 예정이다. 

다만 업계에서는 분양 계약을 해지할 수 있는 방법도 확대돼야 한다는 목소리가 나온다. 한 업계 관계자는 "분양 과정에서 '초역세권'과 같은 인터넷이나 종이 매체를 활용한 광고가 흔히 이뤄지고 있으며 이것이 허위·과장 광고로 판결돼도 분양 해약을 할 수 없다"며 "웬만한 허위·과장광고로는 분양 해약이 되지 않고 분양 규정에 따라 계약금을 포기한다해도 해약할 수 없는 경우도 많은 만큼 수분양자를 보호할 수 있도록 분양 해약 가능성을 열어둬야 할 것"이라고 말했다. 

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