[뉴스핌=백진규 기자] 중국 부동산 공급과잉과 경기침체가 심화되면서 경제 전반에 주름이 깊어지고 있다. 중국사회과학원 재경전략연구원은 지난 3일 발표한 ‘2015~2016년 중국부동산보고서(이하 보고서)’에서 부동산 공급과잉과 투자 위축으로 부동산의 경제 성장 기여도가 떨어지고 있다고 지적했다. 또한 1선도시와 3~4선도시간의 부동산 수요 공급 불균형으로 부동산 정책의 어려움이 가중되고 있다.
◆ 부동산 공급과잉 갈수록 심화
보고서에 따르면 2016년 중국 부동산 시장은 내부조건과 외부환경 모두 비관적이다. 현재 공급 과잉에 따른 중국 내 부동산 재고는 총 21억제곱미터에 달하며, 재고 소비에 23~24개월이 걸릴 것으로 전망됐다. 이는 2012년의 재고 소비기간인 11개월보다 크게 증가한 수치다. 일반적인 시장상황이라면 이정도의 재고 물량이 소진되는 데는 6~18개월이 걸린다.
후분양 부동산 중 18개월 이상 재고로 남아있는 부동산은 1억제곱미터, 선분양 부동산 중 2년이상 재고로 남아있는 부동산은 20억제곱미터에 달한다. 특히 부동산 투자 및 시공이 줄어들었음에도 10월말 기준 신규 부동산의 재고는 4억3654만제곱미터로 동기대비 14% 증가했다. 반면에 올해 2~9월의 개발면적은 동기대비 13.5~20.9% 감소했다.
니펑페이 중국사회과학원 주임은 “부동산 대출규제 완화로 인해 5월부터 부동산 소비가 증가세를 보였음에도 불구하고, 시장에서의 관망 분위기가 이어지며 재고가 줄어들지 않는 상황”이라고 진단했다. 실제로 2015년의 상업용 부동산 거래량은 2013년의 최고치 수준에 도달했지만, 부동산 재고를 줄이기에는 역부족인 상황이다.
◆중대형 도시별 수급 불균형 심각
지역별 부동산 수요공급의 불균형 문제도 심각한 수준이다. 1선도시에서는 수요부족으로 부동산 가격이 상승하는 반면, 3~4선도시에서는 구조적 공급과잉으로 가격이 하락하고 있다. 또한 섬서성 시안, 산둥성 칭다오 등 2선도시에서는 90제곱미터 이하의 소형부동산 거래가 줄어드는 반면 큰 평수의 부동산 거래는 비교적 활발하게 진행되고 있다.
조우린화 중국사회과학원 박사는 “지난 10년간 도시개발과 공업화로 공급부족이 이어졌지만, 2014년부터는 공급부족 시대가 마감하고 ‘구조적 공급과잉’이 시작됐다”고 말했다.
보고서는 내부적으로 구조적 공급과잉이 심각한 상황에서, 만약 기존의 부동산 부양정책을 지속해 부동산 가격을 계속 높은 수준으로 유지한다면 결국 구조적 공급과잉 문제는 더욱 악화될 것이라고 전망했다.
지난 10년간 부동산 시장은 지방정부 재정 수입의 중요한 기반으로서 국가 경제 성장의 중심축 역할을 담당해왔다. 하지만 니 주임은 “지금의 부동산 불패신화는 가정경제의 부담일 뿐 아니라 산업전환의 걸림돌로 작용하고 있다”고 말했다.
◆2016년 부동산 가격 더 떨어질 전망
니 주임은 “부동산 시장의 구조개선과 단기 부동산 거래량 증가라는 두 가지 특징이 충돌하는 상황에서 2016년의 부동산 가격 안정 역시 불투명하다”고 내다봤다. 거시정책의 영향과 내부적 구조개선 정도에 따라 2016년 부동산 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.
다만 금융환경의 변화로 인해 부동산 대출 비용이 역사상 최저점을 기록하면서, 부동산가격 연착륙 가능성이 큰 만큼 부동산 가격이 폭락할 가능성은 상대적으로 낮다고 전망했다.
보고서는 앞으로의 부동산 정책이 변화하는 경제성장방식에 맞춰져야 하며, 가계부문 부양과 부동산 구조개선을 동시에 진행해야 한다고 밝혔다. 이를 위해 정부가 모기지론 대출이자에서 개인소득세를 공제하는 정책을 시행하여 가계의 부동산 대출 상환 부담을 덜면서 부동산 경기를 부양해야 한다고 주장했다. 첫 신규주택 구입에 대해 보조금 지원과 함께 금리우대를 제공해야 한다는 의견도 함께 내놓았다.
니 주임은 “부동산 거래세 인하, 자유로운 부동산 등기 이전 허가제도, 거주조건 개선이 필요하다”고 밝혔다. 그 내용으로는 ▲일반 거주용 부동산의 취득세를 1%로 통일 ▲영업세 폐지(종전 2년 주택보유시 면제) ▲개인소득세 폐지(종전 5년간 1주택 보유자에 한해 면제) ▲1주택자가 보유주택을 팔고 새 집을 구매하는 경우 세제혜택 등이 있다.
건설업계에 대해서는 부동산 개발을 줄이고, 업종 전환을 도와야 한다고 밝혔다. 부동산 개발이 핵심사업이 아닌 기업이 업종을 전환할 경우, 토지용도 변경, 행정허가, 세금 등을 보조해 주어 기업재편 및 리스크 관리를 도와야 한다고 주장했다.
또한 부동산 가격이 높고 공급이 부족한 1선도시에 대해서는, 거주용 부동산 공급을 늘리고 부동산 개발을 서둘러야 한다고 말했다. 또한 토지양도금을 납부하는 경우, 상업 공업 부동산의 주거용 부동산 전환을 지지해야 한다고 주장했다.
또한 니 주임은 앞으로의 부동산 3대 정책은 ▲재고 정리 ▲리스크 대비 ▲투자 촉진 이라고 밝혔다. 앞으로 5년간 공급될 88억제곱미터의 부동산을 시장에서 소비하고, 안정적인 수준으로 가격을 유지하며, 리스크를 방지한다는 전략이다. 부동산 투자 역시 매년 10%정도의 안정적인 성장을 유지해야 한다고 밝혔다.
