[서울=뉴스핌] 김양섭 기자 = 금융위원회가 월세 부담이 큰 청년층의 주거 자산 형성을 돕자는 취지로 '8.13 대책'에서 신규로 제시된 정책인 '청년미래보금자리론'에 대해 연간 3조원 규모의 정책 금융을 2년간 한시적으로 공급하겠다고 밝혔다. 

14일 금융위는 청년·무주택 실수요자를 대상으로 한 비아파트 정책 지원 자금을 연간 3조원 이내, 2년간 한시 운영(총 6조원 이내) 방식으로 추진하기로 했다고 밝혔다.

청년미래보금자리론은 소모성 월세 지출을 내 집 마련을 위한 원리금 상환 구조로 전환해 청년 무주택자의 주거 안정을 돕겠다는 취지로 마련된 정책이다.

핵심은 매달 소모되는 월세 비용을 정책 대출 상환금으로 대치해 청년층이 거주와 자산 축적을 동시에 도모할 수 있도록 한 '월세로 집 사는' 주거 지원 모델이다. 지원 대상은 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택이다. 

'청년미래보금자리론'은 대표적인 부동산 정책대출 상품으로 꼽히는 보금자리론의 청년 전용 상품을 내놓겠다는 것이다. 연소득 7000만 원 이하인 39세 이하 청년이 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 이용할 수 있다.

규제지역 여부와 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 80%가 적용되는 점이 특징이다. 금리도 일반 보금자리론(현 4.90~5.20%)보다 낮은 3.0% 수준의 우대금리가 적용될 예정이다. 

다만 청년미래보금자리론은 4억 원 이하 비아파트(85㎡ 이하)가 대상이다. 일반 보금자리론(6억 원 이하 주택)에 비해 대상 주택이 제한적일 뿐 아니라 아파트도 매입할 수 없다. 

윤덕기 금융위 거시금융팀장은 "청년미래보금자리론은 기존 보금자리론을 전혀 건드리지 않고 추가로 나온 방안"이라며 "역세권 빌라·오피스텔 등에 월세로 거주중인 1인 가구, 사회 초년생 등에게 월세 수준의 원리금 부담으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 추가로 제공하기 위한 것으로 '추가'라는 부분이 중요한 컨셉이다"라고 설명했다.

다음은 8월13일 발표된 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책' 관련 주요 Q&A다. (윤덕기 금융위 거시금융팀장)

Q. 생애최초 LTV(70~80%)를 다시 적용받으려면 청년미래보금자리론으로 산 비아파트를 반드시 매각해야 하는가? 

A. 보금자리론은 기본적으로 무주택자를 위한 상품이다. 청년 미래 보금자리론을 이용해 주택을 보유한 상태에서 다른 보금자리론이나 생애최초 혜택을 받으려면 기존 주택을 처분해 무주택 포지션으로 돌아가야 한다. 

Q. 담보가치가 떨어져 비아파트에서 아파트로 넘어가지 못하고 '갇히는' 상황에 대한 대안이나 시뮬레이션이 있는가?

A. 그럴 우려가 있을 수 있다는 점은 인지하고 있으나, 이는 강제로 유도하는 정책이 아니라 선택지를 하나 더 제공하는 것이다. 이런 리스크가 걱정되는 사람은 기존처럼 생애최초 LTV 우대혜택을 받아 아파트를 구입하면 된다.

Q. 실제로 오피스텔을 실거주 목적으로 매수하려는 청년 수요가 많지 않아 보인다. 도입 취지는? 향후 아파트로 확대 시 4억 원 이하 기준이 그대로 적용되는가?

A. 오피스텔 등에 잠시 거주하다 아파트로 갈아타려는 수요도 존중하지만, 반대로 역세권 등 입지 이점 때문에 실제로 구입 실익이 있다고 판단하는 수요도 있을 수 있다. 이를 위한 추가 옵션을 제공하는 것이다. 아파트 확대 시 가격 기준 등은 아직 미정이며, 향후 1~2년 운영 상황과 시장 상황을 보고 결정할 것이다.

Q. 청년들이 실제로 요구했던 것은 대출 한도(6억 원) 완화였는데, 새로운 상품(다른 문)을 만든 것은 사실상 수요 없는 공급 아닌가?

A. 6억 원 한도를 완화해 달라는 요구는 사실상 DSR 규제를 풀어달라는 것과 같은 의미이며, DSR 40% 하에서 6억 원 대출을 받으려면 연봉이 1억 2천만 원 수준이어야 해 일반적인 청년이 아닌 고소득 청년만 혜택을 보는 구조가 된다. 아파트 구입 문은 그대로 열려 있고, 이번 상품은 그 문이 맞지 않는 틈새 수요를 위한 추가 옵션일 뿐이다.

Q. 비아파트 대출 상품이 사라지면 오히려 비아파트 수요·가격을 자극해 청년의 발목을 잡는 '징검다리'가 아니라 '함정'이 될 수 있지 않은가?

A. 특정 상품 하나가 비아파트 시장 전체의 수요·공급에 큰 영향을 줄 것으로 보지 않는다. 강제성이 없으므로 개인이 리스크를 판단해 선택할 문제다.

Q. 부부 중 소득 요건(7천만 원 이하)은 한 명만 충족하면 된다고 했는데, 부부 중 한 명만 39세 이하(청년)여도 가능한가?

A. 가능하다.

Q. 가족 간 형식적 임대차 계약 등으로 비거주 요건을 회피하는 사례에 어떻게 대응할 것인가? 은행이 이를 다 걸러내기 어렵지 않은가?

A. 세법과 달리, 비거주 사유를 개별적으로 심사하지 않고 '실거주 이력이 있었는가'만으로 판단하는 방식을 택했다. 실거주 목적으로 집을 산 것이 확인되면 이후 비거주 사유는 각자의 사정(이혼, 가정폭력, 자녀교육 등)으로 다양할 수 있어 이를 따지지 않는다. 세법상 규제는 추후 정정·환급이 가능하지만, 주거 관련 규제는 회복 불가능한 피해(강제 퇴거 등)로 이어질 수 있어 접근 방식을 다르게 설계했다. 형식적 계약을 통한 회피 시도는 법적 리스크를 본인이 지는 것이며, 이를 걸러내는 것은 은행의 역할이 아니다.

Q. 대출 총량 목표 관리 관련해서 은행별 목표치는 어떤 기준으로 배분하는가?

A. 가계대출 취급 실적(대출 종류별 비중 등)을 참고하되, 다음 주부터 은행들과 개별 협의를 거쳐 정할 예정이며 구체적 기준은 아직 확정되지 않았다. 획일적인 가이드라인(예: 월별 12분의 1 균등 배분)은 주지 않고 은행별 자율적 영업 전략을 존중한다.

Q. 총량이 늘어나면 자연히 신용대출도 더 풀어주는 셈 아닌가? 상반기 신용대출(마이너스통장 등) 급증은 관리 실패 아닌가?

A. 신용대출을 늘리려는 목적으로 총량을 늘린 것이 아니다. 다만 마이너스통장 등 기존 개설된 계좌(계약)는 은행이 임의로 막기 어려운 구조이며, 이로 인한 부담이 실수요자(이주비·잔금 등)에게 전가되지 않도록 하려는 정책적 판단이었다. 신용대출에 대한 별도 목표 설정 여부는 아직 논의 대상이다.

Q. 거시건전성 부담금(주택 구입 시 기대수익률을 낮추는 부담금) 도입이 검토됐다가 제외된 이유는?

A. 시장 친화적 규제 설계 아이디어로서 일리는 있으나, 국민에게 부담을 주는 제도인 만큼 사회적 공감대와 추가적인 정책 연구가 선행되어야 하며 이번에 바로 도입할 사안은 아니라고 판단했다.

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