AI 핵심 요약
beta- 이재명 대통령 부부가 29일 분당 아파트를 셀러 파이낸싱으로 매각했다
- 대출규제 틈새로 집주인 근저당 매물이 확산하며 거래는 늘지만 가격 상방 압력이 커졌다
- 금융당국은 관리망 밖 숨은 빚·연체·경매 위험을 우려하며 이율·상환 조건 등 계약 검토가 필요하다고 했다
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
급매 줄이고 거래 늘지만
대출 규제 무력화 가능성
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각 과정에서 매도인 명의의 근저당권이 설정된 사실이 알려지면서 집주인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주는 '셀러 파이낸싱'이 주택시장의 새로운 화두로 떠올랐다. 금융권 대출 규제로 막힌 거래를 이어주는 대안이 될 수 있지만, 실제 부채 규모가 금융당국의 관리망 밖에 놓여 집값 상승과 가계부채 확대를 부추길 수 있다는 우려도 제기된다.
◆ 46억 매물에 '집주인이 10억 대출'
29일 부동산 업계에 따르면 ′셀러 파이낸싱′ 방식이 관심을 받으면서 시장의 새로운 거래 방식으로 떠오를 가능성이 제기된다.
셀러 파이낸싱은 매도인이 매매대금을 한 번에 모두 받지 않고 잔금 일부를 매수인에게 직접 빌려주는 거래다. 소유권은 매수인에게 넘기되 매도인은 해당 주택에 근저당권을 설정해 채권을 확보한다. 매매계약과 별도로 금전소비대차계약을 맺어 원금과 이율, 만기, 상환 방식, 연체이자 등을 정한다.
이 대통령 부부의 성남 분당구 수내동 아파트 매각이 이 방식으로 진행되면서 관심이 커졌다. 이들 부부는 자택을 29억원에 매각한 뒤 매수인들을 채무자로 해 채권최고액 17억7700만원의 근저당권을 설정했다.
이후 중개시장에서는 '매도인 대출'이나 '집주인 근저당'을 내건 매물이 잇따라 등장하고 있다. 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡ 매물은 호가 46억원에 '매도인 근저당 10억원 내에서 협의 가능'이라는 조건이 달렸다. 강남구 자곡동 전용 59㎡ 매물에는 '집주인 대출 6억원'이 제시됐고 성북구 길음동과 경기 광명·수원 등 10억원대 아파트에서도 비슷한 광고가 관찰됐다.
셀러 파이낸싱이 부각된 배경으로는 강화된 주택담보대출 규제가 지목된다. 현재 규제지역에서는 주택가격이 15억원 이하일 경우 주담대 한도가 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원으로 제한된다. 25억원 초과는 2억원이다. 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)까지 적용되면 소득과 기존 부채에 따라 실제 대출 가능액은 더 줄어든다.
금융권에서 충분한 자금을 빌리지 못한 매수인이 매도인에게 부족한 잔금을 조달하면 초기 자기자본 부담을 낮출 수 있다. 매도인도 가격을 크게 낮추지 않고 거래를 성사시키면서 이자 수익을 얻을 수 있다. 자금 부족으로 계약을 포기하던 수요가 다시 시장에 들어오면 거래량을 늘리고 급매 출현이 줄어든다는 측면도 있다.
반대로 금융권의 LTV·DSR 심사를 거치지 않은 구매력이 시장에 유입되면 대출 규제의 가격 안정 효과가 약해질 수 있다. 매도인이 자금을 공급하는 방식이 호가 유지 수단으로 쓰이면 실제 매매가격과 자금조달 구조를 파악하기 어려워지고 높은 가격에 체결된 거래가 주변 시세의 기준으로 활용될 가능성도 고개를 든다.
송승현 도시와경제 대표는 "셀러 파이낸싱이 확산되면 거래는 일시적으로 늘어날 수 있지만 시장의 투명성은 떨어질 가능성이 크다"며 "금융권 대출 규제를 우회하는 거래가 늘어나면 실제 가격과 자금조달 구조를 파악하기 어려워지고 가격 왜곡과 신고가 형성 가능성도 커진다"고 말했다.
이어 "매수자의 상환 부담이 커질 경우 연체와 계약 불이행 위험도 높아져 시장 안정성을 해칠 수 있다"고 덧붙였다.
◆ 가격 상방 압력에 연체 위험…계약 조건 꼼꼼히 따져야
금융당국은 '숨은 빚'이 늘어나는 문제를 우려하고 있다. 개인 간 채무는 은행권 대출처럼 차주의 소득과 기존 부채를 토대로 상환능력을 심사하지 않는다.
세무법인 관계자는 "거래 신고 과정에서 차입 사실을 적더라도 금융권 가계대출 통계와 위험관리 체계에는 충분히 포착되지 않을 수 있다"며 "만기 때 은행 대출로 갈아타려던 매수자가 규제 강화나 집값 하락으로 대환에 실패하면 연체와 경매로 이어질 확률도 존재한다"고 말했다.
해외에서는 셀러 파이낸싱을 금지하기보다 상환능력 심사와 계약 조건을 규율하는 방식으로 관리한다. 미국은 개인 매도인이 주택 매수자에게 자금을 제공할 때 거래 건수와 상환 구조에 따라 소비자신용 규제를 적용한다.
일정한 예외를 인정하더라도 원금이 불어나는 상환 구조를 제한하거나 매수인의 상환능력을 확인하도록 요구한다. 매도인이 소유권을 보유한 채 할부금을 받는 계약형 거래는 채무불이행 때 매수자가 납입금과 주택을 모두 잃을 수 있어 위험 거래로 다뤄진다.
국내에서 거래할 때는 이율과 만기, 중도상환 조건, 연체이자, 담보 순위와 경매 실행 조건을 계약서에 담아야 한다. 사인 간 대출에도 이자제한법상 최고이자율 연 20%가 적용되고 매도인이 받는 이자는 과세 대상이 될 수 있다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "근저당 설정 방식이 대중화되면 부동산 시장에 금융권 대출 외 유동성을 공급하는 역할을 하면서 부동산 가격의 상방 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.
chulsoofriend@newspim.com
