[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제가 단기적으로는 집값 안정이 아닌 공급 위축으로 이어질 수 있다는 분석이 나왔다. 다만 금융기관과 시행사가 자기자본을 충분히 쌓는 구조로 바뀌면 장기적으로는 PF 부실을 줄이고 주택 공급을 안정시키는 효과를 낼 수 있다는 설명이다.

3일 한국개발연구원(KDI)은 '부동산 PF 구조개선 방안에 관한 연구'를 통해 이 같이 밝혔다.

주택사업은 토지를 사고 인허가를 거쳐 착공하기까지 큰돈이 필요하다. 이 자금의 상당 부분을 저축은행, 캐피탈, 증권사 등 비은행권이 공급해 왔다. 이들 금융기관에 대한 규제가 강화되면 주택사업 자금 조달도 직접적인 영향을 받는다.

오지윤 명지대 경제학부 조교수는 "한국의 부동산 PF 시장은 극단적인 저자본, 고레버리지 구조와 함께 비은행금융기관에 편중된 신용공급이라는 구조적 취약성을 내포하고 있다"며 "시행사가 자기 돈을 적게 넣고 빚에 크게 의존하는 구조에서 자금 공급까지 비은행권에 몰리면 금융시장 충격이 주택 공급으로 번질 수 있다"고 말했다.

연구진은 주택사업 자금이 주로 비은행권에서 조달된다는 가정 하에 자기자본 규제가 강화된다는 시나리오로 시뮬레이션을 진행했다. 초기에는 주택 공급에 부담이 생기는 것으로 나타났다. 규제 직후 대출은 약 1.8% 줄고, 신축 주택 공급 여력은 0.66% 감소했다. 공급이 줄어들면서 주택가격은 0.027% 오를 수 있다는 결과가 산출됐다.

이런 영향이 계속 이어지는 것은 아니었다. 규제 이후 비은행금융기관이 자기자본을 확충하면 시간이 지나면서 주택 부문에 대한 신용공급 능력이 다시 개선됐다. 처음에는 돈줄이 조여 주택사업이 위축되지만, 금융기관의 자본이 쌓인 뒤에는 오히려 더 안정적으로 대출을 공급할 수 있다는 것이다.

오 교수는 "자기자본 규제 강화는 단기적으로는 주택공급 위축, 주택 재고 감소, 주택가격 상승을 초래하지만 장기적으로는 주택 부문 확대 효과로 전환된다"며 "반대로 단순히 빚을 내는 만큼 비용을 계속 물리는 방식은 장기적으로 신용공급을 줄여 부정적일 수 있다"고 설명했다.

주택 시장 관점에서 PF 규제의 쟁점 중 하나는 속도 조절이다. 규제를 급격히 강화하면 당장 신규 주택사업이 줄어 공급 불안을 키울 수 있어서다.

오 교수는 "금융기관과 시행사의 자기자본을 늘리는 방향으로 제도를 설계하면 PF 부실을 줄이고 주택 공급을 안정시키는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

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