[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 사는 무주택자의 실거주 유예가 확대된다. 시장에서는 그동안 실거주 요건에 막혔던 매물이 거래로 이어질 수 있다는 기대와 함께 실제 거래량 증가폭은 크지 않을 수 있다는 분석이 엇갈린다.

◆ 실거주 유예 내년 말까지…갱신계약도 최대 2년 인정

17일 부동산 업계에 따르면 정부가 토허구역 내 임대주택의 실거주 유예 기간과 적용 범위를 확대하면서 거래 가능한 매물은 늘어날 것으로 예상된다. 다만 매매시장 유동성 개선 효과와 함께 전월세 물량 감소, 자금조달 부담 등도 함께 지켜봐야 한다는 진단이 나온다.

이날 국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한을 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지 1년 연장한다고 발표했다. 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 오는 18일 입법예고를 거쳐 다음달 1일부터 시행된다.

앞서 정부는 지난 5월 12일부터 무주택 실수요자가 세입자가 거주 중인 주택을 매입할 경우 기존 임대차계약 종료 때까지 실거주를 미룰 수 있도록 했다.

이번에는 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 유예한다. 시행일부터 최대 3년 3개월까지 입주를 늦출 수 있으며 늦어도 2029년 말까지는 입주해야 한다. 갱신계약이 없다면 기존 임대차계약이 끝날 때까지만 유예된다.

대상은 지난 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자다. 허가 후 4개월 이내 주택을 취득해야 하며 유예기간이 끝나 입주한 뒤에는 2년간 실제 거주해야 한다.

세입자가 있는 주택의 거래 제약을 줄이는 동시에 기존 임차인의 거주 안정성을 높인다는 취지다. 다주택자 양도소득세와 조정대상지역 매입임대아파트 관련 세제 개편에 따라 매물이 나올 수 있는 여건을 보완하는 성격도 있다.

◆ 세제개편 매물 출회 뒷받침…"거래 선택지 넓어진다"

전문가들은 이번 조치가 토허구역 내 '세입자 낀 매물'의 거래 문턱을 낮추는 효과가 있다고 평가했다. 세제 개편에 따라 매도를 검토하는 집주인이 늘더라도 실거주 요건 탓에 거래가 막혔던 매물 일부가 시장에 나올 수 있다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더는 "세제개편안이 '팔 이유'를 만들었다면 이번 조치는 '팔 수 있는 여건'을 넓힌 것"이라며 "세입자가 있다는 이유로 거래가 막혔던 주택까지 매매가 가능해지면서 세제개편에 따른 매물 출회 효과가 실제 시장에 나타날 가능성이 크다"고 말했다.

매수자 입장에서는 전세 만기가 많이 남은 주택도 선택지에 들어올 수 있다. 매도자 역시 임대차 종료까지 기다리지 않고 매각을 검토할 수 있어 거래 가능한 매물의 범위가 넓어진다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 연장 조치로 임차인의 계약기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망"이라며 "다만 투자 목적의 갭투자를 허용한 것이 아니라 한시적으로 무주택 실수요자의 거래 선택지를 넓힌 조치"라고 설명했다.

◆ 거래량 효과엔 신중론…대출·조합원 지위양도도 변수

임차인에게는 갱신계약까지 유예 대상에 포함된 점이 긍정적으로 작용할 수 있다. 주택이 매매되더라도 한 차례 계약 갱신을 통해 최대 2년 더 거주할 수 있어서다. 매수자의 즉시 입주를 위해 기존 세입자가 퇴거해야 하는 상황도 줄어들 것으로 보인다.

시장 영향이 크지 않을 것이란 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "세입자가 있는 주택은 매수자가 향후 입주 시점과 잔금 일정을 맞춰야 해 거래가 쉽지 않다"며 "유예기간을 연장해주는 것이 당장의 거래량 증가로 이어지지는 않는다"고 진단했다.

자금조달도 변수다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "이번 조치로 세제 개편을 앞두고 나오는 매물이 거래될 여건은 좋아졌지만 세입자가 있는 주택을 살 경우 대출 조건에 따라 자금 마련에 제약이 생길 수 있다"고 지적했다. 

이어 "세입자가 있는 매물을 매수할 경우 향후 세입자 퇴거 조건으로 대출 금액이 1억원으로 제한되는 경우도 있어 이에 대한 금융 보완책도 함께 고민해볼 필요가 있다"며 "임대사업자가 보유한 재건축 아파트는 조합원 지위 양도 제한 등에 묶일 수 있어 이번 조치가 곧바로 대규모 매물 출회로 이어질지는 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.

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