재건축 후 최대 4억원 수익.. 리스크도 고려해야
[뉴스핌=한태희 기자] '4.1 주택대책'으로 문의가 늘고 있는 서울 개포동 개포주공 1단지. 이 아파트에 투자하면 재건축 후 손익은 어떨까.
약 8억원을 투자해 개포주공1단지 아파트를 매입하면 5년 후에는 3억~4억원 수익을 얻는다는 것이 부동산 관계자들의 분석이다. 재건축이 끝나는 오는 2018년까지 매년 6000만~8000만원 씩 차익을 얻는 셈이다.
하지만 부동산 관계자들은 수익만 봐서는 안 되고 재건축이 길어질 때 발생 할 수 있는 분담금 상승이나 집값 변동을 고려해야 한다고 조언한다.
주공1단지 조합은 오는 2018년 상반기 입주를 목표로 재건축을 추진중이다. 조합은 지난해 11월 재건축 정비계획안 승인을 서울시로부터 받았다. 재건축을 위한 '6부 능선'을 넘은 셈이다. 조합은 빠르면 올 하반기에 사업승인을 받고 내년에 철거 및 착공에 들어간다는 계획이다.
◆개포주공, 도곡렉슬과 유사한 시세 기대
현재 주공1단지에서 인기가 높은 전용 44㎡ 아파트의 호가는 7억8000만~7억9000만원 선이다. 전용 44㎡ 아파트를 갖고 있는 조합원은 재건축 후 400만원을 받고 전용 85㎡에 입주할 수 있다.
중개사들은 5년 후 전용 85㎡ 아파트의 시세가 12억원 선에서 결정될 것으로 예상한다. 이들은 6년 전 재건축한 강남구 도곡동에 있는 도곡렉슬 전용 85㎡ 아파트와 재건축 후 주공 아파트를 비교한다. 도곡렉슬 전용 85㎡은 현재 12억원에 시세가 형성돼 있다.
주공1단지 내 삼성공인 관계자는 "재건축 후 아파트값의 움직임은 도곡렉슬 재건축 사례를 보면 알 수 있다"며 "재건축이 끝나면 85㎡ 아파트 값은 12억원 가는 도곡렉슬과 비슷한 수준에서 결정될 것"이라고 내다봤다.
이어 그는 "개포주공단지는 도곡렉슬에 비해 남쪽으로 치우쳐 있어 강남 중심부와 거리가 멀지만 주거 환경이 월등한 장점이 있다"며 "(이곳을) 찾는 사람이 많을 것" 이라고 예상했다.
◆재건축 이익 기대감에 문의 증가
주공1단지 전용 44㎡를 갖고 있으면 분담금을 내지 않아도 된다. 오히려 재건축이 시작되면 400만원을 돌려받을 수 있다. 이곳에서는 지금의 전용 44㎡ 아파트 대지면적이 재건축 후 전용 85㎡ 아파트보다 넓기 때문이다.
주공1단지 현장에서 만난 김모씨는 "금융(이자) 비용을 제하고도 2억~3억원을 손에 쥘 수 있다는 말이 떠돈다"고 말했다.
이같은 기대감으로 개포주공에 대한 사람들의 관심이 늘고 있다. 지난해 이후 아파트 호가는 상승했고 4.1대책 이후 문의전화도 늘었다.
주공1단지 내 스타부동산의 한 공인은 "개포주공단지의 호가는 올 들어서만 6000만~1억2000만원이나 올랐다"며 "4.1대책 이후 상담전화가 2~3배 증가했는데 이중 80%는 전용 44㎡를 찾는 문의"라고 말했다.
◆분담금 상승, 사업 장기화가 수익성 관건
이 아파트의 기대수익은 추가 분담금과 재건축 속도에 달려 있다. 부동산 관계자들은 추가 분담금이 늘거나 전반적으로 집값이 하락하면 수익이 줄어들 것이라고 내다봤다.
재건축을 진행하기 위해선 조합원이 추가 분담금을 내야 한다. 하지만 현재 조합에서 정한 추가 분담금은 예상치에 불과하다. 재건축이 지연돼 건축자재비가 상승하면 분담금은 늘어난다. 재건축 후 일반 분양가가 줄어들어도 조합원의 분담금은 증가한다.
개포주공1단지 스타부동산 관계자는 "지금 조합에서 작성한 추가 분담금은 예상치일 뿐"이라며 "재건축 분담금은 착공 이후에도 늘어날 수 있다"고 말했다.
재건축 후 아파트 시세도 관건이다. 재건축 후 전용 85㎡ 아파트값이 예상치인 12억원보다 떨어지면 수익은 줄어들 수밖에 없다.
정보제공업체 부동산114 임병철 리서치팀장은 "추가 분담금에 따라 수익성이 좌우되기 때문에 이를 고려하고 일반 분양가와 조합원 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.
임 팀장은 "재건축은 1~2년 내 끝나는 사업이 아니기 때문에 장기적 관점을 갖고 있어야 한다"며 "정부 정책이나 경기변동 등을 모두 고려해야 한다"고 조언했다. 이어 그는 "개포주공은 재건축 단지로 주목받고 있기 때문에 조심스럽게 접근한다면 좋은 결과를 낼 수 있을 것"이라고 내다봤다.
[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)
