AI 핵심 요약
beta- 정부가 15일 10·15 대책 시행 1년간 서울 집값을 억제했다.
- 서울 아파트값은 10.4% 올랐고 비강남권으로 수요가 이동했다.
- 전셋값도 9.9% 상승해 공급 확대와 임대시장 안정이 과제로 떠올랐다.
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
전셋값도 10% 뛰어…규제 넘어 공급이 관건
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 규제 강화를 통해 집값을 잡겠다는 정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책'이 시행 1년을 맞았지만, 서울 아파트값은 오히려 두 자릿수 상승률을 기록하며 가격 불안이 이어졌다. 대출 규제와 토지거래허가구역 지정으로 고가 주택과 강남권의 매수세는 일부 위축됐지만, 상대적으로 가격 부담이 낮은 비강남권으로 수요가 이동하면서 상승세가 서울 전역으로 확산한 영향이다.
전세시장도 불안이 이어지고 있다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 등으로 전세 매물이 줄어든 가운데 전셋값은 지난 1년간 10% 가까이 상승했다. 규제가 거래 위축으로 이어졌지만 매매가격과 임대차시장 안정을 동시에 달성하는 데는 한계를 보인 셈이다. 이에 따라 수요 억제 중심의 정책에서 벗어나 공급 확대와 전월세시장 안정을 병행해야 한다는 지적이 나온다.
◆ 서울 집값 10.4%↑…강남 눌렸지만 외곽 뛰어
15일 업계에 따르면 지난해 10·15 대책 시행 이후 약 1년간 서울 아파트값이 10% 넘게 상승하면서 규제 중심의 집값 안정화 정책이 한계를 드러냈다는 지적이 나온다.
정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었다. 수도권과 규제지역 내 15억원 초과 주택의 주택담보대출 한도도 기존 6억원에서 주택가격에 따라 2억~4억원으로 축소했다. 주택담보대출비율(LTV)과 전세대출 규제까지 강화해 갭투자와 고가주택 매수 수요를 억제하겠다는 취지였다.
그러나 올해 10월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 지난해 10월 셋째 주보다 10.4% 상승했다. 대출과 거래 규제를 강화했지만, 대책 시행 이후 1년간 서울 아파트값은 오히려 두 자릿수 상승률을 기록했다.
지역별로는 규제 효과가 엇갈렸다. 성북구가 16.5% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고 서대문구 14.4%, 강서구 14.3%, 구로구 13.6%, 중구 13.4%, 동대문구 13.4%, 노원구 12.5% 등이 뒤를 이었다. 반면 고가주택 비중이 높은 강남구는 같은 기간 1.4% 오르는 데 그쳤다.
대출 한도를 집값 구간별로 차등 적용하면서 고가주택 수요는 일부 위축됐지만 상대적으로 대출 활용이 가능한 중저가 지역으로 실수요가 옮겨간 영향으로 풀이된다. 서울 전체 상승세를 억제하기보다 상승 지역이 강남권에서 외곽과 비강남권으로 이동하는 '풍선효과'가 나타난 셈이다.
거래 규제 효과는 상대적으로 뚜렷했다. 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 아파트 매매 거래량은 5만9952건으로 전년 같은 기간 6만7173건보다 10.7% 감소했다. 다만 거래가 줄어든 상황에서도 가격은 상승하면서 거래 억제가 가격 안정까지 연결되진 않은 모양새다.
◆ 전셋값도 10% 뛰어…규제 넘어 공급이 관건
집값 상승세가 이어진 배경에는 임대차시장 불안도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 10월 첫째 주 기준 서울 아파트 전셋값은 지난해 10월 셋째 주보다 9.9% 상승했다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 등으로 전세 매물이 줄면서 매매시장 규제의 영향이 임대차시장으로 이어졌다는 분석도 나온다.
전세 거래가 위축되는 가운데 월세 비중도 확대됐다. 대책 시행 이후 월세 비중은 44% 수준에서 50% 안팎까지 높아진 것으로 집계됐다. 전세 공급이 줄고 월세 비중이 커지면서 세입자의 주거비 부담도 확대됐을 가능성이 있다. 매매시장 안정을 위한 규제가 임대차시장에도 영향을 미친 셈이다.
이에 따라 향후 주택시장 대책은 수요 억제에 치중하기보다 공급 확대와 임대차시장 안정을 병행하는 방향으로 추진해야 한다는 지적이 나온다. 특히 서울 등 수요가 집중된 지역에서 정비사업과 도심 주택 공급, 공공택지 사업의 인허가와 착공 속도를 높여 실제 입주 가능한 물량을 확보하는 것이 주요 과제로 꼽힌다.
대출 규제도 주택가격이나 지역을 일률적으로 묶기보다 실수요와 투자수요를 구분하는 방향으로 보완할 필요가 있다는 분석이다. 고가주택 수요를 억제하는 과정에서 중저가 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타난 만큼 생애최초·무주택자 등 실수요자의 자금조달 여건은 보호하면서 투기수요를 겨냥하는 '핀셋 규제'가 필요하다는 것이다.
전월세시장에서는 실거주 규제로 줄어든 전세 공급을 보완할 방안도 함께 검토할 필요가 있다. 공공임대와 비아파트 공급을 늘리는 동시에 정비사업 이주수요와 입주물량 변화를 사전에 관리해 특정 시기에 전세 수요가 몰리는 상황을 줄이는 것이 최우선 과제가 될 것으로 예상된다.
업계 관계자는 "10·15 대책 이후 고가주택 거래는 일부 위축됐지만 서울 전체 집값과 전월세 가격을 안정시키는 데는 한계가 있었다"며 "다음 대책에서는 수요 억제책을 추가하는 것보다 서울 내 실제 공급을 앞당기고 실수요자의 금융 여건과 전월세시장 안정을 함께 고려하는 방향이 필요하다"고 말했다.
min72@newspim.com
