[뉴스핌=한기진 기자] 서울 서초, 강남, 송파 등 강남3구 재건축사업에 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 집단대출 규모가 최근 2년 사이 4조원 가량으로 집계됐다. 이 지역을 겨냥한 정부의 보증대출 규제 정책의 효과가 적을 것이란 지적이 나온다.

29일 금융권에 따르면 HUG는 서울 강남3구에 있는 총 25개 재건축 단지의 아파트 및 오피스텔 분양보증을 2012년부터 실시했다. 2012년과 2013년에는 각각 1곳, 4곳에 불과했다.

재건축 분위기가 달아오르기 시작한 2014년 6개 단지에 보증규모가 6437억원으로 커지더니, 2015년부터 올 6월까지 18개 단지 3조4339억원에 이르렀다.

2014년부터 현재까지 누적 보증규모는 4조776억원으로, HUG가 서울지역에 2014~2015년 사이에 해준 분양보증(14조8820억원)의 27%에 달한다.

2015년부터 뜨거워진 강남3구의 재건축열기로, 올 6월까지 분양보증 규모는 작년 서울 전체지역(7조2218억원)의 50%에 육박한다.

강남3구의 재건축이 과열되고 분양보증을 통한 집단대출이 폭증하자, 이 지역을 겨냥해 정부가 HUG의 아파트 중도금대출 보증을 내달 1일부터 제한키로 한 것이란 분석이다. 아파트 분양가가 9억원을 넘으면 보증을 중단하고 1인당 보증 건수와 금액도 최대 2건, 6억원(수도권·광역시)·3억원(지방)으로 묶인다.

부동산114에 따르면, 올 들어 현재까지 서울 강남구와 서초구의 평균 분양가는 3.3㎡당 3916만원에 이른다. 강남권 아파트의 경우 전용면적 59㎡(25평형)의 소형 아파트도 분양가가 9억원을 웃돌아 집단대출을 받지 못한다.

HUG의 보증 없이는 은행의 집단대출도 어렵다. HUG의 분양보증은 건설사와 맺는데, 이 계약을 근거로 은행은 집단대출 계좌를 열어준다. 분양계약자는 계약금만 내면, 소득이나 신용 등의 대출심사 없이 중도금대출을 받을 수 있다. 은행은 HUG의 분양보증만 믿고 아파트 분양계약 이후 잔금을 치르기 전까지 수 차례에 걸쳐 소비자가 지불하는 비용인 중도금(분양가의 60~70%)을 대출해준다.

그래서 대규모 아파트 분양에서 건설사는 HUG와 ‘입주자 모집 공고 승인 일부터 소유권보존등기일(입주일)’까지 효력이 있는 분양보증을 맺는다.

그러나 은행권에서는 분양보증 제한에 따른 집단대출 효과가 제한적이라는 지적이 나온다.

시중은행 모 부동산금융담당 부장은 “강남지역 재건축단지 사업이 상당부분 진행돼 추가로 나올게 적다는 전망이었다”라며 “HUG의 분양보증 없어도 강남지역은 사업성이 높아 대안이 많이 있다”고 말했다.

실제로 강남 지역에서 HUG의 분양보증이 없더라도 건설사가 연대보증으로 은행의 집단대출을 받으려는 움직임이 있다. 사업성이 좋은데다 대형 건설사가 주로 참여해서 가능한 일이다. 개포주공 3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈의 경우 시공사인 현대건설이 연대보증을 서거나, ‘한신18차(삼성물산)’와 ‘신반포5차(대림산업)’도 아직 집단대출 방안을 확실히 정하진 않았지만, 건설사가 연대보증을 서는 방법을 검토하는 것으로 알려졌다.

건설사가 연대보증을 하더라도 분양보증 신용도가 HUG의 보증보다 낮기 때문에, 집단대출 금리가 1%p 가까이 오를 것이란 전망이 나오는 이유다. 

[뉴스핌 Newspim] 한기진 기자 (hkj77@hanmail.net)